en hyresvärd kan inte påbörja en utvisningsprocess utan att först lagligt avsluta hyresrätten. För att lagligt säga upp en hyresrätt måste hyresvärden ge hyresgästen skriftligt meddelande, enligt vad som anges i statens uppsägningsstadga. Om hyresgästen inte flyttar (eller åtgärdar problemet som ledde till uppsägningen—till exempel genom att betala hyran eller hitta ett nytt hem för hunden), kan hyresvärden sedan lämna in en rättegång för att vräka. Vräkning stämningar i ditt område kan kallas olaga detainer (UD) kostymer eller ett annat liknande namn.
statliga lagar anger detaljerade krav för att avsluta en hyresrätt. Vilken typ av uppsägningsmeddelande en hyresvärd måste tjäna beror på situationen, och varje stat har sina egna förfaranden för hur uppsägningsmeddelanden och utvisningshandlingar måste skrivas och levereras (”serveras”).
meddelanden för uppsägning med orsak
även om terminologin varierar något, när hyresvärdar har en anledning (orsak) för att vilja ha en hyresgäst ut, kan de använda en av tre typer av uppsägningsmeddelanden:
- betala hyra eller avsluta meddelanden, som hyresvärdar brukar använda när hyresgästen inte har betalat hyran. De ger hyresgästen några dagar (tre till fem i de flesta stater) för att betala hyran eller flytta ut (”avsluta”). Se Nolos diagram över statliga lagar om uppsägning för utebliven betalning av hyran för mer information.
- bota eller avsluta meddelanden, som hyresvärdar vanligtvis ger efter att en hyresgäst bryter mot ett villkor eller villkor i hyresavtalet eller hyresavtalet, till exempel en klausul om husdjur eller kravet att avstå från att göra alltför stort buller. Vanligtvis har hyresgästen en viss tid för att korrigera eller” bota ” överträdelsen. En hyresgäst som inte gör det måste flytta eller möta möjligheten till en utvisningsprocess. Se Nolos diagram över statliga lagar om uppsägning för brott mot hyresavtalet för mer information.
- ovillkorliga avslutningsmeddelanden, som är de hårdaste av alla. Dessa beställer hyresgästen att flytta ut utan chans att betala hyran eller korrigera ett leasingavtal eller hyresavtal. I de flesta stater är ovillkorliga avslutningsmeddelanden endast tillåtna när hyresgästen har:
- upprepade gånger brutit mot en betydande leasing eller hyresavtal klausul
- varit sent med hyran vid mer än ett tillfälle
- allvarligt skadade lokaler, eller
- bedriver allvarlig olaglig verksamhet, såsom narkotikahandel på lokaler.
i vissa stater är hyresvärdar inte skyldiga att ge hyresgästerna möjlighet att betala försenad hyra eller fixa en leasingöverträdelse. I dessa stater kan hyresvärdar använda ovillkorliga uppsägningsmeddelanden direkt-de kan förlänga andra chanser om de vill, men ingen lag kräver att de gör det. Se Nolos diagram över statliga lagar om ovillkorliga avslutningsavslutningar för mer information.
när hyresgäster har fått meddelande men inte flyttar eller fixar hyresavtalet eller hyresavtalet inom tidsfristen i meddelandet, kan hyresvärden lämna in en utvisningsprocess.
meddelanden om uppsägning utan orsak
vanligtvis kan hyresvärdar som inte har orsak inte säga upp hyresgästen för en hyresgäst med ett tidsbegränsat hyresavtal.
när hyresavtalet är föremål för ett månad till månad eller annat kortare hyresavtal kan hyresvärdar säga upp utan orsak. De måste helt enkelt ge hyresgästen den mängd meddelande som krävs enligt statlig lag. (Observera att många hyreskontrolllagar inte tillåter hyresvärdar att säga upp till och med månad till månad eller kortare hyresavtal utan orsak.)
försvar till vräkning hyresgästen kan höja
om hyresgästen beslutar att montera ett försvar mot en vräkning kostym, kan det lägga veckor—även månader—till vräkning processen. En hyresgäst kan peka på misstag i meddelandet eller vräkning klagomål, eller felaktig service (leverans) av antingen, i ett försök att fördröja eller avfärda ärendet.
domstolar tar ofta hänsyn till en hyresvärds tidigare handling (eller brist på handling) när man beslutar om en utvisningsdräkt. När en hyresvärd har misslyckats med att hålla hyran i ett säkert och beboeligt skick, eller när hyresvärden har lämnat in utvisningsdräkten som vedergällning för en hyresgästs rättsakter, är domstolarna mindre benägna att finna för utvisning.
ta bort hyresgästen efter en Vräkningsdräkt
hyresvärdar som vinner en vräkningsdräkt får en dom för innehav av fastigheten, och eventuellt en order att hyresgästen betalar någon obetald hyra. Men även en hyresvärd får en dom för innehav, det är olagligt för hyresvärden att försöka ta bort hyresgästen genom att låsa hyresgästen ut eller stänga av verktyg. Snarare måste hyresvärdar följa statliga och lokala förfaranden för fysiskt avlägsnande av hyresgäster. Dessa kräver ofta hyresvärdar att behålla sheriffen eller annan lokal brottsbekämpning för att utföra den faktiska vräkningen.
vanligtvis måste du ge domstolen dom till en lokal brottsbekämpande officer (sheriff eller marshal), tillsammans med en avgift som debiteras hyresgästen som en del av dina kostnader för att få kostym. Sheriffen eller marskalken ger hyresgästen ett meddelande om att tjänstemannen kommer tillbaka inom ett antal dagar för att fysiskt ta bort hyresgästen om hyresgästen inte är borta då.
för detaljer, se Nolos diagram över statliga lagar om hantering av hyresgästers övergivna egendom.
motivering för reglerna om avhysning av en hyresgäst
hyresvärdar skäver ofta på de detaljerade regler som de måste följa. Det finns dock en anledning till att de flesta stater insisterar på strikt efterlevnad. Först och främst är utvisningsförfaranden relativt sett snabba rättsliga förfaranden. (Hur många andra civila ärenden är över och klar med efter några veckor?) Priset att betala för denna strömlinjeformade behandling är orubblig efterlevnad av reglerna.
för det andra, vad som står på spel här—en hyresgästs hem—är utan tvekan viktigare än ett civilrättsligt fall om pengar eller företag. Följaktligen har lagstiftare varit extra noga med att se till att hyresgästerna får tillräcklig varsel och en möjlighet att svara.
för mer hjälp med att avhysa en hyresgäst
om du inte noggrant känner till dina lagliga rättigheter och skyldigheter innan du avhyser en hyresgäst, och om du inte prickar varje ”jag” och korsar varje ”t”, kan du hamna på den förlorande sidan.
om du behöver hjälp med att förstå vräkningsprocesserna och reglerna i andra stater eller behöver statsspecifik vägledning om att lagligt avhysa en hyresgäst, se våra statliga guider för att avhysa hyresgäster.
för en översikt över uppsägningar och utvisningar i andra stater, inklusive relevanta statliga lagar om uppsägning för utebliven betalning av hyra och för leasingöverträdelser, se Nolos varje hyresvärds juridiska Guide, av Marcia Stewart, Janet Portman och Ann O ’ Connell.