vuokranantaja ei voi aloittaa häätökannetta päättämättä vuokrasuhdetta ensin laillisesti. Vuokrasuhteen juridinen päättäminen edellyttää, että vuokranantaja antaa vuokralaiselle irtisanomissäännössä määrätyn kirjallisen ilmoituksen. Jos vuokralainen ei muuta (tai korjaa irtisanomiseen johtanutta ongelmaa—esimerkiksi maksamalla vuokran tai etsimällä koiralle uuden kodin), vuokranantaja voi nostaa kanteen häätöä varten. Häätö oikeusjuttuja omalla alueella voidaan kutsua laittomaksi pidätetyksi (UD) puvut tai muu vastaava nimi.
osavaltioiden lait asettivat yksityiskohtaiset vaatimukset vuokrasuhteen lopettamiseksi. Irtisanomisilmoituksen tyyppi riippuu tilanteesta, ja jokaisella valtiolla on omat menettelynsä sen suhteen, miten irtisanomisilmoitukset ja häätöpaperit on kirjoitettava ja toimitettava (”tiedoksi”).
irtisanomisilmoitukset, joilla on syy
vaikka terminologia vaihtelee jonkin verran, kun vuokranantajilla on syy (syy) vuokralaisen ulosottoon, he voivat käyttää yhtä kolmesta irtisanomisilmoitustyypistä:
- maksa vuokra-tai irtisanoutumisilmoitukset, joita vuokranantajat käyttävät tyypillisesti silloin, kun vuokralainen ei ole maksanut vuokraa. Ne antavat vuokralaiselle muutaman päivän (kolmesta viiteen useimmissa osavaltioissa) aikaa maksaa vuokra tai muuttaa pois (”lopettaa”). Katso Nolo kaavio valtion lakeja irtisanominen maksamatta vuokraa lisätietoja.
- korjaus-tai lopettamisilmoitukset, joita vuokranantajat tyypillisesti antavat sen jälkeen, kun vuokralainen rikkoo vuokrasopimuksen tai vuokrasopimuksen määräaikaa tai ehtoa, kuten lemmikittömyyspykälää tai vaatimusta pidättäytyä kohtuuttomasta melusta. Yleensä vuokralaisella on tietty määrä aikaa korjata eli ”parantaa” rikkomus. Vuokralaisen, joka ei tee niin, täytyy muuttaa tai joutua häätöoikeudenkäynnin kohteeksi. Katso Nolo kaavio valtion lakeja irtisanominen rikkoo vuokrasopimuksen lisätietoja.
- ehdottomat lopettamisilmoitukset, jotka ovat kaikista tylyimpiä. Ne käskevät vuokralaista muuttamaan pois ilman mahdollisuutta maksaa vuokraa tai korjaamaan vuokrasopimuksen tai vuokrasopimuksen rikkomista. Useimmissa valtioissa ehdoton lopettaa ilmoitukset ovat sallittuja vain silloin, kun vuokralainen on:
- rikkonut toistuvasti merkittävää vuokrasopimuksen tai vuokrasopimuksen pykälää
- myöhästynyt vuokrasta useammin kuin kerran
- vahingoittanut tiloja vakavasti tai
- harjoittanut vakavaa laitonta toimintaa, kuten huumekauppaa tiloissa.
joissakin osavaltioissa vuokranantajien ei tarvitse antaa vuokralaisille mahdollisuutta maksaa erääntyneitä vuokria tai korjata vuokrarikkomusta. Näissä valtioissa vuokranantajat voivat käyttää ehdottomia lopettamisilmoituksia heti-he voivat halutessaan pidentää toista mahdollisuutta, mutta mikään laki ei vaadi heitä tekemään niin. Katso nolon kaavio valtion laeista ehdottomista lopettamisista saadaksesi lisätietoja.
kun vuokralaiset ovat saaneet ilmoituksen, mutta eivät muuta tai korjaa vuokrasopimuksen tai vuokrasopimuksen rikkomista ilmoituksessa mainittuun määräaikaan mennessä, vuokranantaja voi nostaa häätökanteen.
irtisanomisilmoitukset ilman syytä
tyypillisesti vuokranantajat, joilla ei ole syytä, eivät voi irtisanoa vuokralaisen vuokrasopimusta määräaikaisella vuokrasopimuksella.
kun vuokrasuhteessa on kuukausittainen tai muu lyhyempiaikainen vuokrasopimus, vuokranantajat voivat irtisanoa vuokrasopimuksen ilman syytä. Niiden on yksinkertaisesti annettava vuokralaiselle valtion lain edellyttämä määrä irtisanomisaikaa. (Huomaa, että monet vuokrasääntelylait eivät salli vuokranantajien irtisanoa syyttä jopa kuukausittaisia tai lyhyempiä vuokrasopimuksia.)
puolustukset häätöön vuokralainen saattaa nostaa
jos vuokralainen päättää ryhtyä puolustautumaan häätöasiaa vastaan, se voi lisätä viikkoja—jopa kuukausia—häätöprosessiin. Vuokralainen voi viitata virheisiin ilmoituksessa tai häätöilmoituksessa tai jommankumman virheelliseen palveluun (toimitukseen) yrittäessään viivyttää tai hylätä asian.
tuomioistuimet ottavat häätökannetta ratkaistessaan usein huomioon vuokranantajan aiemman kanteen (tai toimettomuuden). Kun vuokranantaja ei ole onnistunut pitämään vuokra-asuntoa turvallisessa ja asuttavassa kunnossa tai kun vuokranantaja on nostanut häätökanteen kostoksi vuokralaisen oikeustoimista, tuomioistuimet eivät todennäköisesti hyväksy häätöä.
vuokralaisen poistaminen Häätökanteen jälkeen
vuokranantajat, jotka voittavat häätökanteen, saavat tuomion kiinteistön hallussapidosta ja mahdollisesti määräyksen, että vuokralainen maksaa mahdolliset maksamattomat vuokrat. Kuitenkin vaikka vuokranantaja saa tuomion hallussapidosta, on laitonta, että vuokranantaja yrittää poistaa vuokralaisen lukitsemalla tämän ulos tai sammuttamalla apuohjelmia. Sen sijaan vuokranantajien on noudatettava valtion ja paikallisten menettelytapojen fyysistä poistamista vuokralaisten. Nämä edellyttävät usein, että vuokranantajat pitävät nimismiehen tai muun paikallisen järjestyksenvalvojan hoitamassa varsinaista häätöä.
tyypillisesti sinun on annettava tuomioistuimen tuomio paikalliselle lainvalvojalle (Sheriffille tai marsalkalle) sekä maksu, joka peritään vuokralaiselta osana kanteen nostamisesta aiheutuvia kuluja. Nimismies tai seriffi antaa vuokralaiselle ilmoituksen, että järjestyksenvalvoja palaa muutaman päivän sisällä fyysisesti poistamaan vuokralaisen, jos vuokralainen ei ole lähtenyt siihen mennessä.
tarkemmat tiedot löytyvät nolon kartasta osavaltion laeista, jotka koskevat vuokralaisten hylätyn omaisuuden käsittelyä.
perustelut vuokralaisen häätämistä koskeville säännöille
vuokranantajat tuskastuvat usein yksityiskohtaisiin sääntöihin, joita heidän on noudatettava. On kuitenkin olemassa syy, miksi useimmat valtiot vaativat tiukkaa noudattamista. Ensinnäkin häätöoikeudenkäynnit ovat suhteellisesti ottaen nopeita oikeusprosesseja. (Kuinka moni muu riita-asia on ohi ja ohi muutaman viikon kuluttua?) Tämän virtaviivaisen hoidon hinta on sääntöjen horjumaton noudattaminen.
toiseksi se, mikä tässä on vaakalaudalla-vuokralaisen koti-on kiistatta tärkeämpi kuin rahaa tai liiketoimintaa koskeva riita-asia. Siksi lainsäätäjät ovat olleet erityisen tarkkoja siitä, että vuokralaiset saavat riittävän ilmoituksen ja mahdollisuuden vastata.
lisäapua vuokralaisen häätämiseen
ellet tunne perusteellisesti laillisia oikeuksiasi ja velvollisuuksiasi ennen vuokralaisen häätämistä, ja ellet tee jokaista I-pistettä ja ylitä jokaista t-pistettä, saatat päätyä häviävälle puolelle.
jos tarvitset apua häätöprosessien ja-sääntöjen ymmärtämisessä muissa osavaltioissa tai tarvitset osavaltiokohtaisia ohjeita vuokralaisen oikeudellisesta häätämisestä, katso osavaltiokohtaiset oppaamme vuokralaisten häätämisestä.
katso Marcia Stewartin, Janet Portmanin ja Ann O ’Connellin Nolo’ s Every Landlord ’ s Legal Guide-kirjasta Yhteenveto irtisanomisista ja häädöistä muissa osavaltioissa, mukaan lukien asiaankuuluvat osavaltioiden lait vuokranmaksun laiminlyönnistä ja vuokrasopimusrikkomuksista.