In der Regel sollten Vermieter von Gewerbeimmobilien und Geschäftsmieter einen schriftlichen Mietvertrag unterzeichnen, in dem die Bedingungen des Mietvertrags festgelegt sind. Dies bietet Gewissheit über die Rechte und Pflichten beider Parteien und Klarheit darüber, wie etwaige Streitigkeiten beigelegt werden können.
Es ist generell nicht ratsam, eine Gewerbeimmobilie ohne schriftliche Vereinbarung zu leasen. Probleme treten normalerweise auf, wenn der Vermieter die Immobilie verkaufen oder in Besitz nehmen und den Mieter vertreiben möchte.
Ohne ein formelles Dokument können sich Geschäftsmieter möglicherweise nur auf die eingeschränkten Rechte und den Schutz verlassen, die durch das Gesetz gewährt werden, und nicht auf potenziell vorteilhaftere Bedingungen, wenn ein formeller schriftlicher Mietvertrag vorhanden wäre.
Dieser Artikel behandelt:
- Kann ein Mietvertrag ohne Dokumentation existieren?
- Rechte von Geschäftsmietern ohne schriftlichen Mietvertrag
- Können Geschäftsmieter vertrieben werden, wenn keine schriftliche Vereinbarung vorliegt?
- Warum Rechtsberatung in Anspruch nehmen
Kann ein Mietvertrag ohne Dokumentation bestehen?
Gemäß Abschnitt 2 des Gesetzes über Eigentum (verschiedene Bestimmungen) von 1989 müssen gewerbliche Mietverträge, die länger als 3 Jahre dauern, durch eine Urkunde erstellt werden. Dies bedeutet, dass der Mietvertrag schriftlich festgelegt werden muss und das Dokument alle ausdrücklichen Bedingungen der Vereinbarung enthalten muss und sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter unterzeichnet werden muss.
Abschnitt 54(2) des Law of Property Act (LPA) schafft jedoch eine Ausnahme. Es besagt, dass gewerbliche Mietverträge mündlich erstellt werden können, und ohne formelle Dokumentation, vorausgesetzt, die Dauer des Mietvertrags beträgt weniger als 3 Jahre, dass der Mietvertrag wirksam wurde, sobald der Mieter die Immobilie in Anspruch genommen hat, und dass die Miete festgesetzt wird ist zum vorherrschenden Marktkurs und nicht nominal. Wenn alle diese Umstände zutreffen, hat der Geschäftsmieter ein zulässiges gesetzliches Interesse.
Beachten Sie, dass periodische Mietverhältnisse auch unter die LPA-Befreiung fallen können.
Geschäftsmieterrechte ohne schriftlichen Mietvertrag
Teil 2 des Landlord and Tenant Act 1954 gilt für jedes Mietverhältnis, bei dem die Immobilie „Räumlichkeiten ist oder umfasst, die vom Mieter bewohnt werden und so für die Zwecke eines von ihm betriebenen Geschäfts oder für diese und andere Zwecke genutzt werden“.
Nach dem Gesetz erhalten Geschäftsmieter, die seit mehr als 12 Monaten beschäftigt sind und bei denen der Vermieter die Zahlung der Miete akzeptiert hat, eine ‚Sicherheit des Eigentums‘. Dies ist ein gesetzliches Recht des Geschäftsmieters, nach Ablauf des bestehenden Mietvertrags einen neuen Mietvertrag zu erhalten.
Um sich für die Sicherheit des Grundbesitzes zu qualifizieren, muss eine ungeschriebene Vereinbarung, die nicht durch eine Urkunde geschlossen wurde, gemäß den Anforderungen von Abschnitt 54 (2) des Law of Property Act als Mietvertrag gelten.
Darüber hinaus erlaubt Abschnitt 37 des LTA dem Mieter, Schadensersatz zu verlangen, wenn der Vermieter Besitz erlangt.
(Hinweise zu gewerblichen Mietbewertungen finden Sie in unserem Artikel: Mietbewertungen in gewerblichen Mietverhältnissen (Ein Leitfaden!))
Während diese gesetzlichen Bestimmungen als Teil einer unterzeichneten schriftlichen Vereinbarung ohne formelles Dokument ‚abgeschlossen‘ werden können, sind die gesetzlichen Rechte auf Verlängerung am Ende der Laufzeit und auf Schadensersatz, wenn der Vermieter den Besitz übernimmt, zugunsten des Geschäftsmieters impliziert.
Können Geschäftsmieter vertrieben werden, wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt?
Wenn ein qualifizierendes Mietverhältnis begründet wird, muss ein gewerblicher Vermieter strenge rechtliche Verfahren befolgen, um am Ende der Mietdauer rechtmäßig in den Besitz einer Immobilie zu gelangen. Dies beinhaltet die Zustellung einer Mitteilung an den Mieter gemäß Abschnitt 25 des Landlord and Tenant Act 1954, in der angegeben wird, auf welche der sieben Widerspruchsgründe er sich stützt, um sich einem neuen Mietverhältnis zu widersetzen.
Die sieben Widerspruchsgründe gemäß Abschnitt 30 (1) des LTA sind:
(a) Der Mieter hat Verpflichtungen in Bezug auf Reparatur und Wartung im Rahmen des aktuellen Mietvertrags und die Immobilie ist in einem schlechten Zustand;
(b) Es gab eine anhaltende Verzögerung bei der Zahlung der Miete;
(c) Der Mieter hat gegen andere Bedingungen des Mietvertrags verstoßen bestehender Mietvertrag;
(d) der Vermieter ist in der Lage, eine geeignete alternative Unterkunft zur Verfügung zu stellen;
(e) Das Mietverhältnis wurde durch eine Untervermietung geschaffen;
(f) Der Vermieter beabsichtigt, die Immobilie abzureißen oder zu rekonstruieren, und dies ist nicht möglich, ohne dass der Vermieter den Besitz wiedererlangt;
(g) Der Vermieter beabsichtigt, die Immobilie oder einen Teil der Immobilie zum Zwecke der eigenen.
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter spätestens 12 und spätestens sechs Monate vor dem angegebenen Kündigungstermin eine schriftliche Mitteilung nach Abschnitt 25 zuzustellen, um Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses einzulegen.
Die Mitteilung muss ein Datum angeben, an dem der Mietvertrag gekündigt werden soll, das nach Ablauf der bestehenden Vertragslaufzeit liegen muss, und die Gründe für die Ablehnung der Verlängerung angeben.
Wenn der Mieter die Erteilung eines neuen Mietvertrags gemäß Abschnitt 26 des LTA beantragt hat, kann der Vermieter eine Gegendarstellung über die Gründe für die Nichtverlängerung zustellen.
Wenn der Vermieter wieder in Besitz kommt, kann der Geschäftsmieter möglicherweise eine Entschädigung nach den LTA-Bestimmungen verlangen.
Warum Rechtsberatung in Anspruch nehmen
Aufgrund der mangelnden Sicherheit und des Potenzials für kostspielige Streitigkeiten sind ungeschriebene Mietverträge für gewerbliche Mieter oder Vermieter selten eine empfehlenswerte Option. Sie sind vielmehr eine vermeidbare Quelle von Geschäftsrisiken.
Wenn Sie sich Sorgen um Ihren rechtlichen Status oder Ihre Rechte als Geschäftsmieter ohne schriftlichen Mietvertrag machen oder wenn Ihr Vermieter Maßnahmen ergreift, um den Besitz der Immobilie zu übernehmen, lassen Sie sich zu Ihren Optionen rechtlich beraten, um sicherzustellen, dass Ihre Rechte und Interessen geschützt sind.
Rechtlicher Hinweis
Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen nur allgemeinen Informationszwecken. Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, noch ist es eine vollständige oder verbindliche Erklärung des Gesetzes, und sollte nicht als solche behandelt werden. Obwohl alle Anstrengungen unternommen werden, um sicherzustellen, dass die Informationen korrekt sind, wird keine Garantie, weder ausdrücklich noch stillschweigend, für ihre Richtigkeit gegeben und keine Haftung für Fehler oder Auslassungen übernommen. Bevor Sie auf eine der hierin enthaltenen Informationen reagieren, sollten Sie kompetente Rechtsberatung in Anspruch nehmen.