家主とテナントの問題に対するCOVID-19の影響

Covid-19病の蔓延を抑制するため、3月25日から中央政府により全国的な封鎖が課された。 それは大幅に家主とテナントの関係に影響を与えています。 テナントが彼と一緒に利用可能な資金を持っている場合、家賃を支払う義務は影響を受けません。

BY Kiran Bhardwaj

COVID-19パンデミックは予想されるイベントではなかったが、ifはテナントの家賃の支払いを停止する権利を満たす要件を満たしていない。 デリー政府は、3月23日から市内の市民運動に縁石を置いていたが、その頃に首都でCovid-19事件が発生したためである。 多くのテナントは、コロナウイルスのために金融危機に直面しており、家賃を支払うことができません。 テナントが家賃をデフォルトにすると、家主は苦しみ、賃貸物件、電気料金、水道料金、保険、メンテナンス、固定資産税などの住宅ローンの支払いを行うなど、自 Covid-19の間、家主は、この困難な時期と前例のない状況の間に通知をしたり、所有を求めたりしないようにして、お互いを安全に保ち、そうする非常に正当な理由なしに、さらにロックダウン時間中の健康と安全のような措置を緩和すべきであることが必要です。 テナントは、家賃を支払い、彼らの能力を最大限に彼らのテナント契約の他のすべての条件を遵守し続ける必要があります。

テナントが家賃を払わない通常の状況では、家主は適用される法律に従ってテナントを終了するオプションがあり、家主はテナントを物理的に賃貸から削除するために立ち退き訴訟を提起することができます。 しかし、COVID-19のために、健康と安全の懸念を持つことは、すべての場所でさえ裁判所が立ち退きを一時的に禁止するようにしました。 家主は、裁判所で立ち退きケースを提出することができますが、唯一の緊急事項が聴聞会のために記載されているようにケースが聞かれない場合があ しかし、家主が今テナントを削除した場合でも、家主は、新しいテナントを得ることが好きな問題の多くに直面しようとしている、新しいリースや賃貸契約に署名し、新しいテナントを取得し、政府が通過した緊急ガイドラインや健康と安全対策を遵守するためのすべての措置を取ることで移動します。 家主は、月の家賃の放棄のようないくつかの措置を取る家賃を延期したり、家賃の割引を与えるか、家賃の量を減らすことができます。 家主は、状況や状況についてテナントとの言葉を持ち、彼らの提案に対応しようとすることができます。 テナントは、契約の終わりを保持し、合意された取り決めのすべての詳細を含む現在のリースまたは賃貸契約の補遺として、好ましくは書面で任意の合意を置くようにして、COVID-19の救済、スキームなどの下で与えられたオプションの助けを取ることができるようにするためにできることはすべて行うかもしれません。 またはテナントを助けるために資金やバウチャーを収集します。

旧賃貸管理法では11ヶ月以上の賃貸契約の登録が義務付けられていましたが、 50,000の価値では、新しい法律は、テナントの期間と価値にかかわらず、すべてのテナント契約を賃貸当局に登録することを義務付けています。 それは商業および住宅の借用を含んでいる;教育使用のための前提の使用を含んでいるが、工場行為、1948年の下で登録されている前提を含んでいない。 家主は、セキュリティとしてのみ二ヶ月の家賃を取ることができます。 家主が違法行為が賃貸された敷地内で起こっているか、テナントまたはテナントによって作成された迷惑の一部に過失があり、損傷が隣人に引き起こ 家主は、彼がしたいときにテナントの敷地内に入ることはできません。 家主は、テナントにテナントの敷地を入力する24時間の通知を与える必要があり、賃貸物件に行われる任意の修理やメンテナンスは、家主によって行

2020年コロナウイルス対策:-

1. 2020年3月23日、政府は家賃の引き上げとテナントの終了に対する保護の凍結を発表した。 これは、2020年3月26日に施行されたCOVID-19対応（緊急管理措置）立法法を通じて法律として適用されています。 これは、家主が自分の賃貸物件の家賃を増やすことができないことを意味します。 これは、2020年3月26日から2020年9月25日までの6ヶ月間の最初の期間に適用されます。
2. テナントの終了に関する制限は、2020年3月26日から2020年6月25日まで適用されます。 2020年6月26日から、家主は通常の住宅テナント法の規定に基づいてテナントを終了する通知を与えることができます。 それが与えられた日からの通常の通知期間が適用されます。
3. 家主とテナントは、物理的な距離、個人衛生、表面清掃の指導を遵守し、接触追跡の目的で記録を保持する必要があります。 彼らはCOVID-19に関する政府の健康アドバイスに従わなければなりません。
4. 3月29日、Hon’ble Delhi Chief Ministerは家主に対し、家賃が不足している場合は、1〜2ヶ月間テナントに家賃を払わせ、分割払いでの支払いを受け入れないよう上訴した。 その後、デリー災害管理局による命令は、家主が出稼ぎ労働者や学生から一ヶ月の家賃を要求しないという指示の”厳格な遵守”を求めていました。 それは、この指令についての意識を広め、不遵守の場合には、法的措置を取るために、それぞれの地区治安判事を必要としました。
5. デリー政府はアドバイザーとして、今後3ヶ月間の家賃を許すよう家主に発表し、要求した。
6. ウッタル・プラデーシュ州では、政府はまた、家賃徴収を1ヶ月延期しなかった地主を投獄するか罰金を科すための行政命令を出した。 さらに、マハラシュトラ州の住宅部門は、少なくとも三ヶ月間家賃を延期し、家賃や延滞の非支払いのためにテナントを立ち退かないように家主に助言
7. すでに状況を監視するためのヘルプラインがあり、不当な扱いを受けた人は関係当局に近づくことができます。
8. RBIはまた、様々なローンタイプで3ヶ月のEMI休日を発表しました。 しかし、そのような寛容プログラムは、住宅ローンの支払いを延期するだけです。 利息は、融資残高ではなく、完全に放棄またはそれを中止して計上し続けています。

ただし、家賃の尊重に関する政令がない場合の単なる発表では、テナントの賃貸料を法的に免除するものではありません。 自然の中で顧問であること、それはテナントによって絶対的または法的強制力として誤解されるべきではありません。 注文の背後にある理論的根拠は、この危機の期間中に家賃を支払うことができないテナントにいくつかの息抜きを提供することでした。 Lodha Groupのような完全なポケットを持ち、善意で家主は、正常に戻るまで200以上の商業テナントの完全な放棄を発表しました。 しかし、すべての家主がレンタル免除や延期、特に生存率が主に賃貸収入に依存する高齢者を買う余裕があるわけではありません。

Hon’bleデリー高等裁判所は最近、Ramanandらによる2020年5月21日付の判決を、Dr.Girish SoniとAnrとの間で可決した。、裁判所は、Covid19ロックダウン状況のために、家賃の支払いの停止のために控訴人-テナントによって提出されたアプリケーションを拒否した場合。 Hon’ble Justice Ms.Pratibha M Singhの一人の裁判官は、テナントは、「彼ら（申請者）がテナントの敷地を放棄し、それを占有し続けるつもりはないため、不可抗力の出来事」に基づいて家賃の停止の教義を呼び出すことはできないと述べました。 不可抗力は、当事者の制御を超えたイベントであり、地震、洪水などの自然の行為と、暴動、ストライキ、戦争などの人々の行為の両方を含みます。 このような場合、当事者は、テナントが家賃を支払う責任があるのか、家賃を一時停止する権利があるのかを判断するために、不可抗力条項の契約規定 不可抗力の事態が発生した場合の不可抗力の状態または家賃の一時停止または放棄に関する契約上の規定がないこと。 さらに、契約法のセクション32と56は、デリー賃貸管理法1958が適用されるように、この場合には適用されません。 “テナントの家賃の停止申請は、不可抗力事象に基づいて家賃の停止の教義を呼び出す一方で、テナントがテナントを放棄するつもりはないことが明 これらの事実では家賃の停止は許されないと主張しているが、支払いスケジュールの延期や緩和は、ロックダウンのために許可される可能性がある”と裁判所は述べた。 裁判所はまた、テナントが居住可能な状態にあった施設を所有していた場合、テナントは家賃を支払うことにバインドされていたことを観察しました。 さらに、リース契約は実行された契約であったため、テナントは当該契約の条件に拘束され、契約上の義務を履行し、Covid-19期間中に発生した家賃を支払わなけ

最近の事件では、4月30日、Hon’ble最高裁判所は、インドのPawan Pathak Prakash v Bar Council、令状請願（民事）No.10949of2020の場合に、次のように述べた命令を可決しました。

5月5日、Pawan Pathak Prakash v Union of India,Writ請願No.11005of2020の別のケースにおいて、裁判所は、

「我々は憲法第32条の下でこの請願を楽しませる傾向はない。 この場合、裁判所は、ロックダウン期間中に弁護士の家賃の放棄を要求する請願書を却下した。 裁判所の命令は、家賃を支払うことは、住宅、産業や商業かどうか、すべてのプロパティのテナントのために必須であることを言及していません。 Hon’ble最高裁判所は、最高裁判所弁護士会の弁護士に商工会議所の家賃を支払うことに譲歩の要求を拒否しました。 裁判所は、弁護士に特別な免除を与えることはできないと述べている。

この状況では、2020年9月30日までのほとんどの家主が、入居者に3ヶ月の通知をしない限り、所有手続きを開始することは困難になるでしょう。

不可抗力条項は、当事者が契約に基づく義務を履行することを一時的に猶予するものである。句のフレージングは、特定のイベントが句内にあるかどうか、およびどのような結果に従うかを決定します。 発生する可能性のある質問は、賃借人がリース家賃の不払いのための不可抗力句がない場合に欲求不満の教義を呼び出すことができるかどうかですか？ 通常、教義は、契約の目的がインド契約法のセクション56の下で挫折すると開催されている状況で呼び出されます。 しかし、ラジャDhruv Dev Chand v Raja Harmohinder SinghのHon’ble最高裁判所（1968年）3SCR339、AIR1968SC1024は、”インドの裁判所の当局は、一般的に、契約法の第56条は、リースに基づく財産の移転の下で当事者の権利と義務が発生した場合には適用されないという見解を取っている”と観察している。 したがって、賃借人は、リース契約に基づく不可抗力条項がない場合に契約の欲求不満を主張し、不可抗力事象の結果としてリースレンタルの放棄を求めることができることはまずありません。 しかし、ほとんどのテナント契約には”不可抗力”の規定がなく、欲求不満の教義を呼び出すことはできないため、発表が条例に裏打ちされていない限り、その執行可能性の不確実性は残っている。 政府の努力に関係なく、個々の状況は、全国の差し押さえ手続につながる可能性があります。 幸いなことに、Hon’ble最高裁判所は、Vishal N.Kalsaria Vs.Bank of India&Orsでの判決を下しました。 (2016)3SCC762とBajarang Shyamsunder Agarwal Vsの場合。 インド中央銀行（2019年）9SCC94は、”正当なテナントの権利は、SARFAESI法の手続きの下で侵害することはできません。 ただし、賃貸管理法の運用は”入居者”に延長することはできません。

結論

コロナウイルスの拡散による経済的荒廃により、民間団体や支持者は将来の証明契約のために細かい活字のコピーを見ることを余儀なくされた。 パンデミックの中で、契約とリースにおける”不可抗力”規定の多くの忘れられ、目に見えない手は、全体の契約上の義務に影響を与えています。 しかし、不可抗力のイベントは、法律の下で徹底的にレイアウトされておらず、この規定の適用性は、賃貸契約の言語と裁判所の解釈に依存します。 リース上のこのウイルスの影響は、裁判所によって行われた最終的な決定に依存します。 テナントと家主のための理想的なシナリオは、交渉し、状況を議論し、訴訟や複雑さを避けるために家賃や代替ソリューションの放棄のための契約の条 契約のすべての条件は、両当事者に呼吸の余地を提供するために書面でなければなりません。 さらに、商業リース契約に基づく賃貸債務について当局が明確にしていない場合、企業は給与と賃貸債務と相まって売上ゼロで苦労しています。

著者はアドボケート-オン-レコード、インドの最高裁判所です。