keskushallinto määräsi maanlaajuisen sulun 25.Maaliskuuta alkaen Covid-19-taudin leviämisen hillitsemiseksi. Se on vaikuttanut merkittävästi vuokranantajien ja vuokralaisten suhteeseen. Jos vuokralaisella on käytössään varoja, se ei vaikuta vuokranmaksuvelvoitteeseen.
Kiran Bhardwaj
vaikka COVID-19-pandemia ei ollut odotettu tapahtuma, if ei täytä vuokralaisen vaatimusta saada keskeyttää vuokranmaksu. Delhin hallitus oli hillinnyt kaupungissa tapahtuvaa kansalaisliikettä Maaliskuun 23.päivästä lähtien pääkaupungissa noihin aikoihin ilmenneiden Covid-19-tapausten vuoksi. Monilla vuokralaisilla on koronaviruksen aiheuttama talouskriisi, eivätkä he pysty maksamaan vuokraa. Kun vuokralainen jättää vuokran maksamatta, vuokranantajat kärsivät eivätkä välttämättä pysty hoitamaan omia taloudellisia velvoitteitaan, kuten asuntolainan maksamista vuokrakiinteistöstä, sähkö-ja vesimaksuja, vakuutuksia, kunnossapitoa, kiinteistöveroa jne. Covid-19: n aikana on välttämätöntä, että vuokranantajat eivät anna ilmoitusta tai etsi hallussapitoa tänä haastavana aikana ja ennennäkemättömissä olosuhteissa pitääkseen toisensa turvassa ja ilman erittäin hyvää syytä tehdä niin ja edelleen tulisi helpottaa toimenpiteitä, kuten terveyttä ja turvallisuutta lukitusaikana. Vuokralaisten tulisi jatkossakin maksaa vuokraa ja noudattaa kaikkia muita vuokrasopimuksensa ehtoja parhaan kykynsä mukaan.
normaalissa tilanteessa, jossa vuokralainen ei maksa vuokraa, vuokranantajilla on mahdollisuus irtisanoa vuokrasuhde voimassa olevien lakien mukaisesti ja vuokranantajat voivat tämän jälkeen tehdä häätöasian, jotta vuokralaiset poistettaisiin fyysisesti vuokrasta. COVID-19: n takia terveys-ja turvallisuushuolet ovat kuitenkin johtaneet siihen, että Joka paikassa jopa tuomioistuimet ovat asettaneet tilapäisen häätökiellon. Vuokranantaja voi viedä häätöasian oikeuteen, mutta asia ei välttämättä tule käsittelyyn, koska vain kiireellisiä asioita listataan käsiteltäväksi. Kuitenkin, vaikka vuokranantajat poistaa vuokralaiset juuri nyt, vuokranantajat joutuvat kohtaamaan paljon ongelmia, jotka haluavat saada uusia vuokralaisia, allekirjoittaa uuden vuokrasopimuksen tai vuokrasopimuksen ja saada uudet vuokralaiset muuttamaan ryhtymällä kaikkiin toimenpiteisiin noudattaakseen hätätilannetta koskevia ohjeita ja hallituksen hyväksymiä terveys-ja turvallisuustoimenpiteitä. Vuokranantaja voi tehdä jonkin toimenpiteen, kuten luopua vuokrasta kuukaudeksi, lykätä vuokraa tai antaa alennusta vuokrasta tai pienentää vuokran määrää. Vuokranantaja voi keskustella vuokralaisen kanssa tilanteesta ja olosuhteista ja yrittää mukautua heidän ehdotuksiinsa. Vuokralainen voi tehdä kaikkensa pitääkseen oman osuutensa sopimuksesta ja olla varma, että mahdolliset sopimukset kirjataan mieluiten lisäyksenä nykyiseen vuokrasopimukseesi tai vuokrasopimukseesi, joka sisältää kaikki sovittujen järjestelyjen yksityiskohdat, ja hän voi ottaa apua COVID-19-reliefien, järjestelmien jne.mukaisista vaihtoehdoista. tai kerätä varoja tai palveluseteleitä vuokralaisten auttamiseksi.
vanha Vuokrasääntelylaki velvoitti rekisteröimään yli 11 kuukauden pituiset tai yli Rs-pituiset vuokrasopimukset. Arvoltaan 50 000 uuden lain mukaan kaikki vuokrasopimukset on rekisteröitävä Vuokraviranomaiselle vuokrasopimuksen kestosta ja arvosta riippumatta. Se sisältää sekä liike-että asuinkiinteistöjä; mukaan lukien tilojen käyttö opetuskäyttöön, mutta ei sisällä vuoden 1948 Tehdaslain nojalla rekisteröityjä tiloja. Vuokranantaja voi ottaa vain kahden kuukauden vuokran vakuudeksi. Jos vuokranantaja kokee, että vuokratiloissa tapahtuu lainvastaista toimintaa tai vuokralaisen taholta on huolimattomuutta tai vuokralaisen luomaa haittaa ja naapureille aiheutuu vahinkoa, hän voi mennä oikeuteen saadakseen tilat tyhjiksi. Vuokranantaja ei voi tulla vuokratiloihin niin kuin haluaa. Vuokranantajan on ilmoitettava vuokralaiselle 24 tuntia vuokratiloihin pääsystä ja vuokrattavan kiinteistön korjaus tai huolto on vuokranantajan tehtävä.
toimenpiteet koronaviruksen aikana 2020:-
- hallitus ilmoitti 23.maaliskuuta 2020 vuokrankorotusten ja vuokrasuhteiden irtisanomissuojan jäädyttämisestä. Tätä on sovellettu lakina COVID-19 Response (Urgent Management Measures) Legislation Act-lailla, joka tuli voimaan 26.maaliskuuta 2020. Tämä tarkoittaa sitä, että vuokranantajat eivät voi nostaa vuokrakiinteistöjensä vuokraa. Tätä sovelletaan aluksi kuuden kuukauden ajan 26 päivästä maaliskuuta 202025 päivään syyskuuta 2020.
- vuokrasuhteen päättymisrajoitukset ovat voimassa 26.3.2020-25.6.2020. Vuokranantajat voivat 26.6.2020 alkaen irtisanoa vuokrasopimuksen normaalin Vuokrasuhdelain säännösten mukaisesti. Tällöin sovelletaan normaaleja irtisanomisaikoja sen antamispäivästä alkaen.
- vuokranantajien ja vuokralaisten tulee noudattaa fyysistä etääntymistä, henkilökohtaista hygieniaa ja pintojen puhdistusta koskevia ohjeita ja pitää kirjaa kontaktien jäljittämistä varten. Heidän on noudatettava hallituksen terveysneuvontaa COVID-19: n suhteen.
- Maaliskuun 29.päivänä Delhin pääministeri oli vedonnut vuokranantajiin, etteivät nämä pakottaisi vuokralaisia yhden tai kahden kuukauden ajaksi antamaan vuokraa ja hyväksymään maksuja erissä, jos vuokralaisella on rahapula. Myöhemmin huhtikuussa Delhin Katastrofinhallintaviranomaisen määräyksessä oli vaadittu” tiukkaa noudattamista ” ohjeista, joiden mukaan vuokranantajat eivät vaadi siirtotyöläisiltä ja opiskelijoilta vuokraa kuukaudeksi. Siinä edellytettiin, että asianomaiset piirituomarit levittävät tietoa tästä direktiivistä ja ryhtyvät oikeustoimiin, jos säännöksiä ei noudateta.
- neuvonantajana Delhin hallitus ilmoitti ja pyysi vuokranantajia antamaan vuokrat anteeksi seuraavan 3 kuukauden ajan, ja Hon’BLE CM meni myös toteamaan, että hallitus maksaa vuokran, jos vuokralainen ei tee niin.
- Uttar Pradeshissa hallitus antoi myös hallinnollisen määräyksen vangita tai sakottaa vuokranantajia, jotka eivät lykkää vuokrien perimistä kuukaudella. Lisäksi Maharashtran Asuntovirasto neuvoo vuokranantajia lykkäämään vuokria vähintään kolmella kuukaudella eikä häätämään vuokralaista vuokran tai rästien maksamatta jättämisen vuoksi.
- tilannetta voi jo seurata auttavalla puhelimella ja loukkaantuneet voivat ottaa yhteyttä asianomaisiin viranomaisiin.
- RBI ilmoitti myös kolmen kuukauden EMI-loman eri lainatyypeille. Mutta tällaiset kärsivällisyysohjelmat vain lykkäävät asuntolainojen maksamista. Korkoa kertyy edelleen jäljellä olevalle lainasummalle, minkä jälkeen siitä luovutaan kokonaan tai se lopetetaan.
pelkkä ilmoitus ilman valtion määräyksiä vuokrien kunnioittamisesta ei kuitenkaan oikeuta vuokralaisia luopumaan vuokramaksuista. Koska neuvonantaja luonteeltaan, sitä ei pitäisi tulkita väärin ehdottomaksi tai laillisesti täytäntöönpanokelpoiseksi vuokralaisten toimesta. Määräyksen perusteluna oli tarjota hengähdystaukoa vuokralaisille, jotka eivät pysty maksamaan vuokraa tänä kriisiaikana. Vuokranantajat, joilla on täydet taskut ja hyvät aikomukset, kuten Lodha Group ilmoitti luopuvansa kokonaan yli 200 kaupallisesta vuokralaisesta, kunnes normaali palaa. Kaikilla vuokranantajilla ei kuitenkaan ole varaa vuokrapoikkeuksiin tai lykkäyksiin, varsinkaan senioreilla, joiden selviytyminen riippuu pitkälti vuokratuloista.
Hon’ble Delhin korkein oikeus on äskettäin antanut tuomion 21-05-2020 asiassa Ramanand ym. vs. Girish Soni ja Anr., jossa tuomioistuin hylkäsi Valittaja-vuokralaisten tekemän hakemuksen vuokranmaksun keskeyttämisestä Covid19-Sulkutilanteen vuoksi. Yhden tuomarin penkki Hon’ble tuomari rouva Pratibha M Singh sanoi vuokralaiset eivät voi vedota oppi keskeyttäminen vuokran perusteella ”force majeure tapahtuma, koska ne (kantajat) eivät aio luovuttaa tenanted tilat ja edelleen miehittää sitä”. Force majeure on tapahtuma, johon osapuolet eivät voi vaikuttaa ja johon kuuluvat sekä luonnon teot, kuten maanjäristys, tulvat jne.että ihmisten teot, kuten mellakat, lakot ja sodat jne. Tällöin osapuolten on noudatettava force majeure-lausekkeen sopimusehtoja määrittääkseen, onko vuokralainen velvollinen maksamaan vuokraa tai onko hänellä oikeus keskeyttää vuokra. Ylivoimaiseen esteeseen tai vuokran keskeyttämiseen tai peruuttamiseen ylivoimaisen esteen sattuessa ei ole sopimusehtoa. Lisäksi Sopimuslain 32 ja 56 pykälää ei voida soveltaa tässä tapauksessa, koska sovelletaan Delhi Rent Control Act 1958-lakia. ”Vuokralaisten hakemus vuokran keskeyttämisestä on näin ollen hylättävä, koska vaikka vedotaan oppiin vuokran keskeyttämisestä ylivoimaisen esteen perusteella, esitetyistä huomautuksista käy ilmi, että vuokralaiset eivät aio luopua vuokratiloista. Vaikka katsoo, että vuokran keskeyttäminen ei ole näissä seikoissa sallittua, voidaan maksuaikataulun lykkääminen tai höllentäminen myöntää jonkin verran sulun vuoksi, oikeus totesi. Oikeus huomautti myös, että jos vuokralaisella oli hallussaan asuinkuntoisia tiloja, vuokralaisen oli maksettava vuokra. Lisäksi se katsoi, että koska vuokrasopimus oli toteutettu, kyseisen sopimuksen ehdot sitoivat vuokralaista, ja hänen oli täytettävä sopimusvelvoitteensa ja maksettava Covid-19-kauden aikana kertynyt vuokra.
tuoreessa tapauksessa, 30. huhtikuuta, Hon’ble korkein oikeus oli antanut määräyksen Pawan Pathak Prakash vastaan Bar Council of India, Writ vetoomus (Civil) No. 10949 of 2020, jossa todettiin, että
”luvan hakeminen saapua paikalle ja väitellä henkilökohtaisesti on sallittua. Kuultuamme vetoomuksen esittäjää henkilökohtaisesti ja ottaen huomioon vetoomuksen esittäjän valituksen, olemme sitä mieltä, että paras tapa on, että Intian Asianajajaneuvosto harkitsee veljiensä avustamista pitäen silmällä vallitsevaa tilannetta. Edellä esitetyn havainnon perusteella vetoomus on hävitetty.”
5.toukokuuta, toisessa Pawan Pathak Prakash vastaan Intian unioni-tapauksessa, kirjattiin Vetoomus nro 11005 vuodelta 2020, tuomioistuin totesi, että
” Emme ole taipuvaisia ottamaan vastaan tätä vetoomusta perustuslain 32 artiklan nojalla. Näin ollen vetoomus hylätään ”
tässä tapauksessa oikeus hylkäsi vetoomuksen, jossa vaadittiin asianajajien vuokrasta luopumista lukkoaikana. Oikeuden päätöksessä ei mainita, että vuokran maksaminen on pakollista kaikkien kiinteistöjen vuokralaisille, olivatpa ne asuin -, teollisuus-tai liikekiinteistöjä. Korkein oikeus on hylännyt toimilupavaatimuksen Kamaritoimiston vuokran maksamisesta korkeimman oikeuden Asianajajaliiton asianajajille. Oikeuden mukaan lakimiehille ei voida myöntää erityisvapauksia.
näissä olosuhteissa useimpien vuokranantajien on vaikea aloittaa hallussapitomenettelyä 30. syyskuuta 2020 asti, elleivät he ole antaneet vuokralaisilleen kolmen kuukauden irtisanomisaikaa.
ylivoimaista estettä koskevassa lausekkeessa määrätään väliaikaisesta lykkäyksestä, joka koskee sopimuspuolta sopimuksen mukaisten velvoitteidensa täyttämisestä.Lausekkeen sanamuoto ratkaisee, kuuluuko tietty tapahtuma lausekkeeseen ja mitä seurauksia siitä seuraa. Herää kysymys, voiko vuokralleottaja vedota Turhautumisoppiin, jos ylivoimaista estettä koskevaa lauseketta ei ole vuokran maksamatta jättämiselle? Tyypillisesti oppiin vedotaan tilanteissa, joissa heidän sopimuksensa tarkoitus katsotaan Intian Sopimuslain 56 pykälän nojalla turhautuneeksi. Korkein oikeus on kuitenkin todennut asiassa Raja Dhruv Dev Chand vastaan Raja Harmohinder Singh (1968) 3 SCR 339, AIR 1968 SC 1024, että ”Intian tuomioistuinten viranomaiset ovat yleensä katsoneet, että Sopimuslain 56 pykälää ei voida soveltaa, kun osapuolten oikeudet ja velvollisuudet johtuvat vuokrasopimuksen mukaisesta omaisuuden luovutuksesta”. Näin ollen on epätodennäköistä, että vuokralleottaja voi vedota sopimuksen turhautumiseen, jos vuokrasopimukseen ei sisälly ylivoimaista estettä koskevaa lauseketta, ja vaatia vuokrasopimuksesta luopumista ylivoimaisen esteen vuoksi. Useimmissa vuokrasopimuksissa ei kuitenkaan ole ”ylivoimaisen esteen” säännöstä, eikä niissä voida vedota turhautumisen oppiin, joten ellei ilmoituksia tueta määräyksillä, epävarmuus sen täytäntöönpanokelpoisuudesta säilyy. Hallituksen toimista riippumatta yksittäiset olosuhteet voivat johtaa ulosmarssimenettelyihin eri puolilla maata. Onneksi korkein oikeus tuomiossaan Vishal N. Kalsaria vs. Bank of India & Ors. (2016)3 SCC 762 ja Bajarang Shyamsunder Agarwal vs. Central Bank of India, (2019)9SCC 94, on katsonut, että ”oikeutetun vuokralaisen oikeuksia ei voida vaarantaa SARFAESI Act-menettelyn mukaisesti. Vuokravalvontalain toimintaa ei kuitenkaan voi laajentaa koskemaan ”vuokralaista”.
johtopäätös
koronaviruksen leviämisen aiheuttama taloudellinen tuho on pakottanut yksityiset tahot ja puolestapuhujat käymään läpi pienellä painetun kopion tulevista todistussopimuksista. Pandemian keskellä paljon unohdettu ja näkymätön kädet ”force majeure” – säännös sopimuksissa ja vuokrasopimuksissa vaikuttaa sopimusvelvoitteisiin kaikkialla. Ylivoimaisesta esteestä ei kuitenkaan säädetä tyhjentävästi laissa, ja tämän säännöksen sovellettavuus riippuu vuokrasopimuksen kielestä ja tuomioistuinten tulkinnasta. Viruksen vaikutus vuokrasopimukseen riippuu tuomioistuinten lopullisesta ratkaisusta. Ihanteellinen skenaario vuokralaiselle ja vuokranantajalle olisi neuvotella ja keskustella tilanteesta ja neuvotella uudelleen sopimuksen ehdot vuokrasta luopumiselle tai vaihtoehtoiselle ratkaisulle oikeudenkäyntien ja mutkikkuuksien välttämiseksi. Kaikkien sopimusehtojen on oltava kirjallisia, jotta molemmille osapuolille jää tilaa hengittää. Koska viranomaiset eivät ole saaneet selvyyttä kaupallisten vuokrasopimusten mukaisista vuokravelvoitteista, yritykset joutuvat kamppailemaan nollamyynnin sekä palkka-ja vuokravelvoitteiden kanssa.
kirjoittaja on Advocate-on-Record, Intian korkein oikeus.