vanligvis bør næringseiendom utleiere og leietakere signere en skriftlig leieavtale sette ut vilkårene i leieavtalen. Dette gir sikkerhet for begge parters rettigheter, forpliktelser og klarhet i hvordan man løser eventuelle tvister som måtte oppstå.
det er generelt ikke tilrådelig å leie en næringseiendom uten skriftlig avtale. Problemer oppstår vanligvis når utleier er ute etter å selge eller ta besittelse av eiendommen og kaste ut leietaker.
uten et formelt dokument på plass, kan leietakere bare være i stand til å stole på de begrensede rettigheter og beskyttelse gitt ved lov i stedet for potensielt mer fordelaktige vilkår dersom en formell skriftlig leieavtale var på plass.
denne artikkelen dekker:
- Kan en leieavtale eksistere uten dokumentasjon?
- Leietakere rettigheter uten skriftlig leieavtale
- kan leietakere bli kastet ut hvis det ikke er skriftlig avtale?
- hvorfor søke juridisk rådgivning
kan en leieavtale eksistere uten dokumentasjon?
i henhold til paragraf 2 I Lov Om Eiendom (Diverse Bestemmelser) Act 1989, kommersielle leieavtaler som varer lenger enn 3 år må opprettes av en gjerning. Dette betyr at leieavtalen må være forpliktet til å skrive og dokumentet må angi alle uttrykkelige vilkår for arrangementet, og det må være signert av både utleier og leietaker.
Seksjon 54 (2) I Lov Om Eiendomsloven (LPA) skaper imidlertid et unntak. Den sier kommersielle leieavtaler kan opprettes muntlig, og uten noen formell dokumentasjon, forutsatt at varigheten av leieavtalen er mindre enn 3 år, at leieavtalen trådte i kraft så snart leietaker tok okkupasjon av eiendommen og at leien er satt er på rådende markedsrente og er ikke nominell. Hvis disse omstendighetene alle gjelder, har virksomheten leietaker en tillatt juridisk interesse.
Merk at periodiske leieforhold også kan falle innenfor lpa-fritaket.
Leietakere rettigheter uten skriftlig leieavtale
Del 2 Av Utleier Og Leietaker Act 1954 gjelder for alle leieforholdet der eiendommen «er eller inkluderer lokaler som er okkupert av leietaker og er så okkupert i forbindelse med en virksomhet som drives av ham eller for disse og andre formål».
under Loven, business leietakere som har vært i yrke i mer enn 12 måneder, og hvor utleier har akseptert betaling av leie, få ‘sikkerhet av tenure’. Dette er en lovbestemt rett til virksomheten leietaker å få innvilget en ny leieavtale på utløpet av eksisterende leieavtale.
en uskreven avtale som ikke er gjort ved gjerning, må kvalifisere som en leieavtale videre til kravene i paragraf 54 (2) I Lov Om Eiendomsloven.
i tillegg tillater seksjon 37 I LTA leietaker å kreve erstatning dersom utleier får besittelse.
(for veiledning om kommersielle leie anmeldelser se vår artikkel: Leie Anmeldelser I Kommersiell Lease(En Guide !))
mens disse lovbestemmelsene kan være ‘kontrakt ut’ av som en del av en signert skriftlig avtale, uten et formelt dokument, de lovbestemte rettigheter til å fornye på slutten av begrepet og å kreve erstatning der utleier påtar besittelse er underforstått i favør av virksomheten leietaker.
kan leietakere bli kastet ut hvis det ikke er skriftlig leieavtale?
Hvis en kvalifiserende leieforholdet er etablert, har en kommersiell utleier å følge strenge juridiske prosedyre for å lovlig gjenerobre besittelse av en eiendom på slutten av leieforholdet sikt. Dette innebærer servering varsel på leietaker som foreskrevet under seksjon 25 Av Utleier Og Leietaker Act 1954, sier hvilke av de syv grunnlag for opposisjon de er avhengig av å motsette seg en ny leieforholdet.
de syv opposisjonsgrunnlagene som angitt i SEKSJON 30(1) i LTA er:
(a) leietaker har forpliktelser i forhold til reparasjon og vedlikehold under gjeldende leieavtale og eiendommen er i forfall;
(b) det har vært en vedvarende forsinkelse i betalingen av leie;
(c) leietaker har vært/er i brudd på andre vilkår i leieavtalen. eksisterende leieavtale;
(d) utleier er i stand til å gi egnet alternativ innkvartering;
(e) leieforholdet ble skapt av en sub-utleie;
(f) utleier har til hensikt å rive eller rekonstruere eiendommen, og det er ikke mulig uten utleier utvinne besittelse;
(g) utleier har til hensikt å okkupere eiendommen eller deler av eiendommen i forbindelse med egen virksomhet eller som bosted.
utleier har plikt til å betjene en seksjon 25 skriftlig varsel til leietaker ikke mer enn 12 og ikke mindre enn seks måneder før oppsigelsesdatoen angitt rådgivning om motstand mot leiefornyelsen.
innkallingen må angi en dato for når leieavtalen skal sies opp, som må være etter at den eksisterende avtaleperioden utløper, og den må oppgi grunnlag for å motsette seg fornyelsen.
der leietaker har bedt om tildeling av en ny leieavtale i henhold til SEKSJON 26 I LTA, kan utleier tjene en motvarsel som informerer om begrunnelsen for ikke-fornyelse.
der utleier gjenerobrer besittelse, kan virksomheten leietaker være i stand til å kreve erstatning i HENHOLD TIL LTA bestemmelser.
hvorfor søke juridisk rådgivning
mangelen på sikkerhet og potensial for kostbare tvister bety uskrevne leieavtaler er sjelden et tilrådelig alternativ for kommersielle leietakere eller utleiere. Snarere er de en unødvendig kilde til forretningsrisiko.
hvis du er bekymret for din juridiske status eller rettigheter som en bedrift leietaker uten en skriftlig leieavtale dokument, eller hvis utleier tar tiltak for å påta seg besittelse av eiendommen, ta juridisk rådgivning om alternativene for å sikre dine rettigheter og interesser er beskyttet.
Juridisk ansvarsfraskrivelse
sakene i denne artikkelen er ment å være for generelle informasjonsformål. Denne artikkelen utgjør ikke juridisk rådgivning, og er heller ikke en fullstendig eller autoritativ uttalelse av loven, og bør ikke behandles som sådan. Selv om alt er gjort for å sikre at informasjonen er korrekt, gis ingen garanti, uttrykt eller underforstått, med hensyn til nøyaktigheten, og intet ansvar aksepteres for feil eller utelatelse. Før du handler på noen av informasjonen her, bør ekspert juridisk rådgivning søkes.