Was ist ein Bund?
Im Kontext von Wohnvierteln ist ein „Pakt“ Regel, die die Nutzung von Immobilien regelt, auch unter Bezugnahme auf eine Vereinbarung zur Einhaltung dieser Regeln. Rechtlich ist ein ordnungsgemäß aufgezeichneter Bund (technisch gesehen ein „restriktiver Tatenbund“) verbindlich und durchsetzbar. Selbst wenn Bündnisse nicht Teil des Vertrags sind und stattdessen unter Nachbarn unterzeichnet werden (z. B. ein gegenseitiger Vertrag), sind sie bindend und können bei Verstoß gerichtlich angefochten werden.
Covenants werden am häufigsten von geplanten Entwicklungen wie Gated Communities, Eigentumswohnungen und Wohnungsgenossenschaften verwendet, um ein gewisses Maß an Ordnung und Einheitlichkeit zu gewährleisten. Die Standards, die durch Bündnisse durchgesetzt werden, helfen oft den Häusern in der Nachbarschaft, ihren Wert zu behalten, weil sie dazu neigen, viel schöner und besser gepflegt auszusehen. Hausbesitzer begrüßen diese Standards häufig, da sie sich in der Regel mit Dingen wie übermäßigem Lärm, Rasenpflege und anderen Dingen befassen, die sich auf die Lebensqualität auswirken.
Der umfassendere Begriff „Covenants, Bedingungen und Einschränkungen“ (oder CC&Rs) wird typischerweise in Immobiliendokumenten und HOA-Korrespondenz verwendet.
CC&R Durchsetzung
Wenn Sie Covenants oder CC& Rs unterliegen, verfügt Ihre HOA oder Nachbarschaftsvereinigung auch über Verfahren zur Durchsetzung dieser Regeln oder zur Berücksichtigung von Ausnahmen. In der Regel führt ein Verstoß entweder zu einer Warnung (über eine schriftliche Mitteilung an den Hausbesitzer) oder zu einer Geldstrafe. Wenn jedoch ein mutmaßlicher Verstoß nicht behoben wird, kann der Verein (normalerweise eine HOA) rechtliche Schritte gegen den Hausbesitzer einleiten. Gerichte müssen sicherstellen, dass es einen verbindlichen Vertrag zwischen den Parteien gibt, bevor sie sich engagieren.
In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, den Verein um eine Befreiung von einem bestehenden Bund oder um eine „Abweichung“ von diesem zu bitten. Eine Abweichung ist die offizielle Erlaubnis, von den wörtlichen Anforderungen des Bundes abzuweichen, in der Regel in Situationen gewährt, in denen die wörtliche Durchsetzung dem Hausbesitzer unangemessene Schwierigkeiten bereiten würde. Zum Beispiel kann ein sehbehinderter Bewohner zusätzliche Außenbeleuchtung benötigen, die über das hinausgeht, was der Pakt erlaubt.
Anträge auf Abweichungen werden in der Regel durch Verbandsanhörungen bearbeitet, während eine Mitteilung über die Anfrage häufig an die anderen Bewohner gesendet wird.
Ansichtsbeschränkungen
Der Wert einer Immobilie wird oft durch die Aussicht bestimmt, die sie ihren Bewohnern bietet. Zum Beispiel wird ein Haus mit Blick auf ein von Bäumen gesäumtes Tal mehr geschätzt als das gleiche Haus mit Blick auf ein Kraftwerk. Daher adressieren Nachbarschaften mit CC & Rs dies manchmal, indem sie die Position und Größe von Zäunen, Bäumen, Gebäuden und anderen möglichen Hindernissen einschränken.
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