Che cos’è un Covenant?
Nel contesto dei quartieri residenziali, un “patto” è la regola che regola l’uso di beni immobili, riferendosi anche ad un accordo di rispettare queste regole. Legalmente, un patto correttamente registrato (tecnicamente, un “patto di atto restrittivo”) è vincolante e applicabile. Anche quando i patti non fanno parte del contratto e sono invece firmati tra vicini (come un patto reciproco), sono vincolanti e possono essere contenziosi se violati.
Le alleanze sono più spesso utilizzate da sviluppi pianificati come gated communities, condomini e cooperative di alloggi per garantire un certo livello di ordine e uniformità. Gli standard applicati attraverso le alleanze spesso aiutano le case del quartiere a mantenere il loro valore perché tendono a sembrare molto più belle e meglio mantenute. I proprietari di case spesso accolgono questi standard poiché in genere affrontano cose come rumore eccessivo, manutenzione del prato e altre cose che incidono sulla qualità della vita.
Il termine più inclusivo “patti, condizioni e restrizioni” (o CC& Rs) viene tipicamente utilizzato nei documenti immobiliari e nella corrispondenza HOA.
CC &R Enforcement
Se sei soggetto a patti, o CC & Rs, la tua associazione HOA o vicina avrà anche procedure in atto per applicare queste regole o accogliere le esenzioni. In genere, una violazione si tradurrà in un avviso (tramite una comunicazione scritta al proprietario della casa) o una multa. Ma se una presunta violazione non viene risolta, l’associazione (di solito un HOA) può intentare un’azione legale contro il proprietario della casa. I tribunali devono garantire che vi sia un contratto vincolante tra le parti prima di essere coinvolti.
In alcuni casi, può essere ragionevole chiedere all’associazione un’esenzione o una “varianza” da un patto esistente. Una varianza è il permesso ufficiale di allontanarsi dai requisiti letterali del patto, tipicamente concesso in situazioni in cui l’applicazione letterale causerebbe indebite difficoltà per il proprietario della casa. Ad esempio, un residente con problemi di vista può aver bisogno di un’illuminazione esterna extra che superi quanto consentito dal patto.
Le richieste di varianze di solito vengono gestite attraverso audizioni di associazione, mentre un avviso della richiesta viene spesso inviato agli altri residenti.
Restrizioni di visualizzazione
Il valore di una proprietà è spesso determinato dalla vista che offre ai suoi residenti. Ad esempio, una casa con vista su una valle alberata sarà valutata più della stessa casa con vista su una centrale elettrica. Pertanto, i quartieri con CC & Rs a volte affrontano questo problema limitando la posizione e le dimensioni di recinzioni, alberi, edifici e altri possibili ostacoli.
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