Un propietario no puede iniciar una demanda de desalojo sin antes terminar legalmente el arrendamiento. Para rescindir legalmente un contrato de arrendamiento, el propietario debe dar al inquilino una notificación por escrito, como se especifica en el estatuto de rescisión del estado. Si el inquilino no se muda (o no soluciona el problema que provocó la terminación, por ejemplo, pagando el alquiler o encontrando una nueva casa para el perro), el propietario puede presentar una demanda para desalojar. Las demandas de desalojo en su área pueden llamarse demandas de retención ilegal (UD) u otro nombre similar.
Las leyes estatales establecen requisitos detallados para terminar un arrendamiento. El tipo de aviso de terminación que un propietario debe entregar depende de la situación, y cada estado tiene sus propios procedimientos en cuanto a cómo deben escribirse y entregarse los avisos de terminación y los documentos de desalojo («entrega legal»).
Avisos de terminación con Causa
Aunque la terminología varía un poco, cuando los propietarios tienen una razón (causa) para querer que un inquilino salga, pueden usar uno de los tres tipos de avisos de terminación:
- Pagar el alquiler o dejar de fumar, que los propietarios suelen usar cuando el inquilino no ha pagado el alquiler. Le dan al inquilino unos días (de tres a cinco en la mayoría de los estados) para pagar el alquiler o mudarse («dejar de fumar»). Para más detalles, consulte la tabla de leyes estatales de Nolo sobre rescisión por falta de pago del alquiler.
- Avisos de curación o abandono, que los propietarios suelen dar después de que un inquilino viola un término o condición del contrato de arrendamiento o alquiler, como una cláusula de no mascotas o el requisito de abstenerse de hacer ruido excesivo. Por lo general, el inquilino tiene un tiempo establecido para corregir o «curar» la violación. Un inquilino que no lo haga debe mudarse o enfrentar la posibilidad de una demanda de desalojo. Consulte la tabla de leyes estatales de Nolo sobre rescisión de contrato de arrendamiento para obtener más detalles.
- Avisos de abandono incondicional, que son los más duros de todos. Estas ordenan al inquilino que se mude sin posibilidad de pagar el alquiler o corregir una violación del contrato de arrendamiento o alquiler. En la mayoría de los estados, los avisos de abandono incondicional solo se permiten cuando el inquilino tiene:
- violó repetidamente una cláusula significativa del contrato de arrendamiento o alquiler
- se retrasó con el alquiler en más de una ocasión
- dañó gravemente el local, o
- participó en actividades ilegales graves, como el tráfico de drogas en el local.
En algunos estados, los propietarios no están obligados a dar a los inquilinos la oportunidad de pagar el alquiler atrasado o corregir una violación del contrato de arrendamiento. En estos estados, los propietarios pueden usar avisos de abandono incondicional de inmediato—pueden extender segundas oportunidades si lo desean, pero ninguna ley les exige hacerlo. Vea la tabla de leyes estatales de Nolo sobre terminaciones incondicionales para más detalles.
Cuando los inquilinos han recibido un aviso, pero no se mudan o arreglan la violación del contrato de arrendamiento o alquiler dentro de la fecha límite en el aviso, el propietario puede presentar una demanda de desalojo.
Avisos de terminación Sin Causa
Normalmente, los propietarios que no tienen causa no pueden terminar el arrendamiento de un inquilino con un contrato de arrendamiento a plazo fijo.
Cuando el arrendamiento está sujeto a un contrato de alquiler de mes a mes u otro contrato de alquiler a corto plazo, los propietarios pueden rescindir sin causa. Simplemente deben proporcionar al inquilino la cantidad de aviso requerida por la ley estatal. (Tenga en cuenta que muchas leyes de control de alquileres no permiten a los propietarios rescindir los contratos de alquiler de mes a mes o a corto plazo sin causa.)
Defensas contra el desalojo el inquilino podría levantar
Si el inquilino decide montar una defensa contra una demanda de desalojo, podría agregar semanas, incluso meses, al proceso de desalojo. Un inquilino puede señalar errores en el aviso o la queja de desalojo, o servicio (entrega) inadecuado de cualquiera de los dos, en un intento de retrasar o desestimar el caso.
Los tribunales a menudo tienen en cuenta la acción anterior (o falta de acción) del propietario al decidir una demanda de desalojo. Cuando un propietario no ha mantenido el alquiler en condiciones seguras y habitables, o cuando el propietario ha presentado la demanda de desalojo en represalia por los actos legales de un inquilino, es menos probable que los tribunales fallen a favor del desalojo.
Retirar al inquilino Después de una Demanda de Desalojo
Los propietarios que ganan una demanda de desalojo reciben un fallo por posesión de la propiedad y, posiblemente, una orden de que el inquilino pague cualquier alquiler impago. Sin embargo, incluso un propietario recibe un fallo por posesión, es ilegal que el propietario intente retirar al inquilino cerrándolo o cerrando los servicios públicos. Más bien, los propietarios deben seguir los procedimientos estatales y locales para la remoción física de los inquilinos. Estos a menudo requieren que los propietarios retengan al sheriff u otra policía local para llevar a cabo el desalojo real.
Por lo general, debe entregar el fallo de la corte a un oficial de policía local (alguacil o alguacil), junto con una tarifa que se cobra al inquilino como parte de sus costos para presentar una demanda. El alguacil o alguacil le da al inquilino un aviso de que el oficial regresará dentro de un número de días para retirar físicamente al inquilino si el inquilino no se ha ido para entonces.
Para obtener más detalles, consulte la tabla de leyes estatales de Nolo sobre el manejo de la propiedad abandonada de los inquilinos.
Justificación de las Reglas Sobre el Desalojo de un Inquilino
Los propietarios a menudo se irritan ante las reglas detalladas que deben seguir. Sin embargo, hay una razón por la que la mayoría de los Estados insisten en el cumplimiento estricto. En primer lugar, las demandas de desalojo son, relativamente hablando, procedimientos legales rápidos. (¿Cuántos otros casos civiles han terminado y terminado después de unas semanas?) El precio a pagar por este tratamiento simplificado es el cumplimiento inquebrantable de las reglas.
En segundo lugar, lo que está en juego aquí, la casa de un inquilino, es posiblemente más importante que un caso civil relacionado con dinero o negocios. En consecuencia, los legisladores han sido muy cuidadosos para ver que los inquilinos reciban la notificación adecuada y la oportunidad de responder.
Para obtener Más Ayuda para Desalojar a un Inquilino
A menos que conozca a fondo sus derechos y deberes legales antes de desalojar a un inquilino, y a menos que ponga un punto en cada «i» y cruce cada «t», podría terminar en el lado perdedor.
Si necesita ayuda para comprender los procesos y reglas de desalojo en otros estados o necesita orientación específica para cada estado sobre el desalojo legal de un inquilino, consulte nuestras guías estado por estado sobre el desalojo de inquilinos.
Para obtener una descripción general de las terminaciones y desalojos en otros estados, incluidas las leyes estatales pertinentes sobre la terminación por falta de pago del alquiler y por violaciones del contrato de arrendamiento, consulte la Guía Legal para todos los propietarios de Nolo, de Marcia Stewart, Janet Portman y Ann O’Connell.