controlul chiriei este un set special de legi pe care anumite orașe le adoptă. În general, include limite de creștere a chiriei și restricții de evacuare. Controalele chiriilor din unele orașe necesită asistență de relocare pentru a fi plătită chiriașilor în anumite circumstanțe și dobânzi la depozitele de garanție. Verifică lista.
aceste legi nu se aplică altor orașe și nici fiecărei unități de închiriere din oraș. Una dintre ideile cel mai frecvent înțelese greșit de către chiriași este că erau sub controlul chiriei, atunci când nu erau.
nu presupuneți. Află. Pentru o privire simplificată la Los Angeles rent control, uita-te aici.
Los Angeles, Santa Monica, Beverly Hills și West Hollywood au controlul chiriilor, dar Glendale, Burbank, Torrance, Pasadena, Downey și alte orașe din apropiere nu au nimic asemănător. Chiriașii pot locui în locuri precum Encino, Van Nuys, Northridge, San Pedro, Veneția și Hollywood și cred că nu locuiesc în „Los Angeles.”Cu toate acestea, toate acestea sunt părți ale orașului Los Angeles și nu orașe separate. Acestea sunt zone controlate de chirie. Iată o hartă pentru a vă ajuta să determinați dacă sunteți un Angeleno.
în schimb, oamenii care trăiesc în această zonă generală a țării pe care o numim „LA” pot trăi de fapt într-un oraș separat, crezând în mod fals că au controlul chiriei pentru a-i proteja. Dacă vă aflați în zona Los Angeles și plătiți apă și electricitate, verificați factura pentru a vedea ce oraș o primește. Los Angeles are” DWP ” ca utilitate.
adăugarea la confuzie este ceea ce structurile au controlul chiriei. Doar pentru că se află într-un oraș controlat de chirie nu le include în protecția acestor legi. De exemplu, Los Angeles a trecut controlul chiriei în 1978 pe fondul strigătelor proprietarilor că controlul chiriei ar împiedica construcția viitoare a apartamentelor, astfel încât Los Angeles a scutit orice structură construită după octombrie 1978 ca compromis politic. Structurile mai noi din Los Angeles nu sunt deloc sub controlul chiriei.
conform legii „Costa-Hawkins”, atunci când un chiriaș pleacă voluntar sau este evacuat din majoritatea motivelor , proprietarul poate ridica chiria la orice sumă pentru noul chiriaș, ale cărui chirii sunt ulterior blocate în limitele de control al chiriei . Orice unitate de închiriere construită după 2/1/95, precum și case și apartamente, nu se află sub restricții de închiriere. Chiar și în cazul în care aceste restricții de chirie nu se aplică, protecțiile de evacuare continuă.
două noi adăugiri LA LA Rent Control sunt de remarcat. Ordonanța 175130 interzice acum proprietarului să schimbe termenii de închiriere fără acordul reciproc al chiriașului. Ordonanța 174501 interzice proprietarilor să ridice partea de chirie a chiriașului după încheierea unui program de asistență pentru închiriere, cum ar fi Secțiunea 8; proprietarul poate ieși din program, dar renunță la toți banii de asistență dacă o face.
o altă excludere se aplică locuințelor unifamiliale: o casă închiriată singură pe un lot nu este sub controlul chiriei, dar un duplex sau „două pe un lot” case ar fi sub controlul chiriei . Există și alte excluderi, cum ar fi căminele universitare, motelurile și spitalele.
orașele care au controlul chiriei oferă numere de apel în care puteți afla dacă zona în care locuiți are controlul chiriei și dacă unitatea dvs. este înregistrată sub acel control al chiriei. De asemenea, le puteți trimite prin poștă un pachet din Legea privind controlul chiriei, dacă vă plac detaliile.
creșterea chiriei crește
în mod normal, chiria poate fi mărită cu un preaviz de 30 de zile. Cu toate acestea, din cauza valului actual de majorări ale chiriei, începând cu 1 ianuarie 2001, secțiunea 827 din Codul Civil recent revizuită necesită o notificare de 60 de zile dacă creșterea chiriei va face ca creșterile din acel an să depășească 10%. Ideea este de a oferi chiriașilor posibilitatea de a se adapta la creșterea chiriei, dar nu de a le opri. Calculul este puțin ciudat; nu trebuie să fie o creștere mare a chiriei simultan, ci doar totalul creșterilor de peste un an. Această nouă lege va afecta în cea mai mare parte chiriile scumpe, care, de asemenea, tind să aibă drumeții proporțional mult mai mari. De asemenea, nu afectează contractele de leasing anuale, ci doar chiriile de la o lună la alta. Această lege expiră automat în 2006, cu excepția cazului în care legiuitorul prelungește termenul sau îl face permanent.
de exemplu, dacă anul trecut, în ianuarie ați fost de plată 500 dolari, iar proprietarul a ridicat deja chiria 25 dolari în luna iulie, o creștere de mai mult de 25 dolari în luna ianuarie ar necesita o notificare de 60 de zile, deoarece totalul creșterilor pentru anul ar fi mai mult de 50 dolari, 10% din 500 dolari. Dacă creșterea totală a fost de 10% sau mai puțin pentru anul, tot ce obțineți este notificarea de 30 de zile. Dacă chiria anului crește deja cu 10%, iar proprietarul dorește apoi să crească chiria cu un dolar, trebuie să fie printr-o notificare de 60 de zile, pentru a atenua impactul.
noua lege adaugă, de asemenea, 5 zile pentru notificările trimise prin poștă de modificare a termenilor de închiriere. O notificare prin poștă de 30 de zile este eficientă 35 de zile mai târziu; o notificare prin poștă de 60 de zile este eficientă 65 de zile mai târziu.
Cum Putem Obține Controlul Chiriei?
controlul chiriei este într-adevăr necesar doar în cazul în care rata de neocupare în zonă este sub aproximativ 5%, deoarece la aproximativ acel moment, proprietarii nu vă faceți griji cu privire la un post vacant prin creșterea chiriei sau neglijarea reparațiilor și nu aveți prea multe opțiuni atunci când vă uitați în jur. În consecință, controlul chiriei este o lege adoptată de orașele în care piața imobiliară este strânsă și chiriile cresc doar pentru că proprietarii controlează o necesitate a vieții care este în cantități reduse. Controlul chiriei nu va fi probabil o lege de stat, deoarece problema este locală.
există două modalități de a obține controlul chiriei. Cea mai ușoară, dar mai slabă este ca Consiliul Local să o adopte, așa cum a făcut Los Angeles. Cel mai greu , dar mai puternic este locul în care chiriașii se organizează și pun controlul chiriei pe buletinul de vot prin obținerea semnăturilor petiției, așa cum a făcut Santa Monica. Ambele necesită influența votului chiriașului, că un număr mare de chiriași sunt înregistrați pentru a vota, votează la alegerile locale și toți votează împreună. Dacă Consiliul Local o adoptă , ar fi o ordonanță, dar alegătorii o pot face o modificare a Cartei .
primul dvs. pas ar fi să mergeți la ședința Consiliului Municipal și, în timpul porțiunii de prezentare orală , să le spuneți despre problemă și să întrebați dacă au în vedere adoptarea controlului chiriei sau cel puțin să provoace evacuarea , așa cum a făcut-o Glendale. Doriți să menționați aceste orașe în prezentarea dvs., deoarece prima lor reacție de genunchi este că „controlul chiriei distruge orașele”, Dar cu greu pot spune asta despre acele orașe.
ei spun Orice în mod public, dar apoi faceți o întâlnire cu ei individual pentru a vedea unde stau ei personal și cât de departe ar merge. S-ar putea găsi că doar cauza evacuarea nu este inacceptabil, și că acestea ar putea chiar de acord cu plata relocare asistență pentru chiriași de clădiri fiind demolate sau trece prin reabilitare majore sau termite fumigație. Evitați să vă confruntați cu ei. Ei nu vor să jignească contribuitorii proprietarului la campaniile lor, dar pot fi suficient de simpatici pentru a-și pune degetul politic în apă. Dacă obțineți o majoritate dintre ei să aprobe în mod privat ceva, unul dintre ei trebuie să introducă ideea în discuția publică.
dacă Consiliul Local va adopta ceva, vor să fie eroi pentru că o fac, chiar dacă nu are controlul chiriei. În timp ce se pregătesc să facă acest pas, veți dori să fiți în legătură cu ziarul local pentru a vorbi despre planul dvs. de organizare a chiriașilor pentru o protecție juridică mai bună. Odată ce sunteți la știri, alți chiriași vor începe să vă contacteze și puteți forma un grup care poate merge cu toții la Consiliul Municipal și să amplifice ceea ce ați spus. Această gălăgie publică declanșează apoi răspunsul Consiliului Municipal de a lua măsuri și sunteți pe drum. Grupul mulțumește Consiliului Municipal pentru îngrijorarea lor și ei ajung să vadă reacția publicului la asta. Dacă este o reacție bună, ei sunt încurajați să facă mai mult.
între timp, aveți nevoie pentru a găsi alți chiriași care sunt atât motivați să facă ceva de propria lor situație și dispus să pună în ceva timp pentru a face acest lucru. Grupurile de seniori, unele instituții religioase, profesori, pompieri, sindicate, Clubul Democratic local sau un grup liberal similar, unele organizații liberale și o mulțime de proprietari de afaceri locale, vă pot ajuta în diferite moduri să scoateți cuvântul și să vă ajutați să formați un grup politic. Există o mulțime de vorbitori, dar puțini împlinitori, așa că doriți să obțineți voluntari în comitete bazate pe proiecte, care filtrează în mod natural vorbitorii. Iată o explicație utilă pentru noii oameni.
dacă trebuie să obțineți controlul chiriei prin petiție, s-ar putea la fel de bine să aveți cea mai puternică lege posibilă, deoarece proprietarii nu vă vor lupta mai puțin dacă legea este slabă. Ei lupta murdar tot drumul, și au întotdeauna. Frauda electorală este principalul lor instrument. Propagandă, informații false și argumente înșelătoare sunt tot ce auzi de la ei. Ei au bani pentru a cumpăra milioane în publicitate politică, în timp ce vei fi norocos pentru a obține un mailer la alegători. Vor avea celebrități și personalități publice care vor spune publicului că controlul chiriei va aduce Criminalitatea în orașul tău, îl va transforma într-o mahala, va scădea valorile proprietății, va fura de la proprietari, va împiedica proprietarii să poată plăti reparațiile, va genera milioane de cheltuieli ale contribuabililor și va forța proprietarii să-și evacueze toți chiriașii. Iată câteva mituri comune de control chirie. Niciunul dintre acestea nu este adevărat, desigur, dar alegătorii indiscutabili vor fi convinși. De partea ta, ai controverse publice, actualitate, talk-show-uri, povești din ziare, acoperire TV și povești patetice despre abuzurile proprietarilor asupra chiriașilor vulnerabili. Bătălia politică nu se referă deloc la formularea legii, ci la problemele emoționale și filosofice în general.
formularea tehnică a legii privind controlul chiriei impune unui avocat să scrie. Trebuie să fie constituțional, să nu fie împiedicat de legile statului, să acopere toate lacunele și să creeze în mod eficient tipurile de protecție pe care le doriți. Trebuie să fie clar și organizat, astfel încât să poată fi urmărit cu ușurință și să nu ajungă în instanță ani de zile. Atunci când este circulat pentru semnături, există legi specifice care trebuie urmate cu privire la procedura, formatul, calendarul și informații publice, și ar trebui să aveți un avocat de ajutor pentru a vă asigura că aceste lucruri sunt făcute. Acest site web poate oferi o parte din această asistență, dar, ca o chestiune practică, este necesară consilierea juridică locală. Pentru început, iată un proiect al unei legi de control al chiriei pe care ați putea dori să o circulați prin petiție în orașul dvs. Poate fi modificat într-o oarecare măsură, cu ușurință, dar schimbările majore ar necesita o re-redactare, deoarece atât de multe lucruri sunt interconectate în cadrul acesteia.
înregistrarea alegătorilor este o parte importantă a acestui proces. Chiriașii sunt atât de obișnuiți să nu aibă un cuvânt de spus, să nu aibă părerile luate în considerare, să nu aibă nicio putere de a-și schimba viața, încât votul pare incompatibil cu modul în care au ajuns să se vadă pe ei înșiși. Doar aproximativ 5% din chiriași votează efectiv la alegerile locale. Chiriașii sunt cu adevărat o majoritate lipsită de drepturi politice. Proprietarii sunt doar 2% din populație, dar par să conducă lucrurile, deoarece își valorifică banii și puterea. O prezență la vot de 10% chiriaș ar putea schimba istoria politicii în orașul tău. Politicienii ar înceta să spună că sunt împotriva controlului chiriilor și ar începe să-și exprime îngrijorarea pentru chiriașii abuzați care au nevoie de ajutorul lor. Este un joc de numere, pentru a fi sigur.
dacă sunteți cu adevărat sinceri în ceea ce privește dorința de a acționa, există grupuri precum ACORN care vă vor ajuta, pentru un procent din donațiile dvs. Este posibil să existe deja un grup de chiriași format în orașul dvs., despre care reporterii locali sau funcționarul orașului ar putea ști și vă puteți alătura acestora. Nu ești singurul care gândește așa.