El Gobierno Central impuso un bloqueo a nivel nacional a partir del 25 de marzo para frenar la propagación de la enfermedad por Covid-19. Ha afectado significativamente la relación entre los propietarios y los inquilinos. Si el inquilino tiene fondos disponibles con él, su obligación de pagar el alquiler no se ve afectada.
Por Kiran Bhardwaj
Aunque la pandemia de COVID-19 no fue un evento anticipado, if no cumple con el requisito de que el inquilino tenga derecho a suspender el pago del alquiler. El gobierno de Delhi había puesto freno al movimiento de los ciudadanos en la ciudad a partir del 23 de marzo, debido a los casos de Covid-19 que se presentaron en la capital en esa época. Muchos inquilinos se enfrentan a una crisis financiera debido al Coronavirus y no pueden pagar el alquiler. Cuando el inquilino no paga el alquiler, los propietarios sufren y es posible que no puedan cumplir con sus propias obligaciones financieras, como hacer los pagos de la hipoteca de la propiedad de alquiler, los cargos de electricidad y agua, el seguro, el mantenimiento, el impuesto a la propiedad, etc. Durante la Covid-19, es necesario que los propietarios no den aviso ni busquen posesión durante este tiempo difícil y circunstancias sin precedentes para mantenerse seguros entre sí y sin una buena razón para hacerlo, y además deben aliviar medidas como la salud y la seguridad durante el tiempo de cierre. Los inquilinos deben seguir pagando el alquiler y cumplir con todos los demás términos de su contrato de arrendamiento en la medida de sus posibilidades.
En una situación normal cuando el inquilino no paga el alquiler, los propietarios tienen la opción de rescindir el alquiler de acuerdo con las leyes aplicables y los propietarios pueden presentar un caso de desalojo para que los inquilinos se retiren físicamente del alquiler. Pero debido a la COVID-19, las preocupaciones de salud y seguridad han llevado a todos los lugares, incluso a los tribunales, a prohibir temporalmente el desalojo. Un propietario puede presentar un caso de desalojo en un tribunal, pero es posible que el caso no se escuche, ya que solo se enumeran los asuntos urgentes para la audiencia. Sin embargo, incluso si los propietarios eliminan a los inquilinos en este momento, los propietarios se enfrentarán a muchos problemas, como conseguir nuevos inquilinos, firmar un nuevo contrato de arrendamiento o alquiler y hacer que los nuevos inquilinos se muden con la adopción de todas las medidas para cumplir con las pautas de emergencia y las medidas de salud y seguridad aprobadas por el Gobierno. Un propietario puede tomar alguna medida, como la exención del alquiler por un mes, posponer el alquiler o dar un descuento en el alquiler o reducir el monto del alquiler. El propietario puede hablar con el inquilino sobre la situación y las circunstancias y tratar de acomodar sus sugerencias. El Inquilino puede hacer todo lo posible para cumplir con su parte del trato y asegurarse de poner cualquier acuerdo por escrito, preferiblemente como un anexo a su contrato de arrendamiento o alquiler actual, incluidos todos los detalles de los acuerdos acordados, y puede tomar ayuda de las opciones dadas en virtud de los relieves, esquemas, etc. de la COVID-19. o recoger fondos o vales para ayudar a los inquilinos.
Mientras que la antigua Ley de Control de alquileres exigía el registro de los contratos de alquiler de más de 11 meses o más de Rs. con un valor de 50.000, la nueva ley exige que todos los contratos de alquiler se registren ante la Autoridad de Alquileres, independientemente del plazo y el valor del alquiler. Incluye los alquileres comerciales y residenciales, incluido el uso de locales para uso educativo, pero no incluye los locales registrados en virtud de la Ley de fábricas de 1948. El propietario puede tomar solo dos meses de alquiler como garantía. Si el propietario considera que se está llevando a cabo una actividad ilegal en un local alquilado o que hay negligencia por parte del inquilino o molestias creadas por el inquilino y daños causados a los vecinos, puede acudir al tribunal para desalojar el local. El propietario no puede entrar en los locales arrendados como y cuando quiera. El propietario tiene que avisarle con 24 horas de antelación para entrar en el local arrendado y cualquier reparación o mantenimiento que deba hacerse a la propiedad alquilada debe ser realizado por el propietario.
Medidas durante el Coronavirus, 2020:-
- El 23 de marzo de 2020, el Gobierno anunció una congelación de los aumentos de alquiler y las protecciones contra las terminaciones de arrendamiento. Esto se ha aplicado como ley a través de la Ley de Respuesta a la COVID-19 (Medidas de Gestión Urgentes), que entró en vigor el 26 de marzo de 2020. Esto significa que los propietarios no pueden aumentar el alquiler de sus propiedades de alquiler. Esto se aplicará por un período inicial de seis meses, desde el 26 de marzo de 2020 hasta el 25 de septiembre de 2020.
- Las restricciones para finalizar un arrendamiento se aplican desde el 26 de marzo de 2020 hasta el 25 de junio de 2020. A partir del 26 de junio de 2020, los propietarios pueden notificar la rescisión de un contrato de arrendamiento en virtud de las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Residenciales normales. Se aplicarán los plazos de preaviso normales a partir del día en que se entregue.
- Los propietarios e inquilinos deben cumplir con las directrices de distanciamiento físico, higiene personal y limpieza de superficies y deben mantener registros para rastrear contactos. Tienen que seguir los consejos de salud del Gobierno sobre la COVID-19.
- El 29 de marzo, el Honorable Ministro Principal de Delhi había apelado a los propietarios para que no obligaran a los inquilinos durante uno o dos meses a dar alquiler y aceptar pagos a plazos si el inquilino tiene poco dinero. Más tarde, en abril, una orden de la Autoridad de Gestión de Desastres de Delhi había pedido el «estricto cumplimiento» de las instrucciones de que los propietarios no exijan alquiler a los trabajadores migrantes y estudiantes durante un mes. Exigió a los magistrados de distrito respectivos que difundieran esta directiva y, en caso de incumplimiento, entablaran acciones legales.
- Como asesor, el Gobierno de Delhi anunció y solicitó a los propietarios que perdonaran el alquiler durante los próximos 3 meses y el honorable CM también declaró que el gobierno pagará el alquiler si el inquilino no lo hace.
- In Uttar Pradesh, the Government also issued a magisterial order to imprison or fine landlords who fail to postpone rent collection by a month. Además, la Maharashtra Departamento de Vivienda de asesorar a los propietarios para aplazar el alquiler durante al menos tres meses y no para desalojar al inquilino por falta de pago de alquiler o atrasos.
- ya existe una línea telefónica de ayuda para supervisar la situación y las personas agraviadas pueden dirigirse a las autoridades competentes.
- El RBI también anunció un feriado EMI de 3 meses en varios tipos de préstamos. Pero tales programas de tolerancia solo aplazan los pagos de la hipoteca. El interés continúa acumulándose sobre el monto del préstamo pendiente, en lugar de cancelarlo o suspenderlo por completo.
Sin embargo, el mero anuncio en ausencia de ordenanzas gubernamentales para la deferencia del alquiler no exime legalmente a los inquilinos de las cuotas de alquiler. Al ser de naturaleza asesora, no debe ser mal interpretado como absoluto o legalmente exigible por los inquilinos. La razón detrás de la orden era proporcionar un respiro a los inquilinos que no pueden pagar el alquiler durante este período de crisis. Los propietarios con bolsillos llenos y con buenas intenciones, como el Grupo Lodha, anunciaron una exención total para más de 200 inquilinos comerciales hasta que vuelva la normalidad. Sin embargo, no todos los propietarios pueden pagar exenciones o aplazamientos de alquiler, especialmente las personas mayores cuya supervivencia depende en gran medida de los ingresos por alquiler.
El Honorable Tribunal Superior de Delhi ha emitido recientemente un fallo con fecha 21-05-2020 en Ramanand y Otros contra el Dr. Girish Soni y Anr., donde el Tribunal rechazó la Solicitud de suspensión del pago del alquiler presentada por los inquilinos Apelantes, debido a la situación de bloqueo de Covid19. Pratibha M Singh dijo que los inquilinos no pueden invocar la doctrina de la suspensión del alquiler sobre la base de «un caso de fuerza mayor, ya que ellos (los demandantes) no tienen la intención de ceder los locales arrendados y seguir ocupándolos». La fuerza mayor es un evento que está fuera del control de las partes e incluye tanto actos de la naturaleza como terremotos, inundaciones, etc. como actos de personas como disturbios, huelgas y guerras, etc. En tal caso, las partes tienen que cumplir con las estipulaciones contractuales de la cláusula de fuerza mayor, para determinar si el inquilino está obligado a pagar el alquiler o tiene derecho a suspender el alquiler. Que no hay estipulación contractual relacionada con la condición de fuerza mayor o sobre la suspensión o renuncia del alquiler en caso de ocurrencia de un evento de fuerza mayor. Además, los artículos 32 y 56 de la Ley de contratos no son aplicables en este caso, ya que es aplicable la Ley de Control de alquileres de Delhi de 1958. «Así pues, la solicitud de suspensión del alquiler presentada por los inquilinos puede ser rechazada en la medida en que, al invocar la doctrina de la suspensión del alquiler sobre la base de un caso de fuerza mayor, se desprende claramente de los escritos presentados que los inquilinos no tienen la intención de ceder los locales arrendados. Si bien sostiene que la suspensión del alquiler no es permisible en estos hechos, se puede conceder algún aplazamiento o relajación en el calendario de pagos debido al cierre», dijo el tribunal. El Tribunal observó también que si el inquilino estaba en posesión de los locales en condiciones habitables, el inquilino estaba obligado a pagar el alquiler. Sostuvo además que, dado que el Contrato de arrendamiento era un contrato ejecutado, el Arrendatario estaba obligado por las condiciones de dicho Contrato y tenía que cumplir sus obligaciones contractuales y pagar el alquiler acumulado durante el período de la Covid-19.
En un caso reciente, el 30 de abril, la Honorable Corte Suprema aprobó una orden en el caso de Pawan Pathak Prakash contra el Consejo del Colegio de Abogados de la India, Petición (Civil) Nº 10949 de 2020 en la que se afirmaba que
«Se permite la solicitud de permiso para comparecer y argumentar en persona. Habiendo escuchado al peticionario en persona y teniendo en cuenta la queja del peticionario, opinamos que lo mejor es que el Colegio de Abogados de la India considere la posibilidad de ayudar a sus hermanos, teniendo en cuenta la situación imperante. Con la observación anterior, la demanda de stands eliminados.»
El 5 de mayo, en otro caso de Pawan Pathak Prakash c. Unión de la India, Recurso de Amparo Nº 11005 de 2020, el Tribunal sostuvo que
«No estamos dispuestos a aceptar esta petición en virtud del artículo 32 de la Constitución. En consecuencia, se rechaza la petición de auto »
En este caso, el Tribunal desestimó la petición de exención del alquiler para abogados durante el período de encierro. La orden judicial no menciona que el pago del alquiler es obligatorio para los inquilinos de todas las propiedades, ya sean residenciales, industriales o comerciales. El Honorable Tribunal Supremo ha rechazado la demanda de concesión para pagar el alquiler de la Oficina de la Cámara a los abogados del Colegio de Abogados del Tribunal Supremo. El tribunal dice que no se puede conceder ninguna exención especial a los abogados.
En estas circunstancias, será difícil para la mayoría de los propietarios hasta el 30 de septiembre de 2020 iniciar el procedimiento de posesión a menos que hayan avisado a sus inquilinos con tres meses de antelación.
La cláusula de fuerza mayor proporciona una suspensión temporal a una parte del cumplimiento de sus obligaciones en virtud de un contrato.La redacción de la cláusula decide si un determinado caso cae dentro de la cláusula y cuáles son las consecuencias de seguir. Una cuestión que puede plantearse es si un Arrendatario puede invocar la Doctrina de la Imposibilidad de Cumplimiento en ausencia de una Cláusula de Fuerza Mayor para el Impago del Alquiler de Arrendamiento. Por lo general, la Doctrina se invoca en circunstancias en que el propósito de su contrato se considera frustrado en virtud del artículo 56 de la Ley de contratos de la India. Sin embargo, el Honorable Tribunal Supremo en el asunto Raja Dhruv Dev Chand c. Raja Harmohinder Singh, (1968) 3 SCR 339, AIR 1968 SC 1024, ha observado que «las autoridades judiciales de la India han considerado en general que el artículo 56 de la Ley de contratos no es aplicable cuando los derechos y obligaciones de las partes se derivan de una transferencia de bienes en virtud de un contrato de arrendamiento». Por lo tanto, es poco probable que un arrendatario pueda reclamar la imposibilidad de cumplimiento del contrato en ausencia de una cláusula de fuerza Mayor en el marco de un contrato de arrendamiento y solicitar la renuncia al arrendamiento como consecuencia de un caso de Fuerza Mayor. Sin embargo, la mayoría de los contratos de arrendamiento no tienen la disposición de «fuerza mayor» y no pueden invocar la doctrina de la frustración y, por lo tanto, a menos que los anuncios estén respaldados por ordenanzas, la incertidumbre de su aplicabilidad permanece. Independientemente de los esfuerzos del Gobierno, las circunstancias individuales podrían dar lugar a procedimientos de ejecución hipotecaria en todo el país. Afortunadamente, la Honorable Corte Suprema en su sentencia en Vishal N. Kalsaria Vs. Bank of India & Ors. (2016) 3 SCC 762 y en el caso de Bajarang Shyamsunder Agarwal Vs. Central Bank of India, (2019) 9SCC 94, ha sostenido que «los derechos de un inquilino legítimo no pueden verse comprometidos bajo los procedimientos de la Ley SARFAESI. Sin embargo, la Ley de control del funcionamiento de los alquileres no puede hacerse extensiva a un «inquilino que sufre».
Conclusión
La devastación económica debido a la propagación del virus Corona ha obligado a las partes privadas y defensores a mirar a través de la copia en letra pequeña para contratos a prueba de futuro. En medio de la pandemia, las manos invisibles y olvidadas de la cláusula de «fuerza mayor» en los contratos y el arrendamiento están afectando a las obligaciones contractuales en todo momento. Sin embargo, los casos de fuerza mayor no se establecen de manera exhaustiva en la ley y la aplicabilidad de esta disposición depende del idioma del contrato de alquiler y de la interpretación de los tribunales. El efecto de este virus en el contrato de arrendamiento dependerá de la determinación final hecha por los Tribunales. Un escenario ideal para un inquilino y un propietario sería negociar y discutir la situación y renegociar los términos del acuerdo para la renuncia al alquiler o una solución alternativa para evitar litigios y complejidades. Todos los términos del acuerdo deben ser por escrito para proporcionar espacio para respirar a ambas partes. Además, a falta de claridad por parte de las autoridades sobre las obligaciones de alquiler en virtud de los acuerdos de arrendamiento comercial, las empresas se ven obligadas a no realizar ventas, junto con las obligaciones salariales y de alquiler.
El autor es Abogado del Tribunal Supremo de la India.