Bazele unui contract de leasing comercial / Pall Mall Estates

anterior pe blogul nostru, am acoperit multe dintre obstacolele cu care vă puteți confrunta atunci când alegeți o proprietate comercială de Închiriat. La urma urmei, nu este o problemă minoră: obținerea proprietății corecte – sau a celei greșite – poate avea un impact puternic asupra viitorului afacerii dvs.

în acest post, vom acoperi ceva ușor diferit: contractul de închiriere în sine. Aici este tot ce trebuie să știți despre leasing comercial în Marea Britanie.

în primul rând, ce este un contract de leasing comercial?

un contract de leasing comercial este o formă de contract obligatoriu din punct de vedere juridic încheiat între un chiriaș de afaceri – compania dvs. – și un proprietar. Contractul de închiriere vă oferă dreptul de a utiliza proprietatea pentru activități comerciale sau comerciale pentru o anumită perioadă de timp. În schimbul acestui lucru, veți plăti bani proprietarului. Contractul de închiriere va contura, de asemenea, drepturile și responsabilitățile atât ale proprietarului, cât și ale chiriașului în perioada de închiriere.

care este diferența dintre un contract de închiriere de proprietăți comerciale și unul rezidențial?

deși principiul de bază este același – schimbul de utilizare a proprietății pentru bani – există mai multe diferențe între contractele de leasing comerciale și tipul pe care l-ați putea semna atunci când închiriați un apartament.

în primul rând, există mai puțină protecție guvernamentală pentru chiriașii de proprietăți comerciale. Se înțelege că, dacă luați pe un contract de închiriere de proprietate comercială, ar trebui să fie informat despre rularea unei afaceri și, prin urmare, va fi mai potrivite pentru responsabilitatea decât cineva – de exemplu – închirierea lor primul apartament.

există, de asemenea, mai mult loc pentru negociere într-un contract de leasing comercial, din nou, pentru motivul că ambele părți sunt de obicei considerate a avea mai multe cunoștințe de practici de afaceri, și astfel sunt mai susceptibile de a aborda negociere cu obiective realiste în minte.

există vreodată contracte de închiriere orală?

de obicei nu. Problema cu orice tip de contract de închiriere orală este că acestea pot fi foarte dificil de aplicat. În cazul în care apare o ședință de judecată, gestionarea dezacordului ar fi pur și simplu un caz de a lua cuvântul unei persoane asupra altuia. Cu un acord scris în vigoare, instanțele vor fi obligate să respecte termenii stabiliți și poate exista puțin loc pentru dispute.

ce prevederi sunt tratate într-un contract de leasing comercial?

de obicei, un contract de leasing comercial va acoperi următoarele aspecte:

• tipul de proprietate fiind lasa
• adresa de proprietate
• durata de închiriere, și dacă acesta este un termen fix sau un termen care poate fi reînnoit periodic
• valoarea chiriei percepute, și atunci când chiria va fi plătită
• ce tipuri de afaceri pot fi efectuate în proprietate
• cine este responsabil pentru orice îmbunătățiri ale închirierii
• care sunt prevederile depozitului de garanție

în unele ocazii, contractul de închiriere comercială poate acoperi și aceste zone:

• dispozițiile pentru reînnoirea contractului de închiriere
• orice îmbunătățiri proprietarul este responsabil pentru
• orice îmbunătățiri chiriașul este responsabil pentru
• dacă subînchirierea proprietății este permisă
• ce dispoziții de notificare sunt oferite pentru încetarea contractului de închiriere
• cine este responsabil pentru gestionarea asigurării proprietății

ce organe de conducere sunt responsabile pentru gestionarea litigiilor?

legea aplicabilă a contractului de închiriere este jurisdicția în care se află proprietatea, mai degrabă decât în cazul în care sunteți proprietarul dvs. ar putea locui. Consiliul local pentru proprietate este cel care va gestiona orice litigiu.

ce părți sunt implicate în semnarea contractului de închiriere?

există două părți principale:

• proprietarul, altfel cunoscut sub numele de locator
• tu, chiriașul, altfel cunoscut sub numele de locatar

în unele cazuri, proprietarul poate solicita un garant sau o garanție: aceasta este o persoană care este de acord să plătească orice pierderi direct proprietarului dacă nu puteți plăti chiria sau încălcați contractul de închiriere într-un alt mod.

spațiile în sine

contractul de închiriere va conține o descriere juridică a spațiilor; acesta este pur și simplu modul în care proprietatea este identificată în tranzacțiile juridice Imobiliare și este același mod în care ar fi descris în orice formă de documente de cumpărare, cum ar fi o cerere de ipotecă sau un formular de carte funciară.

alți termeni pe care trebuie să îi cunoașteți cu privire la proprietate includ:

• corpuri – aceasta se referă la o bucată de proprietate care este atașat la sediul într-un mod care pentru a elimina ar deteriora proprietatea. Exemple de acest lucru ar fi un dulap încorporat, o chiuvetă, o toaletă sau o baie.
• Chattels-acestea sunt proprietate personală și sunt considerate distincte de premise în majoritatea cazurilor. Acestea sunt lucruri precum jaluzele, perdele, microunde, birouri sau bunuri albe, cum ar fi frigidere și mașini de spălat.
• îmbunătățiri ale arendei – aceasta este o cheltuială suportată atunci când se face o îmbunătățire permanentă a spațiilor. Îmbunătățirile închirierii sunt considerate active fixe și, în general, se depreciază în valoare pe parcursul contractului de închiriere.

este important să rețineți că veți putea utiliza proprietatea închiriată numai în scopurile dictate de proprietar. De obicei, va exista o clauză de Utilizare permisă a spațiilor în contractul de închiriere care va enumera aceste scopuri. Dacă doriți să utilizați proprietatea într-un scop care nu este dictat în contractul de închiriere, trebuie să obțineți permisiunea scrisă de la proprietar.

ce trebuie să știți despre chirie

în proprietatea comercială, chiria se plătește de obicei trimestrial în avans. Datele comune pentru aceasta sunt 25 Martie, 24 Iunie, 29 septembrie și 25 decembrie. Cu toate acestea, deoarece contractele de leasing comerciale sunt mai negociabile decât cele rezidențiale, poate fi posibil să conveniți date alternative cu proprietarul dvs.

alți termeni și tipuri de leasing comercial de care trebuie să fiți conștienți includ:

• chiria de bază – Aceasta este suma minimă sau de bază a chiriei de plătit stabilită în contractul de închiriere și va exclude chiriile procentuale sau orice alte costuri de operare suplimentare.
• leasing procentual – acest tip de leasing apare de obicei în comerțul cu amănuntul și este adesea utilizat în centrele comerciale. În cadrul acestor acorduri, chiriașul va plăti o chirie de bază fixă plus un procent din venitul brut. Procentul va fi convenit în prealabil de către proprietar.
• FRI leases – FRIin acest caz reprezintă o închiriere completă de reparații și asigurări. Pune pur și simplu; aceasta înseamnă că chiriașul trebuie să îndeplinească toate costurile de întreținere, reparații și asigurare pe proprietate.
• închirierea brută a chiriei – o închiriere brută a chiriei este o formă de închiriere comercială în care chiriașul este responsabil pentru plata chiriei de bază și a oricăror cheltuieli specificate, în timp ce proprietarul este responsabil pentru plata tuturor cheltuielilor implicate în operarea și întreținerea proprietății, cum ar fi asigurarea, utilitățile și întreținerea. În unele contracte de închiriere brute, proprietarul poate fi, de asemenea, responsabil pentru plata oricărui impozit pe proprietate.

ce trebuie să știți despre depozitul dvs.

ca și în cazul contractelor de închiriere rezidențiale standard, veți fi responsabil pentru plata unui depozit de garanție/daune pentru a garanta că veți îndeplini toate obligațiile care decurg din contractul de închiriere. Pe parcursul închirierii, proprietarul va deține depozitul de garanție și, dacă deteriorați proprietatea sau nu plătiți chiria, proprietarul va folosi depozitul de garanție pentru a recupera datoria.

odată ce termenul de leasing a fost finalizat, chiriașul va primi depozitul înapoi minus orice deduceri pentru reparații sau restaurare a proprietății.

cât va fi un depozit comercial?

depozitele de daune din sectorul comercial sunt de obicei echivalente cu chiria maximă de o lună. Cu toate acestea, proprietarul poate alege să ceară mai mult în funcție de proprietate. În anumite industrii, depozitul de garanție poate fi la fel de mult ca chiria pe trei luni.

subînchirierea și atribuirea contractelor de leasing

în unele cazuri, poate deveni necesar să subînchiriați contractul de leasing dacă acest lucru este permis de proprietar. Subînchirierea contractului de închiriere se referă pur și simplu la transferul responsabilităților contractului de închiriere către o terță parte pentru restul termenului.

dacă, de exemplu, ați închiriat două etaje într-o clădire de birouri și apoi la jumătatea termenului nu mai aveți nevoie de unul dintre ele, ați putea subînchiria podeaua care nu este necesară unei alte afaceri.

atribuirea unui contract de leasing este ușor diferită, ceea ce implică transferul complet al tuturor drepturilor către o terță parte. Din nou, atribuirea unui contract de închiriere ar necesita permisiunea proprietarului.

rezilierea unui contract de leasing comercial

de obicei, veți putea rezilia contractul de leasing la încheierea acestuia, dacă doriți. Acest lucru va simplifica o chestiune de comunicare cu proprietarul și cu orice agenți imobiliari relevanți și de completare a oricăror documente necesare.

singura modalitate prin care un contract de leasing comercial poate fi rupt mai devreme este dacă contractul de închiriere în sine conține o clauză de întrerupere. O clauză de pauză va specifica faptul că contractul de închiriere poate fi încheiat fără ca cineva să se confrunte cu o penalizare și, de obicei, vi se va cere să acordați o notificare de două luni înainte de a-l activa.

de asemenea, puteți încheia contractul de închiriere mai devreme dacă:

• puteți transfera contractul de închiriere altcuiva – proprietarul vă poate solicita să acționați în calitate de garant pentru această terță parte
• aveți posibilitatea – și permisiunea – de a subînchiria contractul de închiriere
• proprietarul dvs. vă oferă permisiunea de a face acest lucru

dacă situațiile de mai sus nu se aplică, atunci este obligația dvs. legală să continuați să plătiți chiria pentru restul chiria.

puteți descărca o versiune PDF a acestui ghid aici:

Descarca