proprietarii de case care se încadrează pe vremuri grele riscul de a pierde casele lor în cazul în care nu plătesc impozitele pe proprietate. Asta pentru că guvernele locale au dreptul de a plasa un gaj pe acasă pentru taxele înapoi care împiedică proprietatea fiind vândute sau refinanțate până când datoria este plătită. Pentru investitorii imobiliari, aceasta reprezintă o oportunitate. Mai degrabă decât du-te prin blocare a pieței, județe adesea preferă să licitație off lor drept de retenție fiscale. Cel mai mare ofertant câștigă dreptul de a colecta înapoi investiția, plus o plată a dobânzii de la proprietar.
ce este o vânzare fiscală?
județele și orașele au un mecanism puternic de aplicare a legii atunci când proprietarii de case cad delincvent asupra impozitelor pe proprietate: dreptul de a plasa un gaj împotriva casei. Un gaj este o cerere legală împotriva proprietății. Acesta oferă titularului gaj dreptul de a colecta datoria fiscală, plus dobânzile și penalitățile, de la proprietarul proprietății. Deținătorul gaj poate, de asemenea, să excludă proprietatea dacă datoria nu este plătită într-un anumit timp.
în timp ce drepturile de retenție dau municipalității dreptul de a exclude, majoritatea aleg să evite cheltuielile asociate cu blocarea și, în schimb, să-și vândă gajul la o vânzare fiscală. Vânzările fiscale sunt licitații în care investitorii licitează pentru dreptul de proprietate asupra certificatului de gaj fiscal. Investitorii fac bani într-unul din cele două moduri: prin colectarea dobânzii la datoria fiscală de la proprietar sau prin blocarea proprietății și preluarea dreptului de proprietate asupra actului de titlu.
Unde găsiți proprietatea delincventă fiscală de Vânzare?
diferite municipalități au reguli diferite pentru vânzarea dreptului de retenție asupra impozitului pe proprietate, dar, în general, atunci când se depune un drept de retenție, proprietatea va fi plasată pe o listă de impozite delincvente și programată pentru vânzare în următoarea licitație. Puteți găsi o listă a vânzărilor fiscale viitoare pe site-ul județului. Discutați cu biroul evaluatorului fiscal Județean despre modul în care funcționează licitația și cum să participați. Unele jurisdicții percep taxe sau depozite pentru participare. Majoritatea județelor din California, de exemplu, percep un depozit cuprins între 2.500 și 5.000 de dolari pentru a exclude ofertanții falsi. Depozitul este rambursat după licitație dacă nu câștigi.
în ziua licitației, ofertantul câștigător se angajează legal să plătească impozitele înapoi și să cumpere proprietatea delincventă fiscală. Asigurați-vă că cercetați proprietatea pe care licitați, astfel încât să nu vă blocați cu o lămâie. Este ușor de condus de proprietate și de a verifica pentru probleme evidente, cum ar fi daune de incendiu sau de inundații. Dacă plătiți 10.000 de dolari pentru un gaj fiscal și terenul valorează doar 5.000 de dolari pentru că casa a ars, veți pierde bani.
poate nu doriți să licitați pe o proprietate cu o mulțime de alte drept de retenție și hotărârile pe ea, ca un drept de retenție fiscale IRS, din moment ce veți fi blocat cu aceste datorii dacă vă exclude. Verificați titlul cu înregistratorul Județean. S-ar putea vizita, de asemenea, biroul de inspector Județean și privi în sus lor plat hărți și sondaje. Dacă proprietatea care vă interesează este fără ieșire la mare sau nu are acces rutier, este posibil să nu valoreze atât de mult pe cât credeți.
rețineți că proprietățile sunt eliminate din lista de licitații atunci când proprietarul plătește datoria fiscală. Este o idee bună să faceți cercetările cât mai aproape de data licitației, astfel încât să nu pierdeți timpul cu o proprietate răscumpărată și să vă asigurați că aveți o listă actualizată.
cum funcționează licitația de gaj?
există două metode principale de licitație. Unul este cunoscut sub numele de bid-down, unde potențialii investitori licitează cea mai mică sumă de dobândă pe care sunt dispuși să o accepte pe certificat. Municipalitatea are o rată legală maximă, care poate fi la fel de mare ca 18 la sută, iar investitorii licita în jos de acolo. Majoritatea investitorilor vin cu o rată cuprinsă între 3% și 7%.
a doua opțiune implică licitarea unei prime pe certificat. Atunci când vă cumpărați un drept de gaj fiscale, sunt practic plata sumei de proprietar îndatorare – asta e înapoi impozite plus dobânzi și penalități. Investitorul care plătește cea mai mare primă peste această sumă câștigă.
dacă plătesc impozitele pe o proprietate, o dețin?
când cumpărați un certificat de gaj fiscal, cumpărați dreptul de a primi o plată a datoriei, nu fapta casei. Proprietarul este în continuare proprietarul legal al casei. Dacă nu plătește datoria fiscală,atunci puteți exclude. Dar nu puteți cumpăra un gaj fiscal, întoarceți-vă și blocați proprietatea a doua zi.
în fiecare jurisdicție, proprietarii de case au dreptul la o perioadă de răscumpărare – oriunde între trei luni și trei ani – pentru a rambursa suma pe care ați plătit-o pentru certificat, plus dobânzi și penalități. Este numai după perioada de răscumpărare este de până că puteți depune o procedură de blocare a pieței proces să ia dreptul de proprietate asupra proprietății. Acest lucru se întâmplă rar, deoarece marea majoritate a garanțiilor fiscale sunt plătite înainte de data răscumpărării.
Iată un exemplu. Să presupunem că un proprietar este delincvent pe impozitele lor în suma de $3,000 și le-ați licitat o rată a dobânzii de 10 la sută. De asemenea, statul percepe o penalizare de 50 USD la fiecare 6 luni. Achiziționați gaj fiscal și țineți-l timp de 12 luni până când proprietarul plătește datoria de 3.000 de dolari. Câștigurile dvs. constau în dobânzi la 300 USD (12 luni la 10 la sută) și 100 USD în venituri din penalități (două cicluri la 50 USD). Dobânda totală câștigată este de 400 USD față de o investiție de 3.000 USD. Aceasta este o victorie dacă obiectivul dvs. este să vă recuperați capitalul de investiții plus o rată decentă a dobânzii. Dar dacă obiectivul dvs. este să cumpărați proprietăți imobiliare la prețuri reduse, veți fi fără noroc atunci când proprietarul va plăti.
sunt vânzările de gaj fiscal la fel ca vânzările de acte fiscale?
la momentul publicării, 31 de state sunt „Statele fapta fiscală.”În aceste state, investitorii licita direct pe fapta de proprietate și nu doar datoria fiscală. Ofertantul câștigător va dobândi titlul legal în ziua licitației pentru suma ofertei câștigătoare. Cu toate acestea, proprietarii de case au încă o perioadă legală de răscumpărare pentru a face bine ceea ce datorează și pentru a obține titlul înapoi în majoritatea statelor. Deci, în realitate, nu veți obține titlul gratuit și clar timp de câteva luni sau ani. Veți pierde proprietatea dacă proprietarul răscumpără, dar ar trebui să vedeți o rentabilitate a investiției dvs. sub formă de dobânzi și penalități.
vânzările de acte fiscale sunt de obicei licitații, iar licitația începe cu suma impozitelor înapoi, a penalităților și a dobânzilor și a clichetelor de acolo. Aceste licitații urmează formatul tradițional cu fapta merge la cel mai mare ofertant. Alte state vând proprietăți neplătite de impozite direct cumpărătorilor la un preț fix, ocolind astfel vânzarea la licitație. Oricum, prețurile tind să stea destul de aproape de valoarea de piață curentă a casei. Deși este cu siguranță posibil să obțineți o afacere, este puțin probabil să obțineți o afacere de bani pe dolar.
Ferește-te de proprietar faliment
în timp ce drept de retenție fiscale poate părea ca o investiție relativ sigur, să înțeleagă că în cazul în care contribuabilul delincvent fișiere de faliment, ei vor fi dat chiar mai mult timp pentru a răscumpăra lor de îndatorare. Falimentul tinde să oprească eforturile de colectare, astfel încât va trebui să așteptați și mai mult pentru a colecta rentabilitatea investiției sau a fișierului pentru blocare. Un depozit de faliment ar putea declanșa, de asemenea, o rată a dobânzii mai mică, deoarece instanțele de faliment au latitudine largă pentru a reduce ratele dobânzilor pentru a ajuta debitorii să se întoarcă pe picioarele lor.