un blocaj la nivel național a fost impus de Guvernul Central începând cu 25 martie pentru a reduce răspândirea bolii Covid-19. Aceasta a afectat în mod semnificativ relația dintre proprietari și chiriași. Dacă chiriașul are fonduri disponibile cu el, atunci obligația sa de a plăti chiria nu este afectată.
de Kiran Bhardwaj
deși pandemia COVID-19 nu a fost un eveniment anticipat, dacă nu îndeplinește cerința unui chiriaș de a avea dreptul să suspende plata chiriei. Guvernul din Delhi a pus limite mișcării cetățenilor în oraș începând cu 23 martie, din cauza cazurilor Covid-19 care au apărut în capitală în acea perioadă. Mulți chiriași se confruntă cu o criză financiară din cauza coronavirusului și nu pot plăti chiria. Atunci când chiriașul implicit pe chirie, proprietarii suferă și s-ar putea să nu fie în măsură să îndeplinească propriile obligații financiare, cum ar fi efectuarea plăților ipotecare pe proprietatea de închiriere, electricitate și apă Taxe, asigurare, întreținere, impozitul pe proprietate, etc. În timpul Covid-19 este necesar ca proprietarii să nu notifice sau să caute posesia în acest timp provocator și circumstanțe fără precedent pentru a se menține reciproc în siguranță și fără un motiv foarte bun pentru a face acest lucru și, în continuare, ar trebui să ușureze măsuri precum sănătatea și siguranța în timpul blocării. Chiriașii ar trebui să continue să plătească chiria și să respecte toți ceilalți termeni ai contractului de închiriere în măsura posibilităților lor.
într-o situație normală în care chiriașul nu plătește chiria, proprietarii au opțiunea de a rezilia chiria în conformitate cu legile aplicabile, iar proprietarii pot depune apoi un caz de evacuare pentru ca chiriașii să fie eliminați fizic din închiriere. Dar, din cauza COVID-19, problemele de sănătate și siguranță au determinat fiecare loc, chiar și instanțele să interzică temporar evacuarea. Un proprietar poate depune caz de evacuare într-o instanță, dar este posibil ca cazul să nu fie audiat, deoarece sunt enumerate doar chestiuni urgente pentru audiere. Cu toate acestea, chiar dacă proprietarii elimină chiriașii chiar acum, proprietarii se vor confrunta cu o mulțime de probleme, cum ar fi obținerea de noi chiriași, semnarea unui nou contract de închiriere sau închiriere și mutarea noilor chiriași cu luarea tuturor măsurilor pentru a respecta liniile directoare de urgență și măsurile de sănătate și siguranță adoptate de Guvern. Un proprietar poate lua unele măsuri cum ar fi renunțarea la chirie pentru o lună, amâna chiria sau da reducere la chirie sau reduce suma chiriei. Proprietarul poate avea un cuvânt cu chiriașul despre situația și circumstanțele și să încerce să se adapteze sugestiile lor. Chiriașul ar putea face tot ce poate pentru a-și menține sfârșitul negocierii și să fie sigur că va pune orice acorduri în scris, de preferință ca un act adițional la contractul dvs. actual de închiriere sau închiriere, inclusiv toate detaliile aranjamentelor convenite și poate lua ajutor din opțiunile oferite în cadrul scutirilor, schemelor COVID-19 etc. sau colectați fonduri sau vouchere pentru a ajuta chiriașii.
în timp ce vechea lege de control al chiriei impunea înregistrarea contractelor de închiriere care depășeau 11 luni sau peste Rs. În valoare de 50.000, noua lege impune ca toate contractele de închiriere să fie înregistrate la Autoritatea de închiriere, indiferent de termenul și valoarea închirierii. Include atât chiriile comerciale, cât și cele rezidențiale; inclusiv utilizarea spațiilor pentru uz educațional, dar nu include spațiile înregistrate în temeiul Legii fabricilor din 1948. Proprietarul poate lua doar două luni chirie ca garanție. Dacă proprietarul consideră că activitatea ilegală se desfășoară în spații închiriate sau există neglijență din partea chiriașului sau neplăceri create de chiriaș și daunele sunt cauzate vecinilor, atunci el poate merge la instanță pentru a elibera spațiile. Proprietarul nu poate intra în spațiile închiriate așa cum și când dorește. Proprietarul trebuie să dea o notificare de 24 de ore pentru a intra în spațiile închiriate chiriașului și orice reparație sau întreținere care trebuie făcută proprietății închiriate trebuie făcută de proprietar.
măsuri în timpul coronavirusului, 2020:-
- la 23 martie 2020, guvernul a anunțat o înghețare a creșterilor chiriei și a protecțiilor împotriva rezilierii chiriei. Acest lucru a fost aplicat ca lege prin Legea privind răspunsul COVID-19 (măsuri urgente de gestionare), care a intrat în vigoare la 26 martie 2020. Aceasta înseamnă că proprietarii nu pot crește chiria pentru proprietățile lor de închiriere. Aceasta se va aplica pentru o perioadă inițială de șase luni, de la 26 martie 2020 până la 25 septembrie 2020.
- restricțiile privind încetarea unui contract de închiriere se aplică de la 26 martie 2020 la 25 iunie 2020. Începând cu 26 iunie 2020, proprietarii pot da o notificare pentru a rezilia o închiriere în conformitate cu prevederile normale ale Legii privind chiriile rezidențiale. Se vor aplica perioade normale de preaviz din ziua în care este dat.
- proprietarii și chiriașii ar trebui să respecte distanțarea fizică, igiena personală și ghidarea curățării suprafețelor și ar trebui să țină evidența în scopuri de urmărire a contactelor. Ei trebuie să urmeze sfaturile guvernamentale de sănătate cu privire la COVID-19.
- pe 29 Martie, Onorabilul ministru șef din Delhi a făcut apel la proprietari să nu forțeze chiriașii timp de una sau două luni să dea chirie și să accepte plăți în rate dacă chiriașul nu are bani. Mai târziu, în aprilie, un ordin al Autorității de gestionare a dezastrelor din Delhi a cerut „respectarea strictă” a instrucțiunilor conform cărora proprietarii nu vor cere chirie de la lucrătorii migranți și studenți timp de o lună. Aceasta a impus magistraților districtuali respectivi să sensibilizeze cu privire la această directivă și, în caz de nerespectare, să ia măsuri legale.
- în calitate de consilier, guvernul Delhi a anunțat și a solicitat proprietarilor să ierte chiria pentru următoarele 3 luni, iar CM onorabil a mers, de asemenea, să afirme că Guvernul va plăti chiria este chiriașul nu reușesc să facă acest lucru.
- în Uttar Pradesh, guvernul a emis, de asemenea, un ordin magistral de a închide sau amenda proprietarii care nu reușesc să amâne colectarea chiriei cu o lună. În plus, Departamentul de locuințe Maharashtra sfătui proprietarii să amâne chiria pentru cel puțin trei luni și să nu evacueze chiriaș pentru neplata chiriei sau arieratelor.
- există deja o linie de asistență pentru monitorizarea situației, iar persoanele vătămate pot contacta autoritățile în cauză.
- RBI a anunțat, de asemenea, o vacanță EMI de 3 luni pentru diferite tipuri de împrumuturi. Dar astfel de programe de toleranță amână doar plățile ipotecare. Dobânda continuă să se acumuleze pe suma creditului restante, mai degrabă apoi complet renunțarea sau întreruperea acestuia.
cu toate acestea, simpla anunțare în absența ordonanțelor guvernamentale pentru deferența chiriei nu scutește legal chiriașii de taxele de închiriere. Fiind consilier în natură, nu ar trebui să fie interpretat greșit ca absolut sau executoriu legal de către chiriași. Motivul din spatele ordinului a fost acela de a oferi o respirație chiriașilor care nu pot plăti chiria în această perioadă de criză. Proprietarii cu buzunare pline și cu bună intenție, cum ar fi Grupul Lodha, au anunțat o renunțare completă pentru peste 200 de chiriași comerciali până la revenirea normalității. Cu toate acestea, nu toți proprietarii își pot permite derogări sau amânări de închiriere, în special persoanele în vârstă a căror supraviețuire depinde în mare măsură de veniturile din chirii.
Înalta Curte din Delhi a adoptat recent o hotărâre din 21-05-2020 în Ramanand și alții vs.Dr. Girish Soni și Anr., în cazul în care instanța a respins cererea depusă de recurent-chiriași pentru suspendarea plății chiriei, din cauza situației de blocare Covid19. Pratibha m Singh a declarat că chiriașii nu pot invoca doctrina suspendării chiriei pe baza „unui eveniment de forță majoră, deoarece aceștia (solicitanții) nu intenționează să predea spațiile închiriate și să continue să o ocupe”. Forța majoră este un eveniment care este dincolo de controlul părților și include atât acte de natură, cum ar fi cutremur, inundații etc., cât și acte de oameni, cum ar fi revolte, greve și război etc. Într-un astfel de caz, părțile trebuie să respecte prevederile contractuale ale clauzei de forță majoră, pentru a stabili dacă chiriașul este obligat să plătească chiria sau are dreptul să suspende chiria. Că nu există nicio prevedere contractuală legată de starea de forță majoră sau de suspendarea sau renunțarea la chirie în cazul producerii unui eveniment de forță majoră. În plus, secțiunile 32 și 56 din Legea contractului nu sunt aplicabile în acest caz, deoarece Delhi Rent Control Act 1958 este aplicabil. „Cererea chiriașilor de suspendare a chiriei este astfel susceptibilă de a fi respinsă în măsura în care, invocând doctrina suspendării chiriei pe baza unui eveniment de forță majoră, rezultă din observațiile făcute că chiriașii nu intenționează să predea spațiile închiriate. Ținând cont că suspendarea chiriei nu este permisă în aceste fapte, o anumită amânare sau relaxare în programul de plată poate fi acordată din cauza blocării”, a spus instanța. Instanța a observat, de asemenea, că, în cazul în care chiriașul se afla în posesia spațiilor care se aflau în stare locuibilă, chiriașul era obligat să plătească chiria. De asemenea, a susținut că, întrucât contractul de închiriere era un contract executat, chiriașul era obligat să respecte termenii contractului menționat și trebuia să-și îndeplinească obligațiile contractuale și să plătească chiria acumulată în perioada Covid-19.
într-un caz recent, la 30 aprilie, onorabila Curte Supremă a adoptat un ordin în cazul Pawan Pathak Prakash împotriva Consiliului Baroului din India, petiția (civilă) nr. 10949 din 2020 care a declarat că
„cererea de permisiune de a apărea și de a argumenta personal este permisă. După ce am ascultat petiționarul în persoană și luând în considerare nemulțumirea petiționarului, suntem de părere că cel mai bun curs este ca Consiliul Baroului din India să ia în considerare asistarea fraților săi, ținând cont de situația predominantă. Cu observația de mai sus, cererea de scriere este eliminată.”
la 5 Mai, într-un alt caz de Pawan Pathak Prakash împotriva Uniunii Indiei, cererea de cerere nr.11005 din 2020, Curtea a considerat că
‘nu suntem înclinați să susținem această petiție în temeiul articolului 32 din Constituție. Cererea de mandat este respinsă în consecință ‘
în acest caz, instanța a respins petiția care solicita renunțarea la chirie pentru avocați în perioada de blocare. Hotărârea judecătorească nu menționează că plata chiriei este obligatorie pentru chiriașii tuturor proprietăților rezidențiale, industriale sau comerciale. Onorabila Curte Supremă a respins cererea de concesiune în plata chiriei camerei-birou avocaților Asociației Baroului Curții Supreme. Curtea spune că nu se poate acorda nicio scutire specială avocaților.
în aceste condiții, va fi dificil pentru majoritatea proprietarului până la 30 septembrie 2020, să înceapă procedurile de posesie, cu excepția cazului în care și-au dat chiriașilor un preaviz de trei luni.
clauza de forță majoră prevede o amânare temporară unei părți de la îndeplinirea obligațiilor care îi revin în temeiul unui contract.Formularea clauzei decide dacă un anumit eveniment se încadrează în clauză și ce consecințe trebuie să urmeze. O întrebare care poate apărea este dacă un locatar poate invoca Doctrina frustrării în absența unei clauze de forță majoră pentru neplata chiriei de leasing? De obicei, Doctrina este invocată în circumstanțele în care scopul contractului lor este considerat a fi frustrat în conformitate cu secțiunea 56 din Legea contractului Indian. Cu toate acestea, onorabila Curte Supremă din Raja Dhruv Dev Chand împotriva Raja Harmohinder Singh, (1968) 3 SCR 339, AIR 1968 SC 1024, a observat că „autoritățile din instanțele din India au considerat, în general, că secțiunea 56 din Legea contractului nu se aplică atunci când drepturile și obligațiile părților apar în temeiul unui transfer de proprietate în baza unui contract de închiriere”. Astfel, este puțin probabil ca un locatar poate pretinde frustrare a contractului în absența unei clauze de forță majoră în temeiul unui contract de închiriere și să solicite renunțarea la închiriere de leasing ca urmare a unui eveniment de Forță Majoră. Cu toate acestea, cele mai multe contracte de închiriere nu au prevederea de forță majoră și nu pot invoca doctrina frustrării și astfel, cu excepția cazului în care anunțurile sunt susținute de ordonanțe, incertitudinea aplicării sale rămâne. Indiferent de eforturile Guvernului, circumstanțele individuale ar putea duce la proceduri de blocare a pieței în întreaga țară. Din fericire, Curtea Supremă Honon’ble în hotărârea sa în Vishal N. Kalsaria Vs. Bank of India & Ors. (2016) 3 SCC 762 și în cazul Bajarang Shyamsunder Agarwal Vs. Banca centrală a Indiei, (2019) 9SCC 94, a susținut că „drepturile unui chiriaș de drept nu pot fi compromise în temeiul Legii SARFAESI proceduri. Cu toate acestea, funcționarea legii de control al chiriei nu poate fi extinsă la un „chiriaș în suferință”.
concluzie
devastarea economică datorată răspândirii virusului Corona a forțat părțile private și avocații să se uite prin copia fină a contractelor de probă viitoare. Pe fondul pandemiei, mâinile mult uitate și invizibile ale prevederii de „forță majoră” din contracte și leasing afectează obligațiile contractuale pe tot parcursul. Cu toate acestea, evenimentele de forță majoră nu sunt prevăzute în mod exhaustiv de lege, iar aplicabilitatea acestei prevederi depinde de limba contractului de închiriere și de interpretarea instanțelor. Efectul acestui virus asupra contractului de închiriere va depinde de determinarea finală făcută de instanțe. Un scenariu ideal pentru un chiriaș și proprietar ar fi să negocieze și să discute situația și să renegocieze termenii Acordului de renunțare la chirie sau soluție alternativă pentru a evita litigiile și complexitățile. Toți termenii acordului ar trebui să fie în scris pentru a oferi spațiu de respirație ambelor părți. În plus, în absența oricărei clarități din partea autorităților cu privire la obligațiile de închiriere în temeiul contractelor de închiriere comercială, întreprinderile sunt lăsate să se lupte cu vânzări zero, împreună cu obligațiile salariale și de închiriere.
autorul este avocat-on-Record, Curtea Supremă a Indiei.