gewoonlijk dienen verhuurders en zakelijke huurders een schriftelijke huurovereenkomst te ondertekenen waarin de voorwaarden van de huurovereenkomst zijn vastgelegd. Dit biedt zekerheid over de rechten en verplichtingen van beide partijen en duidelijkheid over de wijze waarop eventuele geschillen kunnen worden opgelost.
het is over het algemeen niet aan te raden een commercieel onroerend goed te verhuren zonder schriftelijke overeenkomst. Problemen doen zich meestal voor wanneer de verhuurder op zoek is om te verkopen of in bezit te nemen van het pand en de huurder uit te zetten.
zonder een formeel document kunnen zakelijke huurders zich alleen beroepen op de beperkte rechten en bescherming die door de wet worden geboden in plaats van potentieel gunstigere voorwaarden indien er een formele schriftelijke huurovereenkomst bestaat.
dit artikel omvat::
- kan een huurovereenkomst bestaan zonder documentatie?
- rechten van zakelijke huurders zonder schriftelijke huurovereenkomst
- kunnen zakelijke huurders worden uitgezet als er geen schriftelijke overeenkomst is?
- waarom juridisch advies inwinnen
kan een huurovereenkomst bestaan zonder documentatie?
krachtens artikel 2 van de Wet op het eigendomsrecht (diverse bepalingen) van 1989 moeten commerciële huurovereenkomsten van meer dan drie jaar tot stand worden gebracht door middel van een akte. Dit betekent dat de huurovereenkomst moet worden verplicht om te schrijven en het document moet alle uitdrukkelijke voorwaarden van de regeling te specificeren en het moet worden ondertekend door zowel de verhuurder en de huurder.Artikel 54, lid 2, van de Wet op het eigendomsrecht (LPA) vormt echter een uitzondering. Er staat dat commerciële huurovereenkomsten mondeling en zonder enige formele documentatie kunnen worden gecreëerd, op voorwaarde dat de duur van de huurovereenkomst minder dan 3 jaar is, dat de huurovereenkomst van kracht werd zodra de huurder de woning in gebruik nam en dat de huurprijs is vastgesteld tegen de geldende marktkoers en niet nominaal is. Indien al deze omstandigheden van toepassing zijn, heeft de ondernemer een toelaatbaar wettelijk belang.
merk op dat periodieke pachtcontracten ook onder de LPA-vrijstelling kunnen vallen.
rechten van zakelijke huurders zonder schriftelijke huurovereenkomst
deel 2 van de Landlord and Tenant Act 1954 is van toepassing op elke huurovereenkomst waarbij het onroerend goed “gebouwen is of omvat die door de huurder worden bewoond en aldus worden bewoond ten behoeve van een bedrijf dat door hem wordt uitgeoefend of voor die en andere doeleinden”.
volgens de wet krijgen zakelijke huurders die meer dan 12 maanden in beroep zijn geweest en waar de verhuurder de betaling van de huur heeft aanvaard, een “huurzekerheid”. Dit is een wettelijk recht van de zakelijke huurder om een nieuwe huurovereenkomst te krijgen bij het verstrijken van de bestaande huurovereenkomst.
om in aanmerking te komen voor een zekerheid van tenure, moet een ongeschreven overeenkomst die niet bij akte is gesloten, in aanmerking komen als een huurovereenkomst overeenkomstig de vereisten van artikel 54, lid 2, van de Wet op het eigendomsrecht.Bovendien staat artikel 37 van de LTA de huurder toe om schadevergoeding te eisen indien de verhuurder bezit verkrijgt.
(voor richtlijnen over commerciële huur reviews zie ons artikel: huur Reviews in commerciële Lease (een gids!))
hoewel deze wettelijke bepalingen kunnen worden “uitbesteed” als onderdeel van een ondertekende schriftelijke overeenkomst, zonder een formeel document, zijn de wettelijke rechten om aan het einde van de termijn te verlengen en schadevergoeding te eisen wanneer de verhuurder ervan uitgaat dat het bezit ervan in het voordeel van de huurder is.
kunnen zakelijke huurders worden uitgezet als er geen schriftelijke huurovereenkomst is?
indien een in aanmerking komende huurovereenkomst wordt vastgesteld, moet een commerciële verhuurder een strikte wettelijke procedure volgen om aan het einde van de huurovereenkomst op wettige wijze het bezit van een goed te heroveren. Dit houdt in dat de huurder, zoals voorgeschreven in artikel 25 van de Landlord and Tenant Act 1954, op de hoogte wordt gesteld van welke van de zeven gronden van verzet zij zich beroepen om zich tegen een nieuwe huurovereenkomst te verzetten.
De zeven gronden van bezwaar, zoals uiteengezet in sectie 30(1) van de LTA zijn:
(a) de huurder heeft verplichtingen in verband met reparatie en onderhoud onder het huidige huurcontract en de woning is in verval;
(b) er is een aanhoudende vertraging in de betaling van de huur;
(c) de huurder is/wordt in overtreding van andere bepalingen van de bestaande lease;
(d) de verhuurder is in staat om geschikte alternatieve accommodatie te bieden;
(e) de huurovereenkomst werd gecreëerd door een onderverhuur;
(f) de verhuurder is voornemens het onroerend goed te slopen of te reconstrueren en het is niet mogelijk zonder dat de verhuurder het bezit terugkrijgt;
(g) de verhuurder is voornemens het onroerend goed of een deel van het onroerend goed te bewonen ten behoeve van zijn eigen bedrijf of als zijn woonplaats.
de verhuurder is verplicht de huurder een schriftelijke kennisgeving van artikel 25 te doen toekomen, niet meer dan 12 en niet minder dan zes maanden vóór de datum van beëindiging van de huur.
in de aankondiging moet een datum worden vermeld waarop de huurovereenkomst moet worden opgezegd, te weten na afloop van de bestaande overeenkomstsperiode, en moeten de redenen worden vermeld om zich tegen de verlenging te verzetten.
wanneer de huurder op grond van artikel 26 van de LTA om de toekenning van een nieuwe huurovereenkomst heeft verzocht, kan de verhuurder een tegenbericht doen toekomen waarin de gronden voor niet-verlenging worden meegedeeld.
wanneer de verhuurder het bezit herneemt, kan de huurder van het bedrijf aanspraak maken op compensatie op grond van de LTA-Bepalingen.
waarom juridisch advies inwinnen
het gebrek aan zekerheid en de mogelijkheid tot dure geschillen betekenen dat ongeschreven huurovereenkomsten zelden een aangewezen optie zijn voor commerciële huurders of verhuurders. Zij vormen veeleer een vermijdbare bron van bedrijfsrisico ‘ s.
als u zich zorgen maakt over uw wettelijke status of rechten als huurder zonder een schriftelijk huurovereenkomst, of als uw verhuurder actie onderneemt om het bezit van het onroerend goed op zich te nemen, neem dan juridisch advies over uw opties om ervoor te zorgen dat uw rechten en belangen worden beschermd.
juridische disclaimer
de in dit artikel vermelde aangelegenheden dienen uitsluitend voor algemene informatiedoeleinden. Dit artikel vormt geen juridisch advies, noch is het een volledige of gezaghebbende verklaring van de wet, en mag niet als zodanig worden behandeld. Hoewel alles in het werk wordt gesteld om ervoor te zorgen dat de informatie correct is, wordt er geen garantie, expliciet of impliciet, gegeven met betrekking tot de juistheid ervan en wordt er geen aansprakelijkheid aanvaard voor enige fout of weglating. Alvorens op een van de hierin opgenomen informatie in te gaan, dient deskundig juridisch advies te worden ingewonnen.