hoe vermijd je afschrijving Recapture Tax op huurwoning

als je net als sommige eigenaren van huurwoningen bent, had je nog nooit van de term afschrijving recapture gehoord of zelfs de logica erachter begrepen totdat je eerste huurwoning te koop gaat. Terwijl het bezit van een huurwoning biedt u het voordeel van potentiële gestage cashflow, kunt u zich niet bewust van het bereik van de belastingen die u worden onderworpen aan wanneer u besluit om uw woning te verkopen.

In dit artikel leert u meer over afschrijvingen, afschrijvingen recapture, en hoe u afschrijvingen recapture belasting op de verkoop van uw woning te voorkomen.

begrip afschrijving

de IRS definieert afschrijving als een kapitaallasten die het mechanisme zijn om uw kosten in een inkomen producerende woning te recupereren, en die over de verwachte levensduur van de woning moeten worden genomen. Hiermee kunt u de kosten van het kopen en verbeteren van een woning over zijn nuttige levensduur Aftrekken.

wanneer u een woning koopt, kunt u met de IRS een belastingaftrek Aftrekken op basis van de potentiële waardevermindering van de woning gedurende 27,5 jaar. U kunt deze Aftrekken zodra u de huurwoning in gebruik neemt. De meeste woningen worden jaarlijks afgeschreven met 3,636% van de kosten.

met behulp van een eenvoudige case study, laten we zeggen dat je kocht een fourplex woning op 1 januari voor $300.000.

de afschrijvingsberekening ziet er als volgt uit:

1. de kostenbasis (aankoopprijs) afgetrokken door de grondwaarde zal gelijk zijn aan de waarde van het gebouw.
2. de waarde van het gebouw gedeeld door 27,5 geeft u uw jaarlijkse afschrijvingsaftrek.

aangenomen dat de waarde van de kavel waarop de fourplex staat $75.000 is, zou de berekening er als volgt uitzien:

1. $300,000 afgetrokken door $ 75.000 is $225.000 voor de bouwwaarde
2. $225.000 gedeeld door 27,5 jaar is $8.182 ongeveer.

uw toegestane jaarlijkse afschrijvingsaftrek bedraagt $ 8.182. Echter, wanneer u verkoopt uit de huurwoning voor een winst, de IRS zal nodig hebben om een aantal van die afschrijvingen aftrek of winsten terug te krijgen. Dit staat bekend als afschrijvingen Recapture. Hieronder vindt u alles wat u moet weten over huur onroerend goed afschrijving recapture.

Wat is afschrijvingen op huurwoningen?

terwijl de meeste eigenaren de afschrijving over de gebruiksduur van hun onroerend goed in mindering brachten, introduceerde de IRS de afschrijving Recapture of de IRC-sectie 1250. Wanneer u uit deze aftrek in de naam van de afschrijving, de aftrek worden beschouwd als een winst, omdat het verlaagt uw kosten basis en belastbaar inkomen.

wanneer u het onroerend goed voor winst verkoopt, vereist de IRS dat u een bepaald percentage van de afschrijvingsaftrek terugbetaalt die u hebt geïnd gedurende de periode dat het onroerend goed in gebruik was. Een snel voorbeeld van het berekenen van de afschrijving herovering op de verkoop van een huurwoning op basis van onze case study.

1. u kocht een fourplex voor $ 300.000, maar omdat u de kosten van de grond moet uitsluiten, blijft u over met een bouwwaarde van $225.000.
2. u neemt een afschrijving van $8.182 per jaar, gedurende 11 jaar. De totale afschrijving afgetrokken is $ 90.002.
3. uw aangepaste kostenbasis voor de fourplex is nu $ 134.998 (om de aangepaste kostenbasis te krijgen, trekt u eenvoudig de totale afschrijving af van de waarde van het gebouw)
4. elf jaar later besluit u het pand te verkopen voor $500.000, en uw gerealiseerde winst is $365.002.
5. aangezien u bij de verkoop van de fourplex een winst heeft gerealiseerd, eist de IRS dat u tot 25% betaalt van het deel van de winst dat is gekoppeld aan uw totale afschrijvingsaftrek. Dus, als uw gewone-inkomen tarief is gemaximeerd op 25%, dan zou het zijn ($90.002*.25) wat gelijk is aan een waardevermindering van $22.500
6. het resterende deel van de gerealiseerde vermogenswinst zal door de IRS worden belast tegen het tarief van de vermogenswinst op lange termijn. Als uw vermogenswinst belastingschijf is op de hoogste (dat wil zeggen 20%), dan uw vermogenswinst belasting zou zijn ($275.000*.20) wat gelijk is aan een vermogenswinstbelasting van $55.000.

bij de verkoop van de fourplex krijg je 77.500 Dollar belasting. Bij het indienen van uw belasting, moet u uw afschrijving recapture melden op IRS formulier 4797. Neem contact op met een professionele belastingadviseur voor hulp bij uw specifieke situatie.

Hoe te Voorkomen dat de Afschrijvingen Heroveren Belasting op de Verhuur van Onroerend goed

Terwijl de afschrijvingen heroveren is vereist door de BELASTINGDIENST bij de verkoop van een woning of wanneer de materiële kosten is volledig hersteld, zijn er verschillende juridische mogelijkheden u kunt de verkoop van uw afgeschreven verhuur van onroerend goed zonder dat te maken met fiscale boetes.

verkoop van het onroerend goed voor een verlies om afschrijvingen te vermijden Recapture Tax

Dit is een van de gemakkelijke maar moeilijke manieren om afschrijvingen te vermijden recapture tax bij de verkoop van uw huurwoning. U bent niet verplicht door de IRS te betalen voor afschrijving recapture belasting als u uw huis verkocht voor een verlies.

bijvoorbeeld, als je hield de fourplex voor 11 jaar met een totale afschrijving aftrek van $ 90.002 over de periode, maar besluiten om het pand te verkopen voor $100.000 als gevolg van een instortende markt. In dit scenario hoeft u niet te betalen voor afschrijvingen recapture in plaats daarvan zou u een verlies van $34.998 (aangepaste kostenbasis minus verkoopprijs) te melden.

als u langer dan een jaar eigenaar bent van het huurobject of fourplex in ons voorbeeld, kunt u dit verlies opslaan onder de rubriek 1231 verliescategorie. Dit betekent dat u het verlies kunt gebruiken om uw belastingschuld te verminderen tijdens uw huidige of afgelopen twee jaar van belastbaar inkomen.

doe een soortgelijke of 1031 uitwisseling om te voorkomen dat de afschrijving Recapture belasting

wanneer u een onroerend goed verkoopt en u een winst hebt, verwacht de IRS dat u belastingen betaalt over de gerealiseerde winst. De IRC sectie 1031 stelt u echter in staat om de betaling van vermogenswinst belastingen en afschrijvingen recapture uit te stellen als u uw transactie structureert als onderdeel van een soortgelijke of 1031 uitwisseling.

Wat is een 1031-of soortgelijke uitwisseling? Een 1031 uitwisseling kunt u de betaling van vermogenswinst belastingen of afschrijvingen recapture belastingen uit te stellen als u de opbrengst van de verkoop van uw onroerend goed herinvesteren in de aankoop van een vervangende onroerend goed, terwijl u zich houdt aan de IRS-richtlijnen.

uitgaande van ons eerdere voorbeeld van fourplex;

Als je naar de tabel kijkt, zou je merken dat het wetsvoorstel om de investeerder zou $ 77.500 en het gedeelte toegeschreven aan de afschrijving recapture was een beetje boven $ 22.000. Gelukkig toonde de 1031 beurssectie aan dat de investeerder in staat was om de betaling van de afschrijving recapture of zelfs meerwaarden uit te stellen.

dus, als uw doel is om de betaling van afschrijving recapture door het gebruik van 1031 exchange te voorkomen, kunt u dat bereiken door de opbrengst van de verkoop van uw huurwoning voortdurend opnieuw te investeren in een andere huurwoning. Door dat te doen, kunt u uitstel betalen afschrijving recapture belastingen tot uw ondergang en uw kinderen kunnen in staat zijn om het onroerend goed belastingvrij te verkopen.

laatste gedachten over hoe u de belasting op het terugwinnen van afschrijvingen op huurwoningen kunt vermijden

ook al lijkt het omwissel-of afschrijvingsproces van 1031 op papier eenvoudig, het gaat om een reeks regels en niet zo eenvoudige stappen. Vergeet niet dat de voorbeelden die worden gebruikt in dit artikel zijn overdreven vereenvoudigd. Ook, verhuur onroerend goed belastingwetten zijn complex en onderhevig aan constante wijzigingen.

voordat u begint met het verkoopproces van uw huurwoning of besluit om de betaling van afschrijvingsbelasting te vermijden, neem dan contact op met een gekwalificeerde belasting accountant om uw situatie te bespreken.