ústřední vláda zavedla od 25. března celonárodní uzamčení, aby omezila šíření nemoci Covid-19. Výrazně to ovlivnilo vztah pronajímatelů a nájemců. Pokud má nájemce k dispozici finanční prostředky, jeho povinnost platit nájemné není ovlivněna.
od Kiran Bhardwaj
ačkoli pandemie COVID-19 nebyla očekávanou událostí, pokud nesplňuje požadavek nájemce, aby byl oprávněn pozastavit platbu nájemného. Vláda Dillí od 23. března omezila pohyb občanů ve městě kvůli případům Covid-19, které se v té době objevily v hlavním městě. Řada nájemníků se kvůli koronaviru potýká s finanční krizí a nejsou schopni platit nájem. Když nájemce default na nájemné, majitelé trpět a nemusí být schopen splnit své vlastní finanční závazky jako hypotéku na pronájem nemovitostí, elektřiny a vody, poplatky, pojištění, údržbu, daň z nemovitosti, atd. Během Covid-19 je nutné, aby pronajímatelé ne dát výpověď, nebo hledat pro držení během této náročné době a bezprecedentní okolností udržet sebe v bezpečí a bez velmi dobrý důvod, aby tak učinily, a dále by měla usnadnit opatření, jako je zdraví a bezpečnost při uzavření dobu. Nájemci by měli i nadále platit nájemné a dodržovat všechny ostatní podmínky své nájemní smlouvy podle svých nejlepších schopností.
V normální situaci, kdy nájemce neplatí nájemné, majitelé mají možnost ukončení nájmu v souladu s platnými zákony a pronajímatelé mohou pak podat vystěhování případě, že se nájemníci fyzicky odstraněny z auta. Ale kvůli COVID-19 vedly obavy o zdraví a bezpečnost na každém místě i soudy k dočasnému zákazu vystěhování. Pronajímatel může podat případ vystěhování u soudu,ale případ nemusí být vyslechnut, protože jsou uvedeny pouze naléhavé záležitosti. Nicméně, i když majitelé odstranit nájemníky teď, pronajímatelé budou potýkají se spoustou problémů líbilo dostat na nové nájemníky, podepsat novou nájemní smlouvu, nebo nájemní smlouvu, a získat nové nájemníky přestěhoval v s, přičemž veškerá opatření dodržovat nouzové pokyny a zdravotní a bezpečnostní opatření, která přijala Vláda. Pronajímatel může přijmout určitá opatření, jako je vzdání se nájemného za měsíc, odložit nájemné nebo poskytnout slevu na nájemném nebo snížit částku nájemného. Pronajímatel může mít s nájemcem slovo o situaci a okolnostech a pokusit se vyhovět jejich návrhům. Nájemce může dělat vše, co mohou držet jejich část dohody a ujistěte se, že dát nějaké dohody v písemné podobě, nejlépe jako dodatek k vaší stávající nájemní nebo nájemní smlouvy, včetně všech podrobností dohodnutých opatření, a můžete vzít pomoc z daných možností v rámci COVID-19 reliéfy, schémata atd. nebo sbírat finanční prostředky nebo poukázky na pomoc nájemcům.
zatímco starý zákon o kontrole nájemného nařídil registraci nájemních smluv přesahujících 11 měsíců nebo přes Rs. 50 000 v hodnotě nový zákon nařizuje, aby všechny nájemní smlouvy byly registrovány u Úřadu pro nájem, bez ohledu na dobu a hodnotu nájmu. Zahrnuje jak komerční, tak rezidenční nájem; včetně využití prostor pro vzdělávací účely, ale nezahrnuje prostory registrované podle zákona o továrnách z roku 1948. Pronajímatel může vzít pouze dva měsíce nájemné jako bezpečnost. Pokud se pronajímatel domnívá, že nelegální činnost se děje v pronajatých prostorách nebo tam je nedbalost na straně nájemce nebo obtěžování vytvořené nájemce a způsobuje škody na sousedy, pak může jít k Soudu, aby se prostor uvolnil. Pronajímatel nemůže vstoupit do pronajatých prostor, jak a kdy chce. Pronajímatel musí dát 24 hodin oznámení o zadání nájemci prostory pro nájemce a jakékoliv opravy nebo údržbu, aby být provedeno na pronajatém majetku musí být provedeno pronajímatelem.
opatření během koronaviru, 2020:-
- Dne 23. Března 2020, Vláda oznámila zmrazení zvyšování nájemného a ochrany proti nájmu koncovky. To bylo uplatněno jako zákon prostřednictvím zákona o legislativě COVID-19 Response (Urgent Management Measures), který vstoupil v platnost dne 26. března 2020. To znamená, že pronajímatelé nemohou zvýšit nájemné za své nájemní nemovitosti. To bude platit po počáteční období šesti měsíců, od 26. března 2020 do 25. září 2020.
- omezení ukončení nájmu platí od 26. března 2020 do 25. června 2020. Od 26. června 2020 mohou pronajímatelé oznámit ukončení nájmu podle ustanovení zákona o běžném nájemním bydlení. Použijí se běžné výpovědní lhůty ode dne, kdy jsou uvedeny.
- pronajímatelé a nájemníci by měli dodržovat pokyny pro fyzické distancování, osobní hygienu a čištění povrchu a měli by vést záznamy pro účely sledování kontaktů. Musí se řídit vládními zdravotními radami ohledně COVID-19.
- Na 29. Března, Zlato; Dillí Hlavní Ministr měl odvolat k pronajímatelé ne nutit nájemníky pro jeden nebo dva měsíce, aby se dal pronajmout a přijímat platby ve splátkách v případě, že nájemce je krátký na peníze. Později, v dubnu, příkaz Úřadu pro řízení katastrof v Dillí vyzval k „přísnému dodržování“ pokynů, že pronajímatelé nebudou požadovat nájemné od migrujících pracovníků a studentů po dobu jednoho měsíce. Požadoval, aby příslušní okresní soudci šířili povědomí o této směrnici a v případě nedodržení zákona podnikli právní kroky.
- Jako poradce, Dillí Vláda oznámila, a požádal majitele, aby odpustit nájemné za další 3 měsíce a Zlato; CM také šel do stavu, že vláda bude platit nájem, je nájemce neučiní.
- V Uttar Pradesh, Vláda také vydala autoritativní, aby uvěznit, fajn majitelé, kteří nedokáží odložit vybírání nájemného o jeden měsíc. Kromě toho, Maharashtra Bytového Odboru informovat pronajímatele o odložení nájemného za dobu alespoň tří měsíců, a ne vystěhovat nájemce pro neplacení nájemného, nebo nedoplatek.
- již existuje linka pomoci pro sledování situace a osoby, které jsou poškozeny, se mohou obrátit na dotčené orgány.
- RBI také oznámila 3 měsíční dovolenou EMI na různých typech půjček. Takové programy snášenlivosti však pouze odkládají splátky hypotéky. Úroky i nadále narůstají na nesplacené výši úvěru, spíše než zcela upustit nebo ji přerušit.
pouhé oznámení v nepřítomnosti vládních nařízení o úctě k nájemnému však nájemníky právně nezbavuje poplatků za pronájem. Být poradcem v přírodě, nemělo by být nájemci nesprávně vykládáno jako absolutní nebo právně vymahatelné. Důvodem objednávky bylo poskytnout určitý oddech nájemníkům, kteří nejsou schopni platit nájemné v tomto krizovém období. Pronajímatelé s plnými kapsami a v dobrém úmyslu, jako je skupina Lodha, oznámili úplné zřeknutí se více než 200 komerčních nájemců, dokud se normálnost nevrátí. Ne všichni pronajímatelé si však mohou dovolit prominutí nebo odklad pronájmu, zejména senioři, jejichž přežití do značné míry závisí na příjmech z pronájmu.
Zlato; Delhi High Court nedávno prošel Rozsudku ze dne 21-05-2020 v Ramanand a Ostatní vs. Dr. Girish Soni a Anr., kde soud zamítl žádost podanou navrhovateli-nájemci o pozastavení platby nájemného, kvůli situaci uzamčení Covid19. Jeden soudce lavice Hon; Spravedlnost Paní Pratibha M Singh řekl, že nájemníci nemohou dovolávat nauka o pozastavení nájemného na základě „události vyšší moci jako oni (žadatelé), nemají v úmyslu vzdát nájemci prostor a i nadále okupují“. Vyšší moc je událost, která je mimo kontrolu stran a zahrnuje jak přírodní činy, jako je zemětřesení, povodně atd., tak činy lidí, jako jsou nepokoje, stávky a válka atd. V takovém případě se strany musí řídit smluvními ustanoveními doložky o vyšší moci, aby určily, zda je Nájemce povinen platit nájemné nebo je oprávněn nájemné pozastavit. Že neexistuje žádné smluvní ustanovení týkající se podmínky vyšší moci nebo pozastavení nebo prominutí nájemného v případě výskytu události vyšší moci. Dále se v tomto případě nepoužijí § 32 a 56 smluvního zákona, protože se použije zákon o kontrole nájemného v Dillí z roku 1958. „Nájemníků žádost o pozastavení nájemného je tedy může být zamítnuta, neboť zatímco se odvolávají na nauku o pozastavení nájemného na základě události vyšší moci, je jasné z vyjádření, že nájemníci nemají v úmyslu vzdát nájemci prostor. Zatímco držíte že pozastavení nájemného není přípustné tyto skutečnosti, některé odložení nebo relaxace v plánu platba může být poskytnuta z důvodu uzavření,“ prohlásil soud. Soud rovněž konstatoval, že pokud nájemce vlastnil prostory, které byly v obytném stavu, nájemce byl povinen zaplatit nájemné. Dále rozhodl, že od Nájemní Smlouvy byl popraven smlouvy, Nájemce vázán podmínkami uvedené Smlouvy a museli plnit své smluvní povinnosti a platí nájemné, které vznikly během Covid-19 období.
V nedávném případě, na 30. dubna, Zlato; Nejvyšší Soud prošel, aby v případě Pawan Pathak Prakash v Bar Council of India, soudní Příkaz Petici (Občanské) Č. 10949 roku 2020, který uvedl, že
„žádost o povolení se objeví a tvrdí, osobně je povoleno. Po vyslechnutí navrhovatele-in-osoba a s ohledem na stížnosti předkladatele petice, jsme toho názoru, že nejlepší je, že Bar Council of India by měl zvážit pomáhat svým bratřím, a to s ohledem na převažující situaci. S výše uvedeným pozorováním je Petice proti spisům zlikvidována.“
5. Května, v jiném případě Pawan Pathak Prakash v Unii Indie, soudní Příkaz Petici Č. 11005 roku 2020, Soud rozhodl, že
‚nejsme ochotni se bavit tuto petici podle Článku 32 Ústavy. Návrh na zápis je proto zamítnut “
v tomto případě soud zamítl návrh žádající o prominutí nájemného právníkům během období uzamčení. Soudní příkaz nezmiňuje, že placení nájemného je povinné pro nájemce všech nemovitostí, ať už obytných, průmyslových nebo komerčních. Nejvyšší soud zamítl požadavek na koncesi při placení nájemného Komorní kanceláře advokátům advokátní komory Nejvyššího soudu. Soud říká, že právníkům nelze udělit žádnou zvláštní výjimku.
za těchto okolností bude pro většinu pronajímatele obtížné do 30. Září 2020 zahájit řízení o vlastnictví, pokud nedali svým nájemcům tříměsíční výpovědní lhůtu.
doložka vyšší moci poskytuje smluvní straně dočasný odklad plnění jejích závazků vyplývajících ze smlouvy.Formulace klauzule rozhoduje o tom, zda konkrétní událost spadá do klauzule a jaké důsledky bude následovat. Otázkou, která může nastat, je, zda se nájemce může dovolávat doktríny frustrace v případě neexistence doložky vyšší moci o nezaplacení nájemného nájemného? Typicky, doktrína se uplatňuje za okolností, kdy je účel jejich smlouvy považován za frustrovaný podle oddílu 56 Indického smluvního zákona. Nicméně, Zlato; Nejvyšší Soud v Raja Dhruv Dev Chand v Raja Harmohinder Singh, (1968) 3 SCR 339, KLIMATIZACE, 1968 SC 1024, má pozorovat „Orgány soudů v Indii se obecně zastává názor, že § 56 Smlouvy Zákon není použitelný v případě, kdy práva a povinnosti stran vznikají na základě převodu majetku na základě nájemní smlouvy“. Tak, to je nepravděpodobné, že nájemce může požadovat frustrace smlouvy v případě vyšší Moci klauzuli, podle nájemní smlouvy a usilovat o zrušení nájemní smlouvy pronájem v důsledku události vyšší Moci. Nicméně, většina nájemních smluv nemám ustanovení „vyšší moci“, a nemůže dovolávat doktrínu frustrace, a tak, pokud oznámení jsou podpořeny obřady, nejistota jeho vykonatelnosti zůstává. Bez ohledu na vládní úsilí by jednotlivé okolnosti mohly vést k uzavření trhu v celé zemi. Naštěstí, Zlato; Nejvyšší Soud ve svém rozsudku v Vishal N. Kalsaria Vs. Bank of India & Ors. (2016) 3 SCC 762 a v případě Bajarang Shyamsunder Agarwal Vs. Central Bank of India, (2019)9SCC 94, rozhodl, že “ práva právoplatného nájemce nemohou být ohrožena podle SARFAESI act proceedings. Fungování zákona o kontrole nájemného však nelze rozšířit na „nájemce v utrpení“.
Závěr
ekonomické devastaci v důsledku šíření Corona virus byl nucen soukromé strany a prosazuje se podívat přes jemné tisk kopírování na budoucí důkaz smluv. Uprostřed pandemie tolik zapomenuté a neviditelné ruce ustanovení „vyšší moci“ ve smlouvách a pronájmu ovlivňují smluvní závazky po celou dobu. Události vyšší moci však nejsou vyčerpávajícím způsobem stanoveny zákonem a použitelnost tohoto ustanovení závisí na jazyce nájemní smlouvy a výkladu soudů. Vliv tohoto viru na pronájem bude záviset na konečném rozhodnutí soudů. Ideálním scénářem pro nájemce a pronajímatele by bylo vyjednat a prodiskutovat situaci a znovu vyjednat podmínky dohody o prominutí nájemného nebo alternativního řešení, aby se zabránilo soudním sporům a složitostem. Všechny podmínky dohody by měly být písemné, aby oběma stranám poskytly dýchací prostor. Dále, v nepřítomnosti jakékoli jasnosti orgány na pronájem závazků podle obchodních nájemních smluv, podniky jsou ponechány bojují s nulovou prodejní spolu s platu a pronájem povinnosti.
autor je advokát-on-Record, Nejvyšší soud Indie.