proprietários que caem em tempos difíceis arriscam-se a perder suas casas se eles não pagam seus impostos de propriedade. Isso porque os governos locais têm o direito de colocar uma garantia na casa para os impostos atrasados que impedem a propriedade ser vendida ou refinanciada até que a dívida seja paga. Para os investidores imobiliários, isto representa uma oportunidade. Ao invés de passar por uma execução hipotecária, os condados muitas vezes preferem leiloar seus impostos. O maior licitante ganha o direito de recolher de volta seu investimento mais um pagamento de juros do proprietário.O que é uma venda fiscal?
os condados e as cidades têm um poderoso mecanismo de aplicação da lei quando os proprietários caiem em incumprimento dos seus impostos sobre a propriedade: o direito de colocar uma garantia contra a casa. Um penhor é uma reivindicação legal contra a propriedade. Ele dá ao detentor da garantia o direito de cobrar a dívida fiscal, mais juros e penalidades, do proprietário da propriedade. O detentor da garantia também pode executar a hipoteca da propriedade se a dívida não for paga dentro de um certo tempo.Enquanto os penhores dão ao município o direito de encerrar o negócio, a maioria prefere ignorar as despesas associadas com o encerramento e, em vez disso, vender a sua garantia numa venda fiscal. As vendas fiscais são leilões em que os investidores licitam a propriedade do certificado de garantia fiscal. Os investidores ganham dinheiro de uma de duas maneiras: cobrando juros sobre a dívida fiscal do proprietário, ou fechando a propriedade e tomando a propriedade do título de propriedade.
onde é que se encontra À venda uma propriedade em situação de incumprimento fiscal?
os diferentes municípios têm regras diferentes para a venda de direitos de propriedade, mas geralmente, quando uma garantia é depositada, a propriedade será colocada em uma lista de impostos em falta e agendada para venda no próximo leilão. Você pode encontrar uma lista de futuras vendas de impostos no site do Condado. Fale com o escritório do assessor fiscal do Condado sobre como o leilão funciona e como participar. Algumas jurisdições cobram taxas ou depósitos pela participação. A maioria dos condados da Califórnia, por exemplo, cobram um depósito que varia entre US $2.500 e US $5.000 para excluir licitantes falsos. O depósito é reembolsado após o leilão Se você não ganhar.
no dia do leilão, o licitante vencedor torna-se legalmente Comprometido a pagar os impostos de volta e comprar o imposto de propriedade deliquente lien. Não se esqueça de pesquisar a propriedade que está a licitar para não ficar preso com um limão. É fácil passar pela propriedade e verificar se há problemas óbvios como danos causados por incêndios ou inundações. Se pagares 10 mil dólares por uma garantia fiscal e a terra só valer 5 mil dólares porque a casa ardeu, vais perder dinheiro.
você pode não querer licitar em uma propriedade com muitas outras garantias e julgamentos sobre ele, como um IRS imposto lien, uma vez que você vai ficar preso com essas dívidas se você executar. Verifica o título com o gravador do Condado. Você também pode visitar o escritório do inspetor do condado e procurar seus mapas e pesquisas. Se a propriedade em que você está interessado é encravada ou não tem acesso à estrada, pode não valer tanto quanto você pensa.
tenha em mente que as propriedades são retiradas da lista de leilões quando o proprietário paga a dívida fiscal. É uma boa ideia fazer a sua pesquisa o mais próximo possível da data do leilão para que você não esteja perdendo tempo em uma propriedade resgatada, e certifique-se de que você tem uma lista atualizada.
como funciona o leilão de penhores?
existem dois métodos de leilão primários. Um é conhecido como uma oferta-down, onde potenciais investidores licitam o menor montante de juros que estão dispostos a aceitar no certificado. O município tem uma taxa legal máxima que pode ser tão alta como 18 por cento, e os investidores licitam a partir daí. A maioria dos investidores sai com uma taxa entre 3% e 7%.
a segunda opção envolve a oferta de um prémio sobre o certificado. Quando você compra uma garantia fiscal, você está basicamente pagando o montante do endividamento do proprietário-isso é impostos atrasados mais juros e penalidades. O investidor que paga o prémio mais elevado acima deste montante ganha.Se Eu pagar impostos sobre uma propriedade, Sou dono dela?Quando se compra um certificado de garantia fiscal, está-se a comprar o direito de receber um pagamento de dívida, não a escritura da casa. O proprietário ainda é o proprietário legal da casa. Se ele não pagar a dívida fiscal, então você pode executar. Mas você não pode comprar um imposto, dar a volta e executar a hipoteca da propriedade no dia seguinte.
em cada jurisdição, os proprietários têm direito a um período de reembolso – entre três meses e três anos – para reembolsar o montante que pagou pelo certificado, acrescido de juros e penalizações. Só depois do fim do período de reembolso é que pode apresentar um processo de execução para assumir a propriedade da propriedade. Isso raramente acontece, uma vez que a grande maioria das dívidas fiscais são pagas antes da data de reembolso.
aqui está um exemplo. Digamos que um dono da casa não paga os seus impostos no valor de 3 mil dólares e tu ofereces uma taxa de juros de 10%. O estado também cobra uma penalização de $ 50 a cada 6 meses. Você adquire a garantia fiscal e mantém-na por 12 meses até que o proprietário pague a dívida de $3.000. Os seus ganhos consistem em juros a $300 (12 meses a 10 por cento) e $100 em penalidade (dois ciclos a $50). O total de juros ganhos é de $ 400 contra um investimento de $3.000. Isso é uma vitória se o seu objetivo é obter o seu capital de investimento de volta mais uma taxa de juros decente. Mas se o teu objectivo é comprar imóveis a preços baixos, vais ficar sem sorte quando o proprietário pagar.
as vendas de títulos de dívida fiscal são as mesmas que as vendas de títulos de dívida fiscal?
no momento da publicação, 31 estados são “estados de escritura fiscal.”Nestes estados, os investidores licitam diretamente na escritura da propriedade e não apenas na dívida fiscal. O licitante vencedor adquirirá o título legal no dia do leilão para o montante de sua licitação vencedora. No entanto, os proprietários ainda têm um período legal de reembolso para pagar o que devem e obter o título de volta na maioria dos Estados. Então, na realidade, você não vai ter o Título livre e limpo por vários meses ou anos. Você perderá a propriedade se o proprietário se redime, mas você deve ver um retorno de seu investimento na forma de juros e penalidades.
as vendas de escritura fiscal são geralmente leilões, e a licitação começa com o montante de impostos retroativos, penalidades e juros e ratchets a partir daí. Estes leilões seguem o formato tradicional com a escritura indo para a oferta mais alta. Outros estados vendem propriedades isentas de impostos diretamente aos compradores por um preço fixo, contornando assim a venda em leilão. De qualquer forma, os preços tendem a sentar-se bastante perto do valor de mercado atual da casa. Embora seja possível conseguir um acordo, é improvável que consiga um acordo de um centavo por dólar.
tenha cuidado com a falência do proprietário da casa
embora os impostos possam parecer um investimento relativamente seguro, entenda que se o contribuinte delinquente declarar falência, eles terão ainda mais tempo para recuperar o seu endividamento. Falência tende a parar os esforços de coleta, então você terá que esperar ainda mais para recolher o retorno de seu investimento ou arquivo para a execução de hipoteca. Uma declaração de falência poderia também desencadear uma taxa de juro mais baixa, uma vez que os tribunais de falência têm ampla margem de manobra para reduzir as taxas de juro para ajudar os devedores a recuperar.