verolain 1031§: n 1031 mukaan liike-tai sijoituskiinteistön luovutusvoittoa voidaan lykätä, jos tuotot sijoitetaan uudelleen samankaltaiseen omaisuuteen ja liiketoimi on muutoin samantyyppinen vaihto. Jotta luovutettu omaisuus voidaan luokitella samankaltaiseksi vaihdoksi, sekä luovutettu että korvaava omaisuus on pidettävä kaupan, liiketoiminnan tai sijoitustarkoituksiin. Franchise Tax Board (FTB) ja verovelvolliset ovat viime vuosina kiistelleet huomattavasti sen määrittelemisestä, mitä ”pidetään kaupan, liiketoiminnan tai sijoitustarkoituksiin”. Tämä kiista on ilmennyt useissa tapauksissa, joissa on kyse samankaltaisista pörsseistä, jotka on järjestetty niin sanotuiksi ”Swap and Drop”-kaupoiksi.
tyypillisessä ”Swap and Drop” -liiketoimessa verovelvollinen maksaa korvaavan omaisuuden ja/tai luovutetun omaisuuden myynnistä saatavat tulot alemman tason LLC: lle tai osakkuusyhtiölle. Tämäntyyppistä rakennetta voidaan suosia, kun on kumppaneita, jotka haluavat myydä osuutensa luovutetusta omaisuudesta, ja muita kumppaneita, jotka haluavat jatkaa verotuksellista sijoitustaan toiseen kiinteistöön. Pelkkä osakkaiden ostaminen ei yleensä ole mahdollista, koska osakkuus joutuisi todennäköisesti jälleenrahoittamaan alkuperäisen kiinteistön saadakseen ostoon tarvittavat rahat. Koska vastaavanlaiset vaihdot edellyttävät, että korvaavan omaisuuden arvo on suurempi tai yhtä suuri kuin luovutetun omaisuuden arvo, jäljelle jäävien osakkaiden olisi annettava vaihtokaupassa lisää rahaa tai otettava riski saada verollinen saapas, mikä vähentää verotukselliseen vaihtoon osallistumisesta saatavaa hyötyä.
FTB on aiemmin ottanut kannan, jonka mukaan 1031§: ssä ”Swap and Drop”-transaktiona toteutetut vaihdot eivät ole verovähennyskohtelun alaisia, koska se katsoo, että transaktio on kiinteän omaisuuden vaihto aineettomaan henkilökohtaiseen omaisuuteen (toisin sanoen osakkuus-osuudet, jotka on nimenomaisesti suljettu 1031§: n mukaisten verovähennyskelpoisten omaisuustyyppien ulkopuolelle). FTB on myös väittänyt, että” Swap and Drop ” -liiketoimi estää verovelvollisia pitämästä korvaavaa kiinteistöä välttämättömänä kaupallisessa tai liiketoiminnassa tai sijoitustarkoituksessa, koska korvaavan kiinteistön omistus on väliaikaista ennen sen siirtämistä alemman tason LLC: lle tai osakkuusyhtiölle.
Tasaushallitus (Boe) katsoi kuitenkin äskettäin, että ”Swap and Drop”-transaktiona jäsennelty pykälä 1031 oikeutti itse asiassa verovähennyskohteluun*. Rago Development Corp., yhtiö vaihtoi kiinteän omaisuuden Tic-osuuksiin korvaavissa kiinteistöissä, jotka koostuivat kehittyneistä ja kehittymättömistä paketeista. Verovelvollisen oli lainanantajansa vaatimuksesta yhdistettävä Tic-osuutensa kehitetyistä paketeista yhdeksi purpose LLC: ksi seitsemän kuukauden kuluessa kiinteistöjen ostamisesta. FTB väitti, että liiketoimeen ei voida soveltaa verovähennyskohtelua, koska verovelvollisella ei ole hallussaan korvaavia kiinteistöjä, jotka on tarkoitettu käytettäväksi liiketoiminnassa tai liiketoiminnassa tai investointitarkoituksessa, ja että vaihesiirto-oppia olisi sovellettava liiketoimen uudelleenlaatimiseen, koska verovelvolliset ovat saaneet OSAKKUUSOSUUKSIA LLC: ssä eikä kiinteää omaisuutta korvaavana omaisuutenaan. BOE hylkäsi nämä väitteet ja katsoi, että toimenpide oli verovelvollisen kiinteistöinvestoinnin vilpittömässä mielessä jatkamista. Näin ollen BOE katsoi, että liiketoimi oli pykälän 1031 mukainen Pätevä vaihto ja että siihen voitiin soveltaa verovähennyskohtelua.
FTB on viime vuosina aggressiivisesti tarkastanut vastaavanlaisia valuuttakauppoja. Vaikka tämä päätös ei ole ennakkotapaus, se vaikuttaa useisiin parhaillaan käsiteltävinä oleviin muutoksenhakuihin. BOE: n päätöksen pitäisi tarjota jonkinlaista lohtua veronmaksajille, jotka harjoittavat ”Swap and Drop” – liiketoimia. Ota yhteyttä SLD neuvonantaja lisätietoja 415.397.4444.
* Appeal of Rago Development Corp., 2015-SBE-001, päivätty 23. kesäkuuta 2015.