majitelé domů, kteří spadají na těžké časy riziko ztráty svých domovů, pokud nebudou platit daně z nemovitosti. To proto, že místní vlády mají právo umístit zástavní právo na domov pro daních, která zabraňuje prodávaná nemovitost nebo refinancovat, dokud dluh je splacen. Pro investory do nemovitostí to představuje příležitost. Než aby kraje procházely exekucí, často raději vydražují svá daňová zástavní práva. Nejvyšší nabídka vyhrává právo inkasovat zpět svou investici plus úrok od majitele domu.
co je to daňový prodej?
kraje a města mají silný donucovací mechanismus, když majitelé domů spadají delikventní na jejich daně z nemovitosti: právo umístit zástavní právo proti domu. Zástavní právo je právní nárok proti majetku. To dává držiteli zástavního práva právo vybírat daňový dluh, plus úroky a sankce, od vlastníka nemovitosti. Držitel zástavního práva může také zabavit majetek, pokud dluh není zaplacen v určité době.
Zatímco zástavní právo dát obec právo vyloučit, většina si vybrat možnost vyhnout se náklady spojené s exekuci a místo toho prodat své zástavní právo na daňová prodej. Daňové prodeje jsou aukce, kde se investoři ucházejí o vlastnictví osvědčení o daňovém zástavním právu. Investoři vydělávají peníze jedním ze dvou způsobů: výběrem úroků z daňového dluhu od majitele domu nebo zabavením majetku a převzetím vlastnictví vlastnického práva.
kde najdete daňově delikventní nemovitost na prodej?
Různé obce mají různé pravidla pro prodej nemovitostí daňové pohledávky, ale obecně, když je pohledávka podána, bude majetek umístěn na delikventní seznam daní a plánované k prodeji v další aukci. Seznam připravovaných daňových prodejů najdete na webových stránkách kraje. Promluvte si s úřadem krajského daňového posuzovatele o tom, jak aukce funguje a jak se zúčastnit. Některé jurisdikce účtují poplatky nebo vklady za účast. Většina kalifornských krajů například účtuje zálohu v rozmezí od 2 500 do 5 000 dolarů, aby vyloučila falešné uchazeče. Záloha se vrací po aukci, pokud nevyhrajete.
v den aukce se vítězný uchazeč právně zavázal platit daně zpět a kupovat zástavní právo k dani delikventní nemovitosti. Nezapomeňte prozkoumat nemovitost, na kterou nabízíte, abyste se nezachytili citronem. Je snadné řídit majetek a zkontrolovat zjevné problémy, jako je poškození požárem nebo povodněmi. Pokud zaplatíte 10 000 dolarů za daňové zástavní právo a pozemek má hodnotu pouze 5 000 dolarů, protože dům shořel, ztratíte peníze.
možná nebudete chtít, aby se ucházely o ubytování se spoustou dalších zástavní právo a rozsudky na to, jako IRS daňové zástavní právo, protože budete uvízl s těmito dluhy, pokud jste vyloučit. Zkontrolujte název pomocí krajského rekordéru. Můžete také navštívit kancelář krajského inspektora a vyhledat jejich platové mapy a průzkumy. Pokud je nemovitost, o kterou máte zájem, uzavřená nebo nemá přístup na silnici, nemusí to stát za to, jak si myslíte.
mějte na paměti, že vlastnosti jsou odstraněny z aukčního seznamu, když majitel domu vyplatí daňový dluh. Je to dobrý nápad, aby váš výzkum co nejblíže k datu aukce, takže nejste ztrácet čas na vykoupené nemovitosti, a ujistěte se, že máte aktualizovaný seznam.
jak funguje aukce zástavního práva?
existují dvě primární Aukční metody. Jeden je známý jako bid-down, kde potenciální investoři nabízejí nejnižší částku úroků, které jsou ochotni přijmout na certifikátu. Obec má maximální zákonnou sazbu, která může být až 18 procent, a investoři odtud nabízejí. Většina investorů odchází se sazbou mezi 3 a 7 procenty.
druhá možnost zahrnuje nabízení prémie na certifikát. Když si koupíte daňové zástavní právo, v podstatě platíte částku zadluženosti majitele domu-to je zpět daně plus úroky a sankce. Investor, který platí nejvyšší prémii nad tuto částku, vyhrává.
pokud splatím daně z nemovitosti, vlastním ji?
když si koupíte osvědčení o daňovém zástavním právu, kupujete právo na zaplacení dluhu, nikoli listinu do domu. Majitel domu je stále zákonným vlastníkem domu. Pokud nezaplatí daňový dluh, můžete vyloučit. Ale nemůžete si koupit daňové zástavní právo, otočit se a další den zabavit nemovitost.
v každé jurisdikci mají majitelé domů povoleno období odkupu-kdekoli mezi třemi měsíci a třemi lety-na splacení částky, kterou jste zaplatili za certifikát, plus úroky a pokuty. Teprve po uplynutí doby odkupu můžete podat žalobu na uzavření trhu, abyste převzali vlastnictví nemovitosti. K tomu dochází jen zřídka, protože drtivá většina daňových zástavních práv je zaplacena před datem splacení.
zde je příklad. Řekněme, že majitel domu je delikventní na jejich daně v součtu $ 3,000 a jste nabídku 10 procentní úrokovou sazbu. Stát také účtuje pokutu 50 $každých 6 měsíců. Získáte daňové zástavní právo a držte jej po dobu 12 měsíců, dokud majitel nezaplatí dluh $ 3,000. Vaše příjmy se skládají z úroků ve výši $ 300 (12 měsíců na 10 procent) a $ 100 v penále (dva cykly na $ 50). Celkový získaný úrok je 400 USD proti investici 3,000 xnumx USD. To je výhra, pokud je vaším cílem získat zpět svůj investiční kapitál plus slušnou úrokovou sazbu. Ale pokud je vaším cílem koupit nemovitost za knock-down ceny, budete mít smůlu, když majitel domu zaplatí.
jsou prodeje daňového zástavního práva stejné jako prodeje daňových dokladů?
v době zveřejnění, 31 státy jsou “ daňové listiny státy.“V těchto státech se investoři ucházejí přímo o majetkovou listinu a nejen o daňový dluh. Vítězný uchazeč získá právní titul v den aukce pro výši své vítězné nabídky. Majitelé domů však stále mají zákonné období odkupu, aby si vydělali na tom, co dluží, a získali titul zpět ve většině států. Takže ve skutečnosti, nebudete mít titul zdarma a jasné několik měsíců nebo let. Ztratíte nemovitost, pokud majitel vykoupí, ale měli byste vidět návratnost vaší investice ve formě úroků a sankcí.
Daňové skutek prodeje jsou obvykle aukce a nabízení začne s výše daně, penále a úroky a vystupňuje od tam. Tyto aukce se řídí tradičním formátem a Listina jde k nejvyšší nabídce. Jiné státy prodávají daňově neplatené nemovitosti přímo kupujícím za pevnou cenu, čímž obcházejí aukční prodej. Ať tak či onak, ceny mají tendenci sedět poměrně blízko k aktuální tržní hodnotě domu. I když je to určitě možné přistát smlouvat, je nepravděpodobné, že dostanete haléře-on-the-dolar dohodu.
Pozor pro majitele Domu Bankrotu
Zatímco daňové zástavní právo se může zdát jako relativně bezpečná investice, pochopit, že pokud je delikventní poplatníka soubory pro bankrot, budou mít ještě více času, aby vykoupil jejich zadlužení. Bankrot má tendenci zastavit úsilí o sběr, takže budete muset počkat ještě déle, abyste získali návratnost své investice nebo Soubor pro uzavření trhu. Konkurzní podání by také mohlo vyvolat nižší úrokovou sazbu, protože konkurzní soudy mají širokou volnost ke snížení úrokových sazeb, aby dlužníkům pomohly postavit se na nohy.