a központi kormány március 25-től országos lezárást vezetett be a Covid-19 betegség terjedésének megfékezésére. Jelentősen befolyásolta a földesurak és a bérlők kapcsolatát. Ha a bérlőnek rendelkezésére áll pénzeszköze, akkor a bérleti díj fizetési kötelezettsége nem érinti.
írta: Kiran Bhardwaj
bár a COVID-19 járvány nem volt várható esemény, ha nem teljesíti a bérlő azon követelményét, hogy jogosult legyen a bérleti díj fizetésének felfüggesztésére. A Delhi kormány március 23-tól korlátozta a polgárok mozgását a városban, az akkoriban a fővárosban felmerülő Covid-19 esetek miatt. Sok bérlő pénzügyi válsággal néz szembe a koronavírus miatt, és nem tudnak bérleti díjat fizetni. Ha a bérlő nem teljesíti a bérleti díjat, a földesurak szenvednek, és esetleg nem tudják teljesíteni saját pénzügyi kötelezettségeiket, mint például a bérleti ingatlan, a villamosenergia-és vízdíjak, a biztosítás, a karbantartás, az ingatlanadó stb. A Covid-19 során szükséges, hogy a földesurak ne adjanak értesítést vagy ne keressenek birtoklást ebben a kihívásokkal teli időben és soha nem látott körülmények között, hogy biztonságban tartsák egymást, és erre nagyon jó ok nélkül, és tovább kell könnyíteniük az olyan intézkedéseket, mint az egészség és a biztonság a lezárási idő alatt. A bérlőknek továbbra is fizetniük kell a bérleti díjat, és a legjobb tudásuk szerint be kell tartaniuk a bérleti szerződés összes többi feltételét.
normál helyzetben, amikor a bérlő nem fizet bérleti díjat, a bérbeadóknak lehetőségük van a bérleti szerződés megszüntetésére az alkalmazandó törvényeknek megfelelően, és a bérbeadók ezután kilakoltatási ügyet nyújthatnak be, hogy a bérlőket fizikailag eltávolítsák a bérleti díjból. De a COVID-19 miatt az egészségügyi és biztonsági aggályok miatt minden helyen még a bíróságok is ideiglenes tilalmat rendeltek el a kilakoltatásra. A bérbeadó kilakoltatási ügyet nyújthat be a bíróságon, de előfordulhat, hogy az ügyet nem tárgyalják, mivel csak sürgős ügyeket sorolnak fel meghallgatásra. Azonban még akkor is, ha a földesurak most eltávolítják a bérlőket, a földesurak sok problémával szembesülnek, mint az új bérlők megszerzése, új bérleti vagy bérleti szerződés aláírása, és az új bérlők költöztetése minden olyan intézkedés meghozatalával, amely megfelel a kormány által elfogadott sürgősségi irányelveknek és egészségügyi és biztonsági intézkedéseknek. A bérbeadó bizonyos intézkedéseket tehet, például lemondhat a bérleti díjról egy hónapra, elhalaszthatja a bérleti díjat, vagy kedvezményt adhat a bérleti díjra, vagy csökkentheti a bérleti díj összegét. A bérbeadó beszélhet a bérlővel a helyzetről és a körülményekről, és megpróbálhatja befogadni javaslataikat. A bérlő mindent megtehet annak érdekében, hogy megtartsa az alku végét, és győződjön meg róla, hogy bármilyen megállapodást írásban, lehetőleg a jelenlegi bérleti vagy bérleti szerződés kiegészítéseként tesz, beleértve a megállapodott megállapodások minden részletét, és segítséget nyújthat a COVID-19 domborművek, rendszerek stb. vagy gyűjtsön pénzeszközöket vagy utalványokat a bérlők segítésére.
míg a régi bérleti törvény előírta a bérleti szerződések nyilvántartásba vételét, amely meghaladja a 11 hónapot vagy meghaladja az Rs-t. 50 000 értékben az új törvény előírja, hogy minden bérleti szerződést be kell jegyezni a bérleti Hatóságnál, függetlenül a bérleti időtől és értéktől. Ez magában foglalja mind a kereskedelmi, mind a lakóingatlanokat; beleértve a helyiségek Oktatási célú használatát, de nem foglalja magában az 1948.évi gyárakról szóló törvény alapján nyilvántartásba vett helyiségeket. A bérbeadó csak két hónapos bérleti díjat vehet igénybe biztonságként. Ha a bérbeadó úgy érzi, hogy a bérelt helyiségekben illegális tevékenység folyik, vagy a bérlő gondatlansága vagy a bérlő által okozott kellemetlenség, és a szomszédok kárt okoznak, akkor a bírósághoz fordulhat, hogy elhagyja a helyiségeket. A bérbeadó nem léphet be a bérelt helyiségbe, amikor csak akar. A bérbeadónak 24 órával értesítenie kell a bérlőt, hogy belépjen a bérelt helyiségbe, és a bérelt ingatlan javítását vagy karbantartását a bérbeadónak kell elvégeznie.
intézkedések a koronavírus során, 2020:-
- 23.Március 2020-án a kormány bejelentette a bérleti díjak emelésének befagyasztását és a bérleti díjak megszüntetésével szembeni védelmet. Ezt törvényként alkalmazták a COVID-19 válasz (sürgős kezelési intézkedések) jogalkotási törvény, amely 26.Március 2020-án lépett hatályba. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadók nem növelhetik bérleti díjaikat. Ez hat hónapos kezdeti időszakra vonatkozik, 26. Március 2020 – tól 25. szeptember 2020-ig.
- a bérleti szerződés megszüntetésére vonatkozó korlátozások 26.Március 2020-tól 25. június 2020-ig érvényesek. 26. június 2020-tól a bérbeadók értesíthetik a bérleti szerződés megszüntetését a szokásos lakossági bérleti törvény rendelkezései alapján. A szokásos felmondási időszakok a megadás napjától érvényesek.
- a bérbeadóknak és bérlőknek be kell tartaniuk a fizikai távolságtartást, a személyes higiéniát és a felület tisztítására vonatkozó útmutatást, és nyilvántartást kell vezetniük az érintkezés nyomon követése céljából. Követniük kell a kormány egészségügyi tanácsait a COVID-19-ről.
- március 29-én a Hon ‘ ble Delhi miniszterelnök felszólította a földesurakat, hogy egy vagy két hónapig ne kényszerítsék a bérlőket bérleti díj megadására és részletfizetések elfogadására, ha a bérlőnek kevés a pénze. Később, áprilisban, a Delhi Katasztrófavédelmi Hatóság rendelete felszólította az utasítások “szigorú betartását”, hogy a földesurak egy hónapig nem követelnek bérleti díjat a migráns munkavállalóktól és a diákoktól. Előírta az illetékes kerületi bíráknak, hogy terjesszék a figyelmet erre az irányelvre, és ha nem tartják be, jogi lépéseket tegyenek.
- tanácsadóként a Delhi kormány bejelentette és kérte a földesurakat, hogy bocsássák meg a bérleti díjat a következő 3 hónapban, és a Hon ‘ ble CM is kijelentette, hogy a kormány fizeti a bérleti díjat, ha a bérlő ezt nem teszi meg.
- Uttar Pradesh-ben a kormány bírói végzést is kiadott a földesurak bebörtönzésére vagy megbírságolására, akik nem halasztják el a bérleti díjak beszedését egy hónappal. Továbbá, a Maharashtra Lakásügyi osztály azt tanácsolja a bérbeadóknak, hogy legalább három hónapra halasszák el a bérleti díjat, és ne lakoltassák ki a bérlőt bérleti díj vagy hátralék megfizetése miatt.
- már van egy segélyvonal, amely nyomon követi a helyzetet, és a károsultak az érintett hatóságokhoz fordulhatnak.
- az RBI 3 hónapos EMI-szabadságot is bejelentett különféle hiteltípusokra. De az ilyen türelmi programok csak elhalasztják a jelzálog-kifizetéseket. A kamat továbbra is felhalmozódik a fennálló hitelösszegre, ahelyett, hogy teljesen lemondana vagy megszüntetné azt.
azonban a puszta bejelentés a bérleti díj tiszteletben tartására vonatkozó kormányzati rendeletek hiányában jogilag nem mentesíti a bérlőket a bérleti díjak alól. Mivel tanácsadó jellegű, nem szabad tévesen értelmezni, hogy a bérlők abszolút vagy jogilag végrehajthatók. A megrendelés indoklása az volt, hogy némi lélegzetet biztosítson azoknak a bérlőknek, akik ebben a válságidőszakban nem tudnak bérleti díjat fizetni. A teljes zsebű és jó szándékú földesurak, mint például a Lodha csoport, teljes lemondást jelentettek be több mint 200 kereskedelmi bérlő számára, amíg a normalitás vissza nem tér. Azonban nem minden bérbeadó engedheti meg magának a bérleti mentességet vagy halasztást, különösen az időskorúak, akiknek túlélése nagyban függ a bérleti jövedelemtől.
a Hon ‘ ble Delhi legfelsőbb bíróság nemrégiben 21-05-2020-as ítéletet hozott Ramanand és mások kontra Dr. Girish Soni és Anr., ahol a bíróság elutasította a fellebbező-bérlők által a bérleti díj fizetésének felfüggesztésére benyújtott kérelmet, a Covid19 zárolási helyzet miatt. Pratibha M Singh, a Hon ‘ble igazságszolgáltatás egybírói padja szerint a bérlők nem hivatkozhatnak a bérleti díj felfüggesztésének doktrínájára” vis maior esemény alapján, mivel ők (a felperesek) nem szándékoznak átadni a bérelt helyiségeket, és továbbra is elfoglalják azt”. A vis maior olyan esemény, amely a felek ellenőrzésén kívül esik, és magában foglalja mind a természeti cselekményeket, mint például földrengés, árvizek stb., mind az emberek cselekedeteit, például zavargásokat, sztrájkokat és háborúkat stb. Ebben az esetben a feleknek be kell tartaniuk a vis maior záradék szerződéses rendelkezéseit annak meghatározása érdekében, hogy a bérlő köteles-e bérleti díjat fizetni, vagy jogosult-e a bérleti díj felfüggesztésére. Hogy nincs vis maior feltételhez kapcsolódó szerződéses kikötés, vagy vis maior esemény bekövetkezése esetén a bérleti díj felfüggesztéséről vagy lemondásáról. Ezenkívül a szerződési törvény 32.és 56. szakasza ebben az esetben nem alkalmazandó, mivel az 1958. évi Delhi Rent Control Act alkalmazandó. “A bérlők bérleti díj felfüggesztésére irányuló kérelmét tehát el lehet utasítani, mivel a bérleti díj vis maior esemény alapján történő felfüggesztésének doktrínájára hivatkozva a benyújtott beadványokból egyértelmű, hogy a bérlők nem szándékoznak átadni a bérelt helyiségeket. Miközben úgy véli, hogy a bérleti díj felfüggesztése ezekben a Tényekben nem megengedett, a lezárás miatt némi halasztás vagy enyhítés adható a Fizetési ütemtervben” – mondta a bíróság. A bíróság azt is megállapította, hogy ha a bérlő a lakható állapotban lévő helyiség birtokában volt, a bérlő köteles fizetni a bérleti díjat. Továbbá megállapította, hogy mivel a bérleti szerződés teljesített szerződés volt, a bérlőt kötik az említett szerződés feltételei, és teljesítenie kell szerződéses kötelezettségeit, és meg kell fizetnie a Covid-19 időszak alatt felhalmozódott bérleti díjat.
egy nemrégiben, április 30-án a Hon ‘ ble legfelsőbb bíróság határozatot hozott Pawan Pathak Prakash kontra Indiai Ügyvédi Kamara ügyében, 10949. számú (Polgári) petíció 2020-ban, amely kimondta, hogy
“a személyes megjelenésre és érvelésre vonatkozó engedély iránti kérelem megengedett. Miután meghallgatta a petíció benyújtóját személyesen, figyelembe véve a petíció benyújtójának panaszát, azon a véleményen vagyunk, hogy a legjobb megoldás az, ha az Indiai Ügyvédi Kamarának fontolóra kell vennie testvéreinek segítését, szem előtt tartva az uralkodó helyzetet. A fenti megfigyeléssel, az írásbeli petíciót megsemmisítik.”
május 5-én, egy másik esetben Pawan Pathak Prakash kontra Indiai Unió, 11005. számú, 2020. évi beadvány, a Bíróság úgy ítélte meg, hogy
‘ nem vagyunk hajlandók szórakoztatni ezt a petíciót az Alkotmány 32. cikke alapján. Az írásbeli kérelmet ennek megfelelően elutasítják ‘
ebben az esetben a bíróság elutasította az ügyvédek bérleti díjának lemondását kérő petíciót a lezárási időszak alatt. A bírósági végzés nem említi, hogy a bérleti díj fizetése kötelező minden lakó -, ipari vagy kereskedelmi ingatlan bérlője számára. A Hon ‘ ble Legfelsőbb Bíróság elutasította a koncesszió iránti igényt a kamarai iroda bérleti díjának kifizetésére a Legfelsőbb Bíróság Ügyvédi Kamarájának ügyvédei számára. A bíróság szerint az ügyvédek számára nem adható külön mentesség.
ilyen körülmények között a bérbeadó többségének nehéz lesz 30. szeptember 2020-ig megkezdeni a birtoklási eljárást, kivéve, ha három hónapos felmondási idővel értesítették bérlőiket.
a vis maior záradék ideiglenes haladékot biztosít a fél számára a szerződés szerinti kötelezettségeinek teljesítésétől.A záradék megfogalmazása határozza meg, hogy egy adott esemény a záradékba tartozik-e, és milyen következményekkel jár. Felmerülhet a kérdés, hogy a bérlő hivatkozhat-e a frusztráció Doktrínájára, ha nincs vis maior záradék a bérleti díj meg nem fizetésére? Jellemzően, a doktrínára olyan körülmények között hivatkoznak, amikor szerződésük célját az indiai Szerződéses törvény 56.szakasza alapján csalódottnak tartják. A Hon ‘ ble Legfelsőbb Bíróság azonban Raja Dhruv Dev Chand kontra Raja Harmohinder Singh, (1968) 3 SCR 339, AIR 1968 SC 1024, megjegyezte, hogy “az indiai bíróságok hatóságai általában azon a véleményen vannak, hogy a szerződési törvény 56.szakasza nem alkalmazható, ha a felek jogai és kötelezettségei bérleti szerződés alapján történő vagyonátruházás alapján merülnek fel”. Így nem valószínű, hogy a bérlő igényelheti frusztráció szerződés hiányában a vis maior záradék alapján a bérleti szerződés és kérjen lemondást bérleti bérleti következtében vis maior esemény. A legtöbb Bérleti szerződés azonban nem rendelkezik vis maior előírással, és nem hivatkozhat a frusztráció doktrínájára, így hacsak a bejelentéseket nem támasztják alá rendeletek, a végrehajthatóság bizonytalansága továbbra is fennáll. A kormány erőfeszítéseitől függetlenül az egyéni körülmények az egész országban kizárási eljárásokhoz vezethetnek. Szerencsére a Hon ‘ ble Legfelsőbb Bíróság ítéletében Vishal N. Kalsaria Vs. Bank Of India & Ors. (2016)3 SCC 762 és a Bajarang Shyamsunder Agarwal Vs. Az Indiai Központi Bank (2019)9SCC 94 megállapította, hogy “a jogos bérlő jogait a SARFAESI-törvény eljárása alapján nem lehet veszélyeztetni. A bérleti díj-ellenőrzési törvény működése azonban nem terjeszthető ki a “bérlő-szenvedésre”.
következtetés
a Corona vírus terjedése miatti gazdasági pusztítás arra kényszerítette a magánfeleket és az ügyvédeket, hogy az apró betűs példányt átnézzék a jövőbiztos szerződésekhez. A világjárvány közepette a szerződésekben és lízingben szereplő “vis maior” rendelkezés elfelejtett és láthatatlan kezei mindvégig befolyásolják a szerződéses kötelezettségeket. A vis maior eseményeket azonban a törvény nem határozza meg kimerítően, és e rendelkezés alkalmazhatósága a bérleti szerződés nyelvétől és a bíróságok értelmezésétől függ. Ennek a vírusnak a bérleti szerződésre gyakorolt hatása a bíróságok végleges döntésétől függ. Ideális forgatókönyv a bérlő és a bérbeadó számára a helyzet tárgyalása és megvitatása, valamint a bérleti díjról való lemondásra vonatkozó megállapodás feltételeinek újratárgyalása vagy alternatív megoldás a peres eljárások és összetettségek elkerülése érdekében. A megállapodás minden feltételének írásban kell lennie, hogy mindkét fél számára lélegzetet biztosítson. Továbbá, mivel a hatóságok nem tisztázták egyértelműen a kereskedelmi lízingszerződések szerinti bérleti kötelezettségeket, a vállalkozások továbbra is küszködnek a bérekkel és bérleti kötelezettségekkel párosuló nulla értékesítéssel.
a szerző ügyvéd-on-Record, Legfelsőbb Bíróság India.