un proprietar nu poate începe un proces de evacuare fără a încheia mai întâi legal chiria. Pentru a rezilia legal o închiriere, proprietarul trebuie să dea chiriașului o notificare scrisă, așa cum se specifică în statutul de reziliere al statului. Dacă chiriașul nu se mișcă (sau nu rezolvă problema care a determinat rezilierea—de exemplu, plătind chiria sau găsind o casă nouă pentru câine), proprietarul poate depune apoi un proces pentru evacuare. Procesele de evacuare din zona dvs. ar putea fi numite procese de detenție ilegală (UD) sau un alt nume similar.
legile statului stabilesc cerințe detaliate pentru a încheia o închiriere. Tipul notificării de reziliere pe care un proprietar trebuie să o servească depinde de situație și fiecare stat are propriile proceduri cu privire la modul în care notificările de reziliere și documentele de evacuare trebuie scrise și livrate („servite”).
notificări de reziliere cu cauza
deși terminologia variază oarecum, atunci când proprietarii au un motiv (cauza) pentru care doresc un chiriaș afară, ei pot folosi una dintre cele trei tipuri de notificări de reziliere:
- plata chiriei sau a anunțurilor de renunțare, pe care proprietarii le folosesc de obicei atunci când chiriașul nu a plătit chiria. Ei dau chiriașului câteva zile (trei până la cinci în majoritatea statelor) să plătească chiria sau să se mute („renunță”). Consultați graficul legilor statului Nolo privind rezilierea pentru neplata chiriei pentru mai multe detalii.
- notificări de vindecare sau renunțare, pe care proprietarii le dau de obicei după ce un chiriaș încalcă un termen sau o condiție a contractului de închiriere sau de închiriere, cum ar fi o clauză fără animale de companie sau cerința de a se abține de la a face zgomot excesiv. De obicei, chiriașul are o perioadă stabilită de timp în care să corecteze sau să „vindece” încălcarea. Un chiriaș care nu reușește să facă acest lucru trebuie să se mute sau să se confrunte cu posibilitatea unui proces de evacuare. A se vedea diagrama nolo a legilor de stat privind rezilierea pentru încălcarea contractului de închiriere pentru mai multe detalii.
- anunțuri de renunțare necondiționate, care sunt cele mai dure dintre toate. Acestea ordonă chiriașului să se mute fără nicio șansă de a plăti chiria sau de a corecta o încălcare a contractului de închiriere sau de închiriere. În majoritatea statelor, notificările de renunțare necondiționată sunt permise numai atunci când chiriașul are:
- încălcat în mod repetat, un contract de închiriere sau de închiriere clauză semnificativă
- fost târziu cu chiria pe mai mult de o ocazie
- deteriorat grav sediul, sau
- angajate în activități ilegale grave, cum ar fi traficul de droguri la sediul.
în unele state, proprietarii nu sunt obligați să ofere chiriașilor posibilitatea de a plăti chiria restante sau de a remedia o încălcare a contractului de închiriere. În aceste state, proprietarii pot folosi imediat notificări necondiționate de renunțare – pot extinde a doua șansă dacă doresc, dar nicio lege nu le cere să facă acest lucru. A se vedea graficul legilor de stat ale lui Nolo privind încetarea necondiționată a renunțării pentru mai multe detalii.
când chiriașii au primit o notificare, dar nu se mișcă sau nu remediază încălcarea contractului de închiriere sau de închiriere până la termenul limită din anunț, proprietarul poate depune un proces de evacuare.
notificări de reziliere fără cauză
de obicei, proprietarii care nu au cauză nu pot rezilia chiria unui chiriaș cu un contract de închiriere pe durată determinată.
în cazul în care chiria este supusă unui contract de închiriere pe termen lung sau pe termen scurt, proprietarii pot rezilia fără motiv. Ei pur și simplu trebuie să furnizeze chiriaș cu suma de preaviz cerute de legea statului. (Rețineți că multe legi de control chirie nu permit proprietarilor de a rezilia chiar lună la lună sau contracte de închiriere pe termen scurt, fără motiv.)
apărări pentru evacuare chiriașul ar putea ridica
dacă chiriașul decide să organizeze o apărare împotriva unui proces de evacuare, ar putea adăuga săptămâni—chiar luni—procesului de evacuare. Un chiriaș poate indica greșeli în notificare sau în plângerea de evacuare sau în serviciul necorespunzător (livrarea) oricăruia, în încercarea de a întârzia sau respinge cazul.
instanțele iau adesea în considerare acțiunea anterioară a proprietarului (sau lipsa acțiunii) atunci când decid un proces de evacuare. Atunci când un proprietar nu a reușit să păstreze închirierea într-o stare sigură și locuibilă sau când proprietarul a depus procesul de evacuare în represalii pentru actele juridice ale unui chiriaș, instanțele sunt mai puțin susceptibile de a găsi în favoarea evacuării.
scoaterea chiriașului după un proces de evacuare
proprietarii care câștigă un proces de evacuare primesc o hotărâre pentru posesia proprietății și, eventual, un ordin ca chiriașul să plătească orice chirie neplătită. Cu toate acestea, chiar și un proprietar primește o hotărâre pentru posesie, este ilegal ca proprietarul să încerce să înlăture chiriașul prin blocarea chiriașului sau oprirea utilităților. Mai degrabă, proprietarii trebuie să urmeze procedurile de stat și locale pentru îndepărtarea fizică a chiriașilor. Acestea necesită adesea proprietarii să rețină șeriful sau alte forțe de ordine locale pentru a efectua evacuarea efectivă.
de obicei, trebuie să dați hotărârea judecătorească unui ofițer local de aplicare a legii (șerif sau mareșal), împreună cu o taxă care este percepută chiriașului ca parte a costurilor dvs. pentru a aduce în judecată. Șeriful sau mareșalul dă chiriașului o notificare că ofițerul se va întoarce în câteva zile pentru a-l îndepărta fizic pe chiriaș dacă chiriașul nu a plecat până atunci.
pentru detalii, a se vedea diagrama nolo a legilor de stat privind gestionarea proprietății abandonate a chiriașilor.
rațiunea regulilor privind evacuarea unui chiriaș
proprietarii adesea se enervează la regulile detaliate pe care trebuie să le urmeze. Există totuși un motiv pentru care majoritatea statelor insistă asupra respectării stricte. În primul rând, procesele de evacuare sunt, relativ vorbind, proceduri legale rapide. (Câte alte cazuri civile s-au încheiat și s-au terminat după câteva săptămâni?) Prețul de plătit pentru acest tratament simplificat este respectarea neclintită a regulilor.
în al doilea rând, ceea ce este în joc aici—casa unui chiriaș—este, fără îndoială, mai important decât un caz civil referitor la bani sau afaceri. În consecință, legislatorii au fost foarte atenți să vadă că chiriașii primesc o notificare adecvată și o oportunitate de a răspunde.
pentru mai mult ajutor în evacuarea unui chiriaș
dacă nu vă cunoașteți bine drepturile și îndatoririle legale înainte de a evacua un chiriaș și dacă nu punctați fiecare „i” și traversați fiecare „t”, s-ar putea să ajungeți pe partea care pierde.
dacă aveți nevoie de ajutor pentru a înțelege procesele și regulile de evacuare din alte state sau aveți nevoie de îndrumări specifice statului cu privire la evacuarea legală a unui chiriaș, consultați ghidurile noastre de la stat la stat cu privire la evacuarea chiriașilor.
pentru o prezentare generală a încetărilor și evacuărilor din alte state, inclusiv legile relevante ale statului privind rezilierea pentru neplata chiriei și pentru încălcarea contractului de închiriere, a se vedea Nolo ‘s Every Landlord’ s Legal Guide, de Marcia Stewart, Janet Portman și Ann O ‘ Connell.