normalt skal udlejere og lejere af erhvervsejendomme underskrive en skriftlig lejeaftale med angivelse af lejevilkårene. Dette giver sikkerhed for begge parters rettigheder, forpligtelser og klarhed om, hvordan man løser eventuelle tvister, der måtte opstå.
Det er generelt ikke tilrådeligt at leje en kommerciel ejendom uden skriftlig aftale. Problemer opstår typisk, når udlejer søger at sælge eller tage ejendommen i besiddelse og udskyde lejeren.
uden et formelt dokument på plads kan erhvervslejere kun være i stand til at stole på de begrænsede rettigheder og beskyttelse, der er tildelt ved lov, snarere end potentielt mere fordelagtige vilkår, hvis en formel skriftlig leasingaftale var på plads.
denne artikel dækker:
- kan en lejekontrakt eksistere uden dokumentation?
- Erhvervslejeres rettigheder uden skriftlig lejekontrakt
- kan erhvervslejer udvises, hvis der ikke er nogen skriftlig aftale?
- hvorfor søge juridisk rådgivning
kan en lejekontrakt eksistere uden dokumentation?
i henhold til Afsnit 2 i lov om ejendom (diverse bestemmelser) Act 1989 skal kommercielle lejemål, der varer længere end 3 år, oprettes ved en gerning. Dette betyder, at lejekontrakten skal være forpligtet til at skrive, og dokumentet skal specificere alle udtrykkelige vilkår for arrangementet, og det skal underskrives af både udlejer og lejer.
afsnit 54(2) i lov om ejendomsret (LPA) skaber imidlertid en undtagelse. Det hedder kommercielle lejemål kan oprettes mundtligt, og uden nogen formel dokumentation, forudsat varigheden af lejemålet er mindre end 3 flere år, at lejemålet trådte i kraft, så snart lejeren tog besættelse af ejendommen, og at lejen er sat er på den gældende markedskurs og er ikke nominel. Hvis disse omstændigheder alle gælder, har virksomhedslejer en tilladt juridisk interesse.
Bemærk, at periodiske lejemål også kan falde ind under LPA-fritagelsen.
Erhvervslejeres rettigheder uden skriftlig lejekontrakt
Del 2 i Landlord and Tenant Act 1954 finder anvendelse på ethvert lejemål, hvor ejendommen “er eller inkluderer lokaler, der er besat af lejeren og er så besat med henblik på en virksomhed, der udøves af ham eller til disse og andre formål”.
i henhold til loven skal erhvervslejere, der har været i beskæftigelse i mere end 12 måneder, og hvor udlejer har accepteret betaling af husleje, få ‘sikkerhed for fast ejendom’. Dette er en lovbestemt ret for erhvervslejeren til at få tildelt en ny lejekontrakt ved udløbet af den eksisterende lejekontrakt.
for at kvalificere sig til ejendomssikkerhed skal en uskreven aftale, der ikke er indgået ved gerning, kvalificere sig som en lejekontrakt i henhold til kravene i afsnit 54(2) i lov om ejendom.
derudover giver afsnit 37 i LTA lejeren mulighed for at kræve erstatning, hvis udlejer opnår besiddelse.
(for vejledning om kommercielle leje anmeldelser se vores artikel: leje anmeldelser i kommerciel leasing (en Guide!))
mens disse lovbestemmelser kan ‘udliciteres’ som en del af en underskrevet skriftlig aftale uden et formelt dokument, er de lovbestemte rettigheder til fornyelse ved udløbet af løbetiden og til at kræve erstatning, hvor udlejer overtager besiddelse, underforstået til fordel for erhvervslejer.
kan business lejere blive smidt ud, hvis der ikke er nogen skriftlig lejekontrakt?
hvis der etableres en kvalificeret lejekontrakt, skal en kommerciel udlejer følge en streng juridisk procedure for lovligt at genoptage besiddelse af en ejendom ved udløbet af lejeperioden. Dette indebærer forkyndelse af lejeren som foreskrevet i afsnit 25 i Landlord and Tenant Act 1954, der angiver, hvilken af de syv grunde til modstand de stoler på for at modsætte sig en ny lejekontrakt.
de syv indsigelsesgrunde, der er beskrevet i LTA ‘ s afsnit 30, stk. 1, er:
(a) lejeren har forpligtelser i forbindelse med reparation og vedligeholdelse i henhold til den nuværende lejekontrakt, og ejendommen er i forfald;
(b) der har været en vedvarende forsinkelse i betalingen af husleje;
(c) lejeren har været/er i strid med andre vilkår i lejekontrakten, og eksisterende lejemål;
(d) udlejer er i stand til at levere passende alternativ indkvartering;
(e) lejemålet blev oprettet ved en underudlejning;
(f) udlejer har til hensigt at nedrive eller rekonstruere ejendommen, og det er ikke muligt uden udlejer at genvinde besiddelse;
(g) udlejer har til hensigt at besætte ejendommen eller en del af ejendommen med henblik på sin egen virksomhed eller som sin bopæl.
udlejeren er forpligtet til at afgive en skriftlig meddelelse i afsnit 25 til lejeren højst 12 og ikke mindre end seks måneder før den angivne opsigelsesdato rådgivning om indsigelse mod lejefornyelsen.
meddelelsen skal angive en dato, hvor lejekontrakten skal opsiges, som skal være efter den eksisterende aftaleperiode udløber, og den skal angive grundene til at modsætte sig fornyelsen.
hvor lejer har anmodet om tildeling af en ny lejekontrakt i henhold til LTA ‘ s 26, kan udlejer forkynde en modmeddelelse, der informerer om grundene til ikke-fornyelse.
hvor udlejer genvinder besiddelse, kan erhvervslejer muligvis kræve erstatning i henhold til LTA-bestemmelserne.
hvorfor søge juridisk rådgivning
manglen på sikkerhed og potentiale for dyre tvister betyder uskrevne lejeaftaler er sjældent en tilrådelig mulighed for kommercielle lejere eller udlejere. De er snarere en undgåelig kilde til forretningsrisiko.
hvis du er bekymret for din juridiske status eller rettigheder som virksomhedslejer uden et skriftligt lejekontrakt, eller hvis din udlejer tager skridt til at overtage ejendommen, skal du tage juridisk rådgivning om dine muligheder for at sikre, at dine rettigheder og interesser er beskyttet.
juridisk ansvarsfraskrivelse
de forhold, der er indeholdt i denne artikel, er kun beregnet til generelle informationsformål. Denne artikel udgør ikke juridisk rådgivning, det er heller ikke en komplet eller autoritativ Erklæring om loven, og bør ikke behandles som sådan. Mens der gøres alt for at sikre, at oplysningerne er korrekte, gives der ingen garanti, udtrykkelig eller underforstået, med hensyn til dens nøjagtighed, og intet ansvar accepteres for fejl eller udeladelser. Før du handler på nogen af oplysningerne heri, ekspert juridisk rådgivning bør søges.