secțiunea 1031 din codul veniturilor interne permite amânarea câștigului din cedarea proprietății comerciale sau de investiții dacă veniturile sunt reinvestite în proprietăți similare și tranzacția se califică altfel ca un schimb similar. Pentru a se califica ca un schimb similar, atât proprietatea renunțată, cât și proprietatea de înlocuire trebuie să fie deținute pentru a fi utilizate într-o comerț, afacere sau în scopuri de investiții. Stabilirea a ceea ce constituie ‘deținut pentru a fi utilizat într-un comerț, de afaceri sau în scopuri de investiții’ a fost o sursă considerabilă de dispută între Franchise Tax Board (FTB) și contribuabili în ultimii ani. Această dispută s-a manifestat în mai multe cazuri care implică schimburi similare structurate ca așa-numitele tranzacții „Swap and Drop”.
într-o tranzacție tipică „Swap and Drop”, contribuabilul contribuie cu proprietatea de înlocuire și/sau încasările din vânzarea proprietății renunțate către un SRL sau parteneriat de nivel inferior. Acest tip de structură poate fi preferat atunci când există parteneri care ar dori să-și vândă acțiunile din proprietatea renunțată și alți parteneri care ar dori să-și continue investiția amânată cu impozit într-o altă proprietate. Pur și simplu cumpărarea partenerilor nu este, în general, fezabilă, deoarece parteneriatul ar trebui probabil să refinanțeze proprietatea inițială pentru a obține banii necesari pentru cumpărare. Deoarece schimburile similare impun ca valoarea proprietății de înlocuire să fie mai mare sau egală cu valoarea proprietății renunțate, partenerii rămași ar trebui să contribuie cu numerar suplimentar sau să riște să primească un boot impozabil în tranzacția de schimb, diminuând beneficiile intrării într-un schimb amânat cu impozitul.
FTB a luat anterior poziția că secțiunea 1031 bursele structurate ca o tranzacție „Swap and Drop” nu se califică pentru tratamentul amânat de impozitare, deoarece consideră tranzacția ca un schimb de proprietăți imobiliare pentru bunuri personale necorporale (adică interese de parteneriat, care sunt excluse în mod specific din tipurile de proprietăți eligibile pentru amânarea impozitelor în conformitate cu secțiunea 1031). FTB a susținut, de asemenea, că tranzacția „Swap and Drop” îi împiedică pe contribuabili să dețină proprietatea de înlocuire necesară pentru a fi utilizată într-o tranzacție sau afacere sau în scopuri de investiții din cauza naturii tranzitorii a proprietății proprietății de înlocuire înainte de transferul acesteia către LLC sau parteneriat de nivel inferior.
cu toate acestea, Consiliul de egalizare (BOE) a susținut recent că un schimb de secțiune 1031 structurat ca o tranzacție „Swap and Drop” s-a calificat, de fapt, pentru tratamentul amânat fiscal*. În apelul Rago Development Corp., corporația a schimbat proprietăți imobiliare pentru interese TIC în proprietăți de înlocuire constând din parcele dezvoltate și nedezvoltate. Contribuabilul a fost obligat de creditorul său să-și consolideze interesele TIC în parcelele dezvoltate într-un singur scop LLC în termen de șapte luni de la achiziționarea proprietăților. FTB a susținut că tranzacția nu se califica pentru tratamentul amânat fiscal, deoarece contribuabilul nu a reușit să dețină proprietățile de înlocuire pentru a fi utilizate într-o tranzacție sau afacere sau în scopuri de investiții și că doctrina tranzacției step ar trebui aplicată pentru reformarea tranzacției, deoarece contribuabilii care au primit interese de parteneriat în LLC, mai degrabă decât proprietăți imobiliare, ca proprietate de înlocuire. BOE a respins aceste argumente și a susținut că tranzacția a fost o continuare de bună credință a investiției contribuabilului în proprietăți imobiliare. În consecință, BOE a considerat că tranzacția a fost o bursă valabilă în temeiul secțiunii 1031 și a fost calificată pentru tratamentul amânat.
FTB a auditat agresiv tranzacții de schimb de tip similar în ultimii ani. Această decizie, deși nu are prioritate, va avea impact asupra mai multor contestații în curs de examinare. Decizia BOE ar trebui să ofere un anumit nivel de confort contribuabililor care se angajează în tranzacții „Swap and Drop”. Vă rugăm să contactați consilierul SLD pentru informații suplimentare la 415.397.4444.
* apelul Rago Development Corp., 2015-SBE-001, din 23 iunie 2015.