Rent control är en speciell uppsättning lagar som vissa städer antar. Det inkluderar i allmänhet hyreshöjningsgränser och utvisningsbegränsningar. Vissa städers hyreskontroller kräver att flytthjälp betalas till hyresgäster under vissa omständigheter och ränta på inlåning. Kontrollera listan.
dessa lagar gäller inte för andra städer eller för varje hyresenhet i staden. En av de vanligaste missförstådda ideerna av hyresgäster är att de var under hyreskontroll, när de inte var det.
antar inte. Reda. För en förenklad titt på Los Angeles hyra kontroll, titta här.
Los Angeles, Santa Monica, Beverly Hills och West Hollywood har hyreskontroll, men Glendale, Burbank, Torrance, Pasadena, Downey och andra städer i närheten har inget liknande. Hyresgäster kan bo på platser som Encino, Van Nuys, Northridge, San Pedro, Venedig, och Hollywood, och tror att de inte bor i ”Los Angeles.”Men det här är alla delar av staden Los Angeles, och inte separata städer alls. Dessa är hyreskontrollerade områden. Här är en karta som hjälper dig att avgöra om du är en Angeleno.
däremot kan människor som bor i detta allmänna område i landet vi kallar ”LA” faktiskt bo i en separat stad och felaktigt tro att de har hyreskontroll för att skydda dem. Om du är i Los Angeles-området och betalar vatten och El, kolla din faktura för att se vilken stad som får den. Los Angeles har ”DWP” som sitt verktyg.
att lägga till förvirringen är vilka strukturer som har hyreskontroll. Bara för att de är i en hyreskontrollerad Stad inkluderar de inte dem inom skyddet av dessa lagar. Till exempel passerade Los Angeles hyreskontroll 1978 bland rop från hyresvärdarna att hyreskontroll skulle förhindra framtida lägenhetsbyggande, så Los Angeles undantog alla strukturer som byggdes efter oktober 1978 som en politisk kompromiss. Nyare strukturer i Los Angeles är inte under hyreskontroll alls.
enligt ”Costa-Hawkins” – lagen, när en hyresgäst frivilligt lämnar eller kastas av de flesta skäl , kan hyresvärden höja hyran till vilket belopp som helst för den nya hyresgästen, vars hyror därefter låses in i hyreskontrollgränserna . Alla hyresenheter byggda efter 2/1/95, liksom hus och lägenheter, är inte under hyresbegränsningar. Även om dessa hyresbegränsningar inte gäller fortsätter vräkningsskyddet.
två nya tillägg till La Rent Control är värda att notera. Förordning 175130 förbjuder nu hyresvärden att ändra hyresvillkor utan ömsesidig överenskommelse mellan hyresgästen. Förordning 174501 förbjuder hyresvärdar att höja hyresgästens del av hyran efter att ha avslutat ett hyresassistansprogram, som Avsnitt 8; hyresvärden kan komma ur programmet, men ger upp alla hjälppengar om han gör det.
ett annat undantag gäller för enfamiljshus: ett hyrt hus i sig på en tomt är inte under hyreskontroll, men en duplex eller ”två på mycket” hus skulle vara under hyreskontroll . Det finns andra undantag som college sovsalar, motell och sjukhus.
städer som har hyreskontroll tillhandahåller inringningsnummer där du kan ta reda på om området du bor i har hyreskontroll och om din enhet är registrerad under den hyreskontrollen. Du kan också få dem att skicka ett paket med hyreskontrolllagen, om du älskar detaljerna.
höjda hyror
normalt kan hyran höjas med 30 dagars varsel. På grund av den nuvarande vågen av hyreshöjningar, från och med den 1 januari 2001, kräver nyligen reviderad civillagen avsnitt 827 en 60-dagars varsel om hyresökningen kommer att göra att årets ökningar överstiger 10%. Tanken är att ge hyresgästerna möjlighet att anpassa sig till höjda hyreshöjningar, men inte att stoppa dem. Beräkningen är lite konstig; det behöver inte vara en stor hyresökning på en gång, men bara summan av ökningar över ett år. Denna nya lag kommer främst att påverka de dyra hyror, som också tenderar att ha proportionellt mycket större vandringar. Det påverkar inte heller årliga leasingavtal utan endast månad till månad. Denna lag upphör automatiskt 2006, såvida inte lagstiftaren förlänger tiden eller gör den permanent.
till exempel, om förra året i Januari betalade du $500, och hyresvärden redan höjde hyran $25 i juli, skulle en ökning för mer än $25 i Januari kräva en 60-dagars varsel, eftersom den totala ökningen för året skulle vara mer än $50, 10% av $500. Om ökningen totalt var 10% eller mindre för året, allt du får är 30-dagars varsel. Om årets hyra ökar redan totalt 10% och hyresvärden sedan vill öka hyran med en dollar, måste det vara med 60-dagars varsel för att mildra effekten.
den nya lagen lägger också till 5 dagar för postade meddelanden om ändring av hyresvillkor. En postad 30-dagars varsel är effektiv 35 dagar senare; en postad 60-dagars varsel är effektiv 65 dagar senare.
Hur Kan Vi Få Hyreskontroll?
hyreskontroll är egentligen bara nödvändig där vakansgraden i området ligger under ca 5%, för på ungefär den tiden oroar hyresvärdarna inte om att ha en ledig tjänst genom att höja hyran eller försumma reparationer, och du har inte mycket val när du tittar runt. Följaktligen är hyreskontroll en lag som antagits av städer där bostadsmarknaden är stram och hyrorna går upp bara för att hyresvärdar har kontroll över en livsnödvändighet som är bristfällig. Hyreskontroll kommer sannolikt inte att bli en statlig lag, eftersom problemet är lokalt.
det finns två sätt att få hyreskontroll. Det enklaste men svagaste är att ditt kommunfullmäktige antar det, som Los Angeles gjorde. Det svåraste men starkaste är där hyresgäster organiserar och sätter hyreskontroll på omröstningen genom att få framställningar , som Santa Monica gjorde. Båda dessa kräver hyresgäströstning, att ett stort antal hyresgäster är registrerade för att rösta, rösta i lokalvalet och alla rösta tillsammans. Om kommunfullmäktige antar det , skulle det vara en förordning, men väljarna kan göra det till en stadga ändring .
ditt första steg skulle vara att gå till kommunfullmäktige, och under den muntliga Presentationsdelen berättar du om problemet och frågar om de överväger att anta hyreskontroll , eller åtminstone bara orsaka utvisning , som Glendale har. Du vill nämna dessa städer i din presentation, eftersom deras första knä-jerk reaktion är att ”hyreskontroll förstör städer”, men de kan knappast säga det om dessa städer.
de säger vad som helst offentligt, men du gör sedan ett möte med dem individuellt för att se var de personligen står och hur långt de skulle gå. Du kanske upptäcker att Just Cause vräkning är inte stötande, och att de kan även komma överens med att betala omlokalisering stöd för hyresgäster i byggnader rivs eller går igenom större rehabilitering eller termitgasning. Undvik att konfrontera dem. De vill inte förolämpa hyresvärdens bidragsgivare till sina kampanjer, men kan vara sympatiska nog att sätta sin politiska tå i vattnet. Om du får en majoritet av dem att privat godkänna något, måste en av dem introducera tanken i offentlig diskussion.
om kommunfullmäktige kommer att anta något, vill de vara hjältar för att göra det, även om det saknar hyreskontroll. Medan de gör sig redo att ta det steget, vill du vara i kontakt med den lokala tidningen för att prata om din plan att organisera hyresgäster för bättre rättsligt skydd. När du är i nyheterna, andra hyresgäster kommer att börja kontakta dig, och du kan bilda en grupp som alla kan gå kommunfullmäktige och förstärka vad du har sagt. Denna offentliga skrik utlöser sedan kommunfullmäktiges svar att vidta åtgärder, och du är på väg. Gruppen tackar kommunfullmäktige för deras oro och de får se allmänhetens reaktion på det. Om det är en bra reaktion uppmuntras de att göra mer.
under tiden behöver du hitta andra hyresgäster som båda är motiverade att göra något av sin egen situation och villiga att lägga lite tid på att göra det. Seniorgrupper, vissa religiösa institutioner, lärare, brandmän, fackföreningar, den lokala Demokratiska klubben eller liknande liberala gruppen, vissa liberala organisationer och många lokala företagare kan på olika sätt hjälpa till att få ordet ut och hjälpa dig att bilda en politisk grupp. Det finns många talare, men få görare, så du vill få volontärer till projektbaserade utskott, som naturligtvis filtrerar bort talarna. Här är en bra förklaring till de nya människorna.
om du måste få hyreskontroll genom framställning, kan du lika gärna ha den starkaste möjliga lagen, eftersom hyresvärdarna inte kommer att slåss mot dig mindre om lagen är svag. De kämpar smutsiga hela vägen, och alltid har. Valfusk är deras huvudverktyg. Propaganda, falsk information och vilseledande argument är allt du hör från dem. De har pengar att köpa miljoner i politisk reklam, medan du har tur att få ut en mailer till väljarna. De kommer att ha kändisar och offentliga personer som berättar för allmänheten att hyreskontrollen kommer att ge brott till din stad, förvandla den till en slum, driva ner sina fastighetsvärden, stjäla från hyresvärdarna, förhindra hyresvärdarna från att kunna betala för reparationer, köra upp miljoner i skattebetalarnas utgifter och tvinga hyresvärdar att vräka alla sina hyresgäster. Här är några vanliga hyreskontrollmyter. Inget av dessa är naturligtvis sant, men obestridliga väljare kommer att övertalas. På din sida har du offentliga kontroverser, nyhetsvärdighet, talkshows, tidningshistorier, TV-täckning och patetiska berättelser om hyresvärdens missbruk av utsatta hyresgäster. Den politiska striden handlar inte alls om lagens ordalydelse utan om emotionella och filosofiska frågor i allmänhet.
den tekniska formuleringen av hyreskontrolllagen kräver att en advokat skriver. Det måste vara konstitutionellt, inte hindrat av statliga lagar, täcka alla kryphål och effektivt skapa de typer av skydd du vill ha. Det måste vara tydligt och organiserat, så att det lätt kan följas och inte hamnar i domstol i flera år. När det cirkuleras för signaturer finns det specifika lagar som måste följas när det gäller procedur, format, tidpunkt och offentlig information, och du bör ha en advokats hjälp för att se till att dessa saker görs. Denna webbplats kan ge en del av denna hjälp, men som en praktisk fråga, lokal juridisk rådgivning är nödvändig. Till att börja med, här är ett utkast till en hyra kontroll lag som du kanske vill cirkulera genom petition i din stad. Det kan ändras i viss utsträckning, enkelt, men stora förändringar skulle kräva en omformulering eftersom så många saker är sammankopplade inom den.
hyresgäst väljarregistrering är en viktig del av denna process. Hyresgäster är så vana vid att inte ha något att säga, inte ha sina åsikter övervägda, inte ha någon makt att förändra sina liv, att omröstningen verkar inkonsekvent med hur de har kommit för att se sig själva. Endast cirka 5% av hyresgästerna röstar faktiskt i lokala val. Hyresgäster är verkligen en politiskt disenfranchised majoritet. Hyresvärdar är bara 2% av befolkningen, men verkar köra saker, eftersom de utnyttjar sina pengar och makt. En 10% hyresgästvaldeltagande kan ändra Politikens historia i din stad. Politiker skulle sluta säga att de är emot hyreskontroll och börja uttrycka oro för de misshandlade hyresgästerna som behöver deras hjälp. Det är en lek med siffror, för att vara säker.
om du verkligen är uppriktig om att vilja vidta åtgärder finns det grupper som ACORN som hjälper till för en procentandel av dina donationer. Det kan redan finnas en hyresgästgrupp bildad i din stad, som de lokala reportrarna eller stadskonsulenten kanske vet om, och du kan gå med i dem. Du är inte den enda som tänker så här.