în mod obișnuit, proprietarii de proprietăți comerciale și chiriașii de afaceri ar trebui să semneze un contract de închiriere scris care să stabilească termenii contractului de închiriere. Acest lucru oferă certitudinea drepturilor, obligațiilor ambelor părți și claritatea modului de soluționare a litigiilor care pot apărea.
în general, nu este recomandabil să închiriați o proprietate comercială fără un acord scris. Problemele apar de obicei atunci când proprietarul caută să vândă sau să intre în posesia proprietății și să evacueze chiriașul.
fără un document oficial în vigoare, chiriașii de afaceri pot să se poată baza doar pe drepturile și protecțiile limitate conferite de statut, mai degrabă decât pe condiții potențial mai avantajoase, dacă ar exista un contract de închiriere scris formal.
acest articol se referă la:
- poate exista un contract de închiriere fără documentație?
- drepturile chiriașilor de afaceri fără un contract de închiriere scris
- chiriașii de afaceri pot fi evacuați dacă nu există un acord scris?
- de ce să solicitați consultanță juridică
poate exista un contract de închiriere fără documentație?
în conformitate cu Secțiunea 2 din legea proprietății (dispoziții diverse) Legea din 1989, contractele de leasing comerciale care durează mai mult de 3 ani trebuie create printr-un act. Aceasta înseamnă că contractul de închiriere trebuie să fie angajat în scris, iar documentul trebuie să specifice toți termenii expresi ai aranjamentului și trebuie să fie semnat atât de proprietar, cât și de chiriaș.
secțiunea 54(2) din legea proprietății (APL) creează totuși o excepție. Acesta prevede că contractele de leasing comerciale pot fi create oral și fără nicio documentație formală, cu condiția ca durata contractului de leasing să fie mai mică de 3 ani, că contractul de închiriere a intrat în vigoare de îndată ce chiriașul a ocupat proprietatea și că chiria este stabilită la rata de piață predominantă și nu este nominală. Dacă toate aceste circumstanțe se aplică, chiriașul de afaceri are un interes legal permis.
rețineți că chiriile periodice pot, de asemenea, să se încadreze în scutirea APL.
drepturile chiriașilor de afaceri fără un contract de închiriere scris
Partea 2 din Legea privind proprietarul și chiriașul din 1954 se aplică oricărei închirieri în care proprietatea „este sau include spații care sunt ocupate de chiriaș și sunt astfel ocupate în scopul unei afaceri desfășurate de acesta sau în aceste și în alte scopuri”.
conform Legii, chiriașii de afaceri care au fost în ocupație pentru mai mult de 12 luni, și în cazul în care proprietarul a acceptat plata chiriei, obține ‘securitatea mandatului’. Acesta este un drept legal al chiriașului de afaceri de a primi un nou contract de închiriere la expirarea contractului de închiriere existent.
pentru a se califica pentru securitatea mandatului, un acord nescris care nu este încheiat prin faptă trebuie să se califice drept leasing în conformitate cu cerințele din secțiunea 54(2) din legea proprietății.
în plus, secțiunea 37 Din LTA permite chiriașului să solicite despăgubiri dacă proprietarul obține posesia.
(pentru îndrumări privind recenziile chiriei comerciale, consultați articolul nostru: recenzii de închiriere în leasing comercial (un ghid!))
în timp ce aceste dispoziții legale pot fi ‘contractate’ ca parte a unui acord scris semnat, fără un document oficial, drepturile legale de reînnoire la sfârșitul termenului și de a solicita despăgubiri în cazul în care proprietarul își asumă posesia sunt implicite în favoarea chiriașului afacerii.
chiriașii de afaceri pot fi evacuați dacă nu există un contract de închiriere scris?
dacă se stabilește o închiriere calificată, un proprietar comercial trebuie să urmeze o procedură legală strictă pentru a relua în mod legal posesia unei proprietăți la sfârșitul termenului de închiriere. Aceasta implică Notificarea chiriașului, așa cum este prevăzut în secțiunea 25 din Legea privind proprietarul și chiriașul din 1954, precizând pe care dintre cele șapte motive de opoziție se bazează pentru a se opune unei noi închirieri.
cele șapte motive de opoziție prevăzute în secțiunea 30 alineatul(1) din LTA sunt:
(a) chiriașul are obligații în ceea ce privește repararea și întreținerea în temeiul contractului de închiriere curent, iar proprietatea este în paragină;
(b) a existat o întârziere persistentă în plata chiriei;
(c) chiriașul a fost/este în încălcarea altor condiții ale Contractului de leasing existent;
(d) proprietarul este în măsură să ofere cazare alternativă adecvată;
(e) chiria a fost creată printr-o sub-închiriere;
(f) proprietarul intenționează să demoleze sau să reconstruiască proprietatea și nu este posibil fără ca proprietarul să recupereze posesia;
(g) proprietarul intenționează să ocupe proprietatea sau o parte a proprietății în scopul propriei afaceri sau ca reședință.
proprietarul este obligat să notifice în scris chiriașului secțiunea 25 cu cel mult 12 și cu cel puțin șase luni înainte de data încetării specificată, sfătuind opoziția la reînnoirea chiriei.
anunțul trebuie să specifice o dată la care contractul de închiriere urmează să fie reziliat, care trebuie să fie după încheierea perioadei existente a contractului și trebuie să precizeze motivele pentru care se opune reînnoirii.
în cazul în care chiriașul a solicitat acordarea unui nou contract de închiriere în conformitate cu secțiunea 26 din LTA, proprietarul poate servi o contra-notificare prin care să informeze motivele pentru care nu se reînnoiește.
în cazul în care proprietarul reia posesia, chiriașul de afaceri poate fi în măsură să solicite despăgubiri în conformitate cu dispozițiile LTA.
de ce să solicitați consultanță juridică
lipsa securității și potențialul pentru litigii costisitoare înseamnă că contractele de închiriere nescrise sunt rareori o opțiune recomandabilă pentru chiriașii comerciali sau proprietarii. Mai degrabă, ele sunt o sursă evitabilă de risc de afaceri.
dacă sunteți îngrijorat de statutul dvs. juridic sau de drepturile dvs. de chiriaș de afaceri fără un document scris de închiriere sau dacă proprietarul dvs. ia măsuri pentru a-și asuma posesia proprietății, luați consultanță juridică cu privire la opțiunile dvs. pentru a vă asigura că drepturile și interesele dvs. sunt protejate.
disclaimer Legal
aspectele cuprinse în acest articol sunt destinate exclusiv informării generale. Acest articol nu constituie consultanță juridică și nici nu este o declarație completă sau autoritară a legii și nu ar trebui tratată ca atare. Deși se depun toate eforturile pentru a se asigura că informațiile sunt corecte, nu se oferă nicio garanție, expresă sau implicită, cu privire la exactitatea acestora și nu se acceptă nicio răspundere pentru nicio eroare sau omisiune. Înainte de a acționa cu privire la oricare dintre Informațiile conținute în acest document, ar trebui să se solicite consultanță juridică de specialitate.