sekcja 1031 Kodeksu Dochodów wewnętrznych pozwala na odroczenie zysku ze zbycia nieruchomości biznesowych lub inwestycyjnych, jeśli wpływy są ponownie zainwestowane w podobną nieruchomość, a transakcja w przeciwnym razie kwalifikuje się jako giełda podobnego rodzaju. Aby zakwalifikować się jako giełda podobnego rodzaju, zarówno nieruchomość zrzekona, jak i nieruchomość zastępcza muszą być przechowywane w celu wykorzystania w handlu, działalności gospodarczej lub do celów inwestycyjnych. Określenie, co stanowi „przechowywany do wykorzystania w handlu, działalności gospodarczej lub do celów inwestycyjnych” było w ostatnich latach istotnym źródłem sporów między Franchise Tax Board (FTB) a podatnikami. Spór ten przejawiał się w kilku przypadkach dotyczących podobnych giełd zorganizowanych jako tzw. transakcje typu „Swap and Drop”.
w typowej transakcji „Swap and Drop” podatnik wnosi nieruchomość zastępczą i / lub wpływy ze sprzedaży zrzekonej nieruchomości na rzecz SPÓŁKI z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki osobowej. Tego typu struktura może być preferowana, gdy są Wspólnicy, którzy chcieliby sprzedać swoje udziały w zrzekanej nieruchomości i inni Wspólnicy, którzy chcieliby kontynuować swoją odroczoną podatkiem inwestycję w inną nieruchomość. Po prostu wykupienie partnerów jest na ogół niewykonalne, ponieważ partnerstwo prawdopodobnie musiałoby refinansować pierwotną nieruchomość, aby uzyskać niezbędną gotówkę na wykup. Ponieważ giełdy tego rodzaju wymagają, aby wartość nieruchomości zastępczej była większa lub równa wartości nieruchomości, z której rezygnowano, pozostali Wspólnicy musieliby wnieść dodatkową gotówkę lub zaryzykować otrzymanie podstawy opodatkowania w transakcji wymiany, zmniejszając korzyści płynące z zawarcia wymiany odroczonej od podatku.
FTB już wcześniej zajęła stanowisko, że sekcja 1031 giełdy ustrukturyzowane jako transakcja „Swap and Drop” nie kwalifikują się do odroczenia podatku, ponieważ postrzega transakcję jako wymianę nieruchomości na niematerialne dobra osobiste (tj. udziały kapitałowe, które są w szczególności wyłączone z rodzajów nieruchomości kwalifikujących się do odroczenia podatku zgodnie z sekcją 1031). FTB argumentowała również, że transakcja” Swap and Drop ” uniemożliwia podatnikom posiadanie niezbędnej nieruchomości zastępczej do wykorzystania w handlu lub działalności gospodarczej lub do celów inwestycyjnych ze względu na przejściowy charakter własności nieruchomości zastępczej przed jej przeniesieniem na spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółkę osobową.
jednak zarząd Equalization (BOE) niedawno stwierdził, że sekcja 1031 Giełda zorganizowana jako transakcja „Swap and Drop” Nie, w rzeczywistości, kwalifikują się do odroczonego podatku traktowania*. W apelu Rago Development Corp., korporacja wymieniała nieruchomości na udziały w Nieruchomościach zastępczych składających się z działek zagospodarowanych i niezabudowanych. Podatnik był zobowiązany przez pożyczkodawcę do skonsolidowania swoich udziałów w zagospodarowanych działkach w jedną spółkę celową w ciągu siedmiu miesięcy od zakupu nieruchomości. FTB twierdziła, że transakcja nie kwalifikuje się do odroczenia podatku, ponieważ podatnik nie posiadał nieruchomości zastępczych do wykorzystania w handlu lub działalności gospodarczej lub do celów inwestycyjnych oraz że doktryna transakcji step powinna być stosowana do przekształcenia transakcji jako podatnicy, którzy otrzymali udziały w spółce LLC, a nie nieruchomość jako nieruchomość zastępczą. BOE oddalił te argumenty i uznał, że transakcja była kontynuacją inwestycji podatnika w nieruchomości w dobrej wierze. W związku z tym BOE uznał, że transakcja była ważną wymianą zgodnie z sekcją 1031 i kwalifikowała się do odroczenia opodatkowania.
w ciągu ostatnich kilku lat FTB przeprowadzała agresywne audyty podobnych transakcji giełdowych. Decyzja ta, choć nie ma precedensu, będzie miała wpływ na kilka rozpatrywanych obecnie odwołań. Decyzja BOE powinna zapewnić pewien poziom komfortu podatnikom przeprowadzającym transakcje typu „Swap and Drop”. Proszę skontaktować się z doradcą SLD w celu uzyskania dodatkowych informacji pod numerem 415.397.4444.
* apel Rago Development Corp., 2015-SBE-001, z dnia 23 czerwca 2015 r.