által megerősített “Swap and Drop” tranzakciók érvényessége a Belső Bevételi Kódex 1031.szakasza lehetővé teszi az üzleti vagy befektetési célú ingatlanok elidegenítéséből származó nyereség elhalasztását, ha a bevételt hasonló ingatlanba fektetik be, és az ügylet egyébként hasonló jellegű cserének minősül. Ahhoz, hogy hasonló jellegű cserének minősüljön, mind a lemondott vagyontárgyat, mind a helyettesítő ingatlant kereskedelemben, üzleti vagy befektetési célokra kell felhasználni. A Franchise Tax Board (FTB) és az adófizetők között az elmúlt néhány évben jelentős vita alakult ki annak meghatározásáról, hogy mi minősül kereskedelmi, üzleti vagy befektetési célú felhasználásnak. Ez a vita több esetben is megnyilvánult hasonló jellegű cserék úgynevezett “Swap and Drop” tranzakciókként strukturálva.
egy tipikus” Swap and Drop ” tranzakcióban az adózó hozzájárul a helyettesítő ingatlanhoz és/vagy a lemondott ingatlan értékesítéséből származó bevételhez egy alacsonyabb szintű LLC-hez vagy partnerséghez. Ez a fajta struktúra előnyben részesíthető, ha vannak olyan partnerek, akik szeretnék eladni a lemondott ingatlan részvényeit, és más partnerek, akik szeretnék folytatni az adóhalasztott befektetésüket egy másik ingatlanba. A partnerek egyszerű felvásárlása általában nem kivitelezhető, mivel a partnerségnek valószínűleg refinanszíroznia kell az eredeti ingatlant, hogy megszerezze a kivásárláshoz szükséges készpénzt. Mivel a hasonló jellegű cserék megkövetelik, hogy a csereingatlan értéke nagyobb vagy egyenlő legyen a lemondott ingatlan értékével, a fennmaradó partnereknek további készpénzzel kell hozzájárulniuk, vagy kockáztatniuk kell, hogy adóköteles csizmát kapjanak a csereügyletben, csökkentve az adóhalasztott csere megkezdésének előnyeit.
az FTB korábban azt az álláspontot képviselte, hogy az 1031.szakasz “Swap and Drop” ügyletként strukturált cserék nem felelnek meg az adóhalasztott kezelésnek, mivel az ügyletet ingatlan immateriális személyes javakra történő cseréjének tekinti (azaz partnerségi érdekeltségek, amelyek kifejezetten ki vannak zárva az 1031. szakasz szerint adóhalasztásra jogosult ingatlantípusok közül). Az FTB azt is állította, hogy a “Swap and Drop” ügylet kizárja az adófizetőket a csereingatlan szükséges birtoklásából kereskedelmi vagy üzleti vagy befektetési célokra történő felhasználás céljából, mivel a csereingatlan tulajdonjogának átmeneti jellege az alacsonyabb szintű LLC-re vagy partnerségre történő átruházása előtt történt.
a kiegyenlítési Tanács (BOE) azonban nemrégiben úgy ítélte meg, hogy a “Swap and Drop” tranzakcióként strukturált 1031.szakasz szerinti csere valójában jogosult az adó halasztott kezelésére*. A Rago Development Corp., a vállalat ingatlanokat cserélt a Tic érdekeltségeire a fejlett és fejletlen parcellákból álló helyettesítő ingatlanokban. Az adófizetőt a hitelező kötelezte arra, hogy az ingatlanok megvásárlásától számított hét hónapon belül konszolidálja a kifejlesztett parcellákban lévő Tic érdekeit egyetlen célú LLC-be. Az FTB azt állította, hogy az ügylet nem felel meg az adóelhalasztott kezelésnek, mert az adózó nem tartotta meg a csereingatlanokat kereskedelemben, üzleti életben vagy befektetési célokra, és hogy a lépéstranzakció doktrínáját kell alkalmazni az ügylet átdolgozására, mivel az adófizetők partnerségi érdekeltségeket kaptak az LLC-ben, nem pedig ingatlant helyettesítő ingatlanként. A BOE elutasította ezeket az érveket, és úgy ítélte meg, hogy az ügylet az adófizető ingatlanbefektetésének jóhiszemű folytatása. Ennek megfelelően a BOE úgy ítélte meg, hogy az ügylet az 1031.szakasz szerinti érvényes cserének minősül, és halasztott adóeljárásra alkalmas.
az FTB az elmúlt néhány évben agresszíven auditálta a hasonló jellegű csereügyleteket. Ez a döntés, bár nem precedensszerű,számos folyamatban lévő fellebbezést érint. A BOE döntésének bizonyos szintű kényelmet kell biztosítania a “Swap and Drop” tranzakciókban részt vevő adófizetők számára. További információkért forduljon SLD tanácsadójához a 415.397.4444 telefonszámon.
* a Rago Development Corp. fellebbezése., 2015-SBE-001, kelt június 23, 2015.