Anteriormente en nuestro blog, hemos cubierto muchos de los obstáculos que puede enfrentar al elegir una propiedad comercial para alquilar. Después de todo, no es un problema menor: obtener la propiedad correcta, o la incorrecta, puede tener un gran impacto en el futuro de su negocio.
En este post, vamos a cubrir algo ligeramente diferente: el arrendamiento en sí. Aquí está todo lo que necesita saber sobre el arrendamiento comercial en el Reino Unido.
- Lo primero es lo primero, ¿qué es un arrendamiento comercial?
- ¿Cuál es la diferencia entre un arrendamiento de propiedad comercial y uno residencial?
- ¿Existen acuerdos de arrendamiento orales?
- ¿Qué disposiciones se tratan en un arrendamiento comercial?
- ¿Qué órganos rectores se encargan de gestionar las controversias?
- ¿Qué partes participan en la firma del contrato de arrendamiento?
- El local en sí
- Lo que necesita saber sobre el alquiler
- Lo que necesita saber sobre su depósito
- ¿Cuánto cuesta un depósito comercial?
- Subarrendar y asignar arrendamientos
- Rescisión de un contrato de arrendamiento comercial
Lo primero es lo primero, ¿qué es un arrendamiento comercial?
Un contrato de arrendamiento comercial es una forma de contrato legalmente vinculante entre un inquilino de negocios, su empresa, y un propietario. El contrato de arrendamiento le da el derecho de usar la propiedad para negocios o actividades comerciales durante un período de tiempo determinado. A cambio de esto, pagará dinero al propietario. El contrato de arrendamiento también describirá los derechos y responsabilidades tanto del propietario como del inquilino durante el período de arrendamiento.
¿Cuál es la diferencia entre un arrendamiento de propiedad comercial y uno residencial?
Aunque el principio subyacente es el mismo-el intercambio de uso de la propiedad por dinero – hay varias diferencias entre los arrendamientos comerciales y el tipo de contrato que puede firmar al alquilar un piso.
En primer lugar, hay menos protección gubernamental para los inquilinos de propiedades comerciales. Se entiende que si está tomando un contrato de arrendamiento de propiedad comercial, debe estar bien informado sobre el funcionamiento de un negocio y, por lo tanto, será más adecuado para la responsabilidad que alguien, por ejemplo, alquilando su primer apartamento.
También hay más espacio para la negociación en un contrato de arrendamiento comercial, una vez más por la razón de que, por lo general, se considera que ambas partes tienen más conocimiento de las prácticas comerciales, por lo que es más probable que se acerquen a la negociación con objetivos realistas en mente.
¿Existen acuerdos de arrendamiento orales?
Normalmente no. El problema con cualquier tipo de contrato de arrendamiento oral es que pueden ser muy difíciles de hacer cumplir. Si surgiera una audiencia en la corte, manejar el desacuerdo sería simplemente un caso de tomar la palabra de una persona sobre la de otra. Con un acuerdo escrito en vigor, los tribunales estarán obligados a mantener los términos establecidos, y puede haber poco espacio para la disputa.
¿Qué disposiciones se tratan en un arrendamiento comercial?
Normalmente, un arrendamiento comercial cubrirá los siguientes asuntos:
- El tipo de propiedad que se alquila
- La dirección de la propiedad
- La duración del alquiler, y si es un plazo fijo o un plazo que se puede renovar periódicamente
- El importe del alquiler cobrado, y cuándo se pagará el alquiler
- Qué tipos de negocios se pueden llevar a cabo en la propiedad
- Quién es responsable de las mejoras de los locales arrendados
- Cuáles son las disposiciones del depósito de seguridad
En algunas ocasiones, el arrendamiento comercial también puede cubrir estas áreas:
- Las disposiciones para la renovación del arrendamiento
- Cualquier mejora de la que sea responsable el propietario
- Cualquier mejora de la que sea responsable el inquilino
- Si está permitido subarrendar la propiedad
- Qué disposiciones de aviso se ofrecen para la terminación del arrendamiento
- Quién es responsable de administrar el seguro de la propiedad
¿Qué órganos rectores se encargan de gestionar las controversias?
La ley aplicable del contrato de arrendamiento es la jurisdicción donde se encuentra la propiedad, en lugar de donde usted se encuentra su propietario podría vivir. Es el consejo local de la propiedad quien gestionará cualquier disputa.
¿Qué partes participan en la firma del contrato de arrendamiento?
Hay dos partes principales:
- El arrendador, también conocido como el arrendador
- Usted, el arrendatario, también conocido como el arrendatario
En algunos casos, el arrendador puede solicitar un garante o una fianza: esta es una persona que acepta pagar cualquier pérdida directamente al propietario si usted no puede pagar el alquiler o incumple el contrato de arrendamiento de otra manera.
El local en sí
El arrendamiento contendrá una descripción legal del local; esto es simplemente cómo se identifica la propiedad en las transacciones legales de bienes raíces y es de la misma manera que se describiría en cualquier forma de documentos de compra, como una solicitud de hipoteca o un formulario de registro de la propiedad.
Otros términos que deberá conocer con respecto a la propiedad incluyen:Accesorios
- : Se refiere a una pieza de propiedad que está unida al local de una manera que eliminarla dañaría la propiedad. Ejemplos de esto serían un armario empotrado, un lavabo, un inodoro o una bañera.
- Bienes muebles: Son propiedad personal y se consideran distintos de los locales en la mayoría de los casos. Se trata de cosas como persianas, cortinas, microondas, escritorios o electrodomésticos, como neveras y lavadoras.
- Mejoras de locales arrendados: Se trata de un gasto en que se incurre al realizar una mejora permanente de los locales. Las mejoras de los locales arrendados se consideran activos fijos y, por lo general, su valor se amortiza durante el arrendamiento.
Es importante tener en cuenta que solo podrá usar la propiedad arrendada para los fines dictados por el propietario. Por lo general, habrá una cláusula de «uso permitido de locales» en el contrato de arrendamiento que enumerará estos fines. Si desea usar la propiedad para un propósito no dictado en el contrato de arrendamiento, debe obtener permiso por escrito del propietario.
Lo que necesita saber sobre el alquiler
En propiedades comerciales, el alquiler generalmente se paga trimestralmente por adelantado. Las fechas comunes para ello son el 25 de marzo, el 24 de junio, el 29 de septiembre y el 25 de diciembre. Sin embargo, como los arrendamientos comerciales son más negociables que los residenciales, es posible acordar fechas alternativas con su propietario.
Otros términos y tipos de arrendamiento comercial a tener en cuenta incluyen:
- Alquiler base – Este es el monto mínimo o básico de alquiler a pagar establecido en el contrato de arrendamiento, y excluirá los alquileres porcentuales o cualquier otro costo operativo adicional.
- Arrendamiento porcentual: Este tipo de arrendamiento se produce típicamente en tiendas minoristas y se usa a menudo en centros comerciales. Dentro de estos acuerdos, el inquilino pagará un alquiler base fijo más un porcentaje de sus ingresos brutos. El porcentaje será acordado por adelantado por el propietario.
- Arriendos de FRI-FRI en este caso representa un arrendamiento de Reparación y seguro completo. Puesto simplemente, significa que el inquilino debe cubrir todos los costos de mantenimiento, reparación y seguro sobre la propiedad.
- Arrendamiento de alquiler bruto-Un arrendamiento de alquiler bruto es una forma de arrendamiento comercial en la que el inquilino es responsable de pagar el alquiler base y cualquier gasto especificado, mientras que el propietario es responsable de pagar todos los gastos relacionados con la operación y el mantenimiento de la propiedad, como el seguro, los servicios públicos y el mantenimiento. En algunos contratos de alquiler bruto, el propietario también puede ser responsable de pagar cualquier impuesto a la propiedad.
Lo que necesita saber sobre su depósito
Al igual que con los arrendamientos residenciales estándar, usted será responsable de pagar un depósito de garantía/daños para garantizar que cumplirá con todas las obligaciones bajo el arrendamiento. Durante el curso del arrendamiento, el propietario mantendrá el depósito de garantía, y si usted daña la propiedad o no paga el alquiler, el propietario utilizará el depósito de garantía para recuperar la deuda.
Una vez que se haya completado el plazo de arrendamiento, el inquilino recibirá el depósito menos las deducciones por reparaciones o restauración de la propiedad.
¿Cuánto cuesta un depósito comercial?
Los depósitos de daños en el sector comercial suelen equivaler al máximo de un mes de alquiler. Sin embargo, el propietario puede optar por pedir más dependiendo de la propiedad. En ciertas industrias, el depósito de seguridad puede ser de hasta tres meses de alquiler.
Subarrendar y asignar arrendamientos
En algunos casos, puede ser necesario que subarrendar el arrendamiento si el propietario lo permite. Subarrendar el contrato de arrendamiento se refiere simplemente a que usted transfiera las responsabilidades del contrato de arrendamiento a un tercero por el resto del plazo.
Si, por ejemplo, alquiló dos pisos en un edificio de oficinas y luego a mitad del plazo ya no necesitaba uno de ellos, podría subarrendar el piso innecesario a otro negocio.
La asignación de un contrato de arrendamiento es ligeramente diferente, ya que implica la transferencia completa de todos los derechos a un tercero. Una vez más, la asignación de un contrato de arrendamiento requeriría el permiso del propietario.
Rescisión de un contrato de arrendamiento comercial
Normalmente, podrá rescindir el contrato de arrendamiento a su conclusión si así lo desea. Esto simplificará la comunicación con el propietario y cualquier agente de propiedad relevante, y completará cualquier papeleo necesario.
La única forma en que un contrato de arrendamiento comercial puede interrumpirse antes de tiempo es si el contrato de arrendamiento en sí contiene una cláusula de interrupción. Una cláusula de interrupción especificará que el contrato de arrendamiento puede terminar sin que nadie se enfrente a una multa, y por lo general se le pedirá que dé un aviso de dos meses antes de activarlo.
También puede terminar el contrato de arrendamiento antes de tiempo si:
- Usted puede pasar el contrato de arrendamiento a otra persona – el propietario puede exigirle que actúe como garante de este tercero
- Usted puede, y se le permite, subarrendar el contrato de arrendamiento
- Su propietario le da permiso para hacerlo
Si las situaciones anteriores no se aplican, entonces es su obligación legal continuar pagando el alquiler por el resto alquiler.
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