Diritti senza contratto di locazione (Una guida per gli inquilini commerciali!)

Normalmente, i proprietari di immobili commerciali e gli inquilini commerciali dovrebbero firmare un contratto di locazione scritto che stabilisce i termini del contratto di locazione. Ciò garantisce la certezza dei diritti, degli obblighi di entrambe le parti e la chiarezza su come risolvere eventuali controversie che potrebbero sorgere.

Non è generalmente consigliabile affittare un immobile commerciale senza un accordo scritto. Problemi in genere sorgono quando il padrone di casa sta cercando di vendere o prendere possesso della proprietà e sfrattare l’inquilino.

Senza un documento formale in atto, gli inquilini aziendali possono solo essere in grado di fare affidamento sui diritti limitati e protezioni conferite dallo statuto piuttosto che termini potenzialmente più vantaggiosi se un contratto di locazione scritto formale fosse in atto.

Questo articolo copre:

• Può esistere un contratto di locazione senza documentazione?
• Diritti degli inquilini aziendali senza contratto di locazione scritto
• Gli inquilini aziendali possono essere sfrattati se non esiste un accordo scritto?
• Perché chiedere consulenza legale

Può esistere un contratto di locazione senza documentazione?

Ai sensi della sezione 2 della legge di proprietà (Disposizioni varie) Act 1989, contratti di locazione commerciali di durata superiore a 3 anni devono essere creati da un atto. Ciò significa che il contratto di locazione deve essere impegnato a scrivere e il documento deve specificare tutti i termini espressi dell’accordo e deve essere firmato sia dal proprietario che dall’inquilino.

La sezione 54 (2) della legge sulla proprietà (LPA), tuttavia, crea un’eccezione. Essa afferma contratti di locazione commerciali possono essere creati oralmente, e senza alcuna documentazione formale, a condizione che la durata del contratto di locazione è inferiore a 3 anni, che il contratto di locazione è entrato in vigore non appena l’inquilino ha preso occupazione della proprietà e che l’affitto è impostato è al tasso di mercato prevalente e non è nominale. Se tutte queste circostanze si applicano, l’inquilino ha un interesse legale ammissibile.

Si noti che anche le locazioni periodiche possono rientrare nell’esenzione LPA.

Diritti degli inquilini aziendali senza contratto di locazione scritto

La parte 2 del Landlord and Tenant Act 1954 si applica a qualsiasi locazione in cui la proprietà “è o include locali che sono occupati dall’inquilino e sono così occupati per gli scopi di un’attività svolta da lui o per quelli e altri scopi”.

Ai sensi della legge, gli inquilini aziendali che sono stati in occupazione per più di 12 mesi, e dove il padrone di casa ha accettato il pagamento dell’affitto, ottenere ‘sicurezza di possesso’. Questo è un diritto statutario dell’inquilino di affari di essere concesso un nuovo contratto di locazione alla scadenza del contratto di locazione esistente.

Per qualificarsi per la sicurezza di possesso, un accordo non scritto non fatto da atto deve qualificarsi come un contratto di locazione in seguito ai requisiti di cui alla sezione 54(2) della legge di proprietà Act.

Inoltre, la sezione 37 della LTA consente al locatario di richiedere un risarcimento se il proprietario ne ottiene il possesso.

(Per una guida sulle recensioni degli affitti commerciali vedi il nostro articolo: Recensioni degli affitti in affitto commerciale (Una guida!))

Mentre queste disposizioni di legge possono essere “contrattate” come parte di un accordo scritto firmato, senza un documento formale, i diritti statutari di rinnovare alla fine del termine e di richiedere un risarcimento in cui il proprietario ne assume il possesso sono impliciti a favore dell’inquilino aziendale.

Gli inquilini aziendali possono essere sfrattati se non esiste un contratto di locazione scritto?

Se viene stabilita una locazione qualificante, un locatore commerciale deve seguire una rigorosa procedura legale per riprendere legalmente il possesso di una proprietà alla fine del periodo di locazione. Ciò comporta la notifica all’inquilino come prescritto nella sezione 25 del Landlord and Tenant Act 1954, affermando quale dei sette motivi di opposizione si basano su per opporsi a una nuova locazione.

I sette motivi di opposizione, come stabilito nell’articolo 30, comma 1) della LTA sono:

(a) il locatario è soggetto agli obblighi in relazione alla riparazione e manutenzione di sotto dell’attuale contratto di locazione e la proprietà è in rovina;

(b) c’è stato un persistente ritardo nel pagamento del canone di locazione;

(c) l’inquilino è stato/è una violazione dei termini del contratto di locazione esistente;

(d) il padrone di casa è in grado di fornire una adeguata sistemazione alternativa;

(e) la locazione è stato creato da un sub-affitto;

(f) il locatore intenda demolire o ricostruire la struttura e non è possibile senza il padrone di casa, riprendere possesso;

(g) il locatore intenda occupare la proprietà o parte della proprietà per gli scopi della propria attività o per sua residenza.

Il padrone di casa è sotto il dovere di servire un avviso di sezione 25 per iscritto al locatario non più di 12 e non meno di sei mesi prima della data di scadenza specificata consulenza di opposizione al rinnovo di locazione.

L’avviso deve specificare una data in cui il contratto di locazione deve essere risolto, che deve essere dopo la scadenza del periodo di contratto esistente, e deve indicare i motivi per opporsi al rinnovo.

Se l’inquilino ha richiesto la concessione di un nuovo contratto di locazione ai sensi della sezione 26 della LTA, il proprietario può presentare una contro-notifica che informa dei motivi del mancato rinnovo.

Se il proprietario riprende possesso, l’inquilino di affari può essere in grado di chiedere un risarcimento ai sensi delle disposizioni LTA.

Perché chiedere consulenza legale

La mancanza di sicurezza e il potenziale per dispute costose significano contratti di locazione non scritti sono raramente un’opzione consigliabile per gli inquilini commerciali o proprietari. Piuttosto, sono una fonte evitabile di rischio aziendale.

Se sei preoccupato per il tuo status legale o i tuoi diritti come inquilino aziendale senza un documento di locazione scritto, o se il tuo padrone di casa sta intraprendendo azioni per assumere il possesso della proprietà, prendi consigli legali sulle tue opzioni per garantire che i tuoi diritti e interessi siano protetti.

Disclaimer legale

Le questioni contenute in questo articolo sono destinate esclusivamente a scopo informativo generale. Questo articolo non costituisce consulenza legale, né è una dichiarazione completa o autorevole della legge, e non dovrebbe essere trattato come tale. Mentre ogni sforzo è fatto per garantire che le informazioni siano corrette, nessuna garanzia, espressa o implicita, è dato per quanto riguarda la sua accuratezza e nessuna responsabilità è accettata per eventuali errori o omissioni. Prima di agire su una qualsiasi delle informazioni contenute nel presente documento, è necessario consultare un esperto legale.