Un blocco a livello nazionale è stato imposto dal governo centrale dal 25 marzo per frenare la diffusione della malattia di Covid-19. Ha influenzato in modo significativo il rapporto dei proprietari e degli inquilini. Se l’inquilino ha fondi disponibili con lui allora il suo obbligo di pagare l’affitto non è influenzato.
Di Kiran Bhardwaj
Sebbene la pandemia di COVID-19 non fosse un evento previsto, if non soddisfa il requisito di un inquilino di avere il diritto di sospendere il pagamento dell’affitto. Il governo di Delhi aveva messo i cordoli sul movimento dei cittadini in città da marzo 23, a causa di casi di Covid-19 in arrivo nella Capitale in quel periodo. Molti inquilini si trovano ad affrontare crisi finanziaria a causa di Coronavirus e non sono in grado di pagare l’affitto. Quando l’inquilino di default in affitto, i proprietari soffrono e potrebbero non essere in grado di soddisfare il proprio obbligo finanziario come fare i pagamenti del mutuo sulla proprietà in affitto, elettricità e acqua oneri, assicurazione, manutenzione, tassa di proprietà, ecc. Durante Covid-19 è necessario che i proprietari di non dare preavviso o cercare il possesso durante questo tempo impegnativo e circostanze senza precedenti per mantenere l’un l’altro al sicuro e senza una buona ragione per farlo e ulteriormente dovrebbe facilitare misure come la salute e la sicurezza durante il tempo di blocco. Gli inquilini dovrebbero continuare a pagare l’affitto e rispettare tutti gli altri termini del loro contratto di locazione al meglio delle loro capacità.
In una situazione normale in cui l’inquilino non paga l’affitto, i proprietari hanno la possibilità di terminare la locazione in conformità con le leggi applicabili e i proprietari possono quindi presentare un caso di sfratto per rimuovere fisicamente gli inquilini dal noleggio. Ma a causa di COVID-19, avendo problemi di salute e sicurezza hanno portato ogni luogo anche tribunali di mettere divieto temporaneo di sfratto. Un padrone di casa può presentare caso di sfratto in un tribunale, ma il caso potrebbe non essere ascoltato come solo le questioni urgenti sono elencati per l’udienza. Tuttavia, anche se i proprietari rimuovere inquilini in questo momento, i proprietari stanno per essere di fronte a un sacco di problemi è piaciuto ottenere nuovi inquilini, firmare un nuovo contratto di locazione o di affitto, e ottenere i nuovi inquilini spostati con l’adozione di tutte le misure per rispettare le linee guida di emergenza e le misure di salute e Un padrone di casa può prendere qualche misura come rinuncia di affitto per un mese, rinviare l’affitto o dare sconto sull’affitto o ridurre l’importo dell’affitto. Il padrone di casa può avere una parola con l’inquilino circa la situazione e le circostanze e cercare di accogliere i loro suggerimenti. L’inquilino potrebbe fare tutto il possibile per mantenere la loro fine dell’affare ed essere sicuri di mettere eventuali accordi per iscritto preferibilmente come addendum al contratto di locazione corrente o contratto di locazione compresi tutti i dettagli degli accordi concordati e può prendere l’aiuto delle opzioni fornite sotto i rilievi COVID-19, schemi ecc. o raccogliere fondi o buoni per aiutare gli inquilini.
Mentre il vecchio Rent Control Act ha imposto la registrazione degli accordi di locazione superiori a 11 mesi o oltre Rs. 50.000 in valore, la nuova legge impone che tutti i contratti di locazione siano registrati presso l’Autorità di affitto, indipendentemente dalla durata e dal valore del contratto di locazione. Esso comprende sia le locazioni commerciali e residenziali; compreso l’uso di locali per uso educativo, ma non include i locali registrati ai sensi della legge fabbriche, 1948. Padrone di casa può prendere solo due mesi di affitto come sicurezza. Se il padrone di casa ritiene che l’attività illegale è in corso in locali in affitto o non vi è negligenza da parte di inquilino o fastidio creato dal locatario e danni è causato ai vicini, allora può andare in tribunale per ottenere i locali sgomberati. Il padrone di casa non può entrare nei locali affittati come e quando vuole. Il proprietario deve dare 24 ore di preavviso per entrare nei locali affittati all’inquilino e qualsiasi riparazione o manutenzione da fare alla proprietà affittata deve essere fatta dal proprietario.
Misure durante il coronavirus, 2020:-
- Il 23 marzo 2020, il governo ha annunciato un congelamento degli aumenti degli affitti e delle protezioni contro le cessazioni di locazione. Questo è stato applicato come legge attraverso la risposta COVID-19 (misure urgenti di gestione) legge legislativa, che è entrato in vigore il 26 marzo 2020. Ciò significa che i proprietari non possono aumentare l’affitto per le loro proprietà in affitto. Ciò si applica per un periodo iniziale di sei mesi, dal 26 marzo 2020 al 25 settembre 2020.
- Le restrizioni alla fine di un contratto di locazione si applicano dal 26 marzo 2020 al 25 giugno 2020. Dal 26 giugno 2020, i proprietari possono dare preavviso di terminare un contratto di locazione ai sensi delle normali disposizioni Residential Tenancies Act. Si applicano i normali periodi di preavviso dal giorno in cui viene dato.
- I proprietari e gli inquilini devono attenersi alle linee guida per l’allontanamento fisico, l’igiene personale e la pulizia delle superfici e devono tenere registri ai fini del tracciamento dei contatti. Devono seguire i consigli sanitari del governo sulla COVID-19.
- Il 29 marzo, Hon’ble Delhi Chief Minister aveva fatto appello ai proprietari di non forzare gli inquilini per uno o due mesi per dare l’affitto e accettare pagamenti rateali se l’inquilino è a corto di soldi. Più tardi, nel mese di aprile, un ordine da parte dell’Autorità di gestione delle catastrofi Delhi aveva chiesto “rigoroso rispetto” delle indicazioni che i proprietari non chiederanno affitto da lavoratori migranti e studenti per un mese. Ha richiesto ai rispettivi magistrati distrettuali di diffondere la consapevolezza di questa direttiva e, in caso di non conformità, intraprendere azioni legali.
- Come consulente, il governo di Delhi ha annunciato e ha chiesto ai proprietari di perdonare l’affitto per i prossimi 3 mesi e il Hon’ble CM è andato anche a dichiarare che il governo pagherà l’affitto è l’inquilino non riesce a farlo.
- In Uttar Pradesh, il governo ha anche emesso un ordine magistrale per imprigionare o multare i proprietari che non riescono a posticipare la riscossione degli affitti di un mese. Inoltre, il Maharashtra Housing Department consiglia i proprietari di rinviare l’affitto per almeno tre mesi e di non sfrattare inquilino per il mancato pagamento di affitto o arretrati.
- esiste già una linea di assistenza per monitorare la situazione e le persone lese possono rivolgersi alle autorità interessate.
- La RBI ha anche annunciato una vacanza EMI di 3 mesi su vari tipi di prestito. Ma tali programmi di tolleranza rimandano solo i pagamenti dei mutui. L’interesse continua a maturare sull’importo del prestito in essere, piuttosto che rinunciare completamente o interrompere.
Tuttavia, il semplice annuncio in assenza di ordinanze governative per la deferenza dell’affitto non assolve legalmente gli inquilini dalle quote di affitto. Essendo consulente in natura, non dovrebbe essere frainteso come assoluto o legalmente applicabile dagli inquilini. La logica alla base dell’ordine era quella di fornire un po ‘ di respiro agli inquilini che non sono in grado di pagare l’affitto durante questo periodo di crisi. I proprietari con tasche piene e in buone intenzioni come il Lodha Group ha annunciato una rinuncia completa per oltre 200 inquilini commerciali fino a quando la normalità non ritorna. Tuttavia, non tutti i proprietari possono permettersi rinunce o differimenti di noleggio, in particolare gli anziani la cui sopravvivenza dipende in gran parte dal reddito da locazione.
L’Alta Corte di Hon’ble Delhi ha recentemente emesso una sentenza datata 21-05-2020 in Ramanand e altri contro Dr. Girish Soni e Anr., dove il Tribunale ha respinto la domanda presentata da ricorrenti-inquilini per la sospensione del pagamento dell’affitto, a causa della situazione di blocco Covid19. Pratibha M Singh ha detto che gli inquilini non possono invocare la dottrina della sospensione dell’affitto sulla base di “un evento di forza maggiore in quanto (i ricorrenti) non intendono cedere i locali affittati e continuare ad occuparlo”. La forza maggiore è un evento che sfugge al controllo delle parti e include sia atti di natura come terremoti, inondazioni, ecc. In tal caso, le parti devono rispettare le disposizioni contrattuali della clausola di forza maggiore, al fine di determinare se l’inquilino è tenuto a pagare l’affitto o ha il diritto di sospendere l’affitto. Che non vi è alcuna stipula contrattuale relativa alla condizione di forza maggiore o sulla sospensione o rinuncia di affitto in caso di occorrenza di un evento di forza maggiore. Inoltre, la sezione 32 e 56 del Contract Act non sono applicabili in questo caso, in quanto è applicabile il Delhi Rent Control Act 1958. “La domanda di sospensione dell’affitto da parte degli inquilini può quindi essere respinta in quanto, pur invocando la dottrina della sospensione dell’affitto sulla base di un evento di forza maggiore, risulta dalle osservazioni presentate che gli inquilini non intendono cedere i locali affittati. Pur sostenendo che la sospensione dell’affitto non è consentita in questi fatti, è possibile concedere un rinvio o un rilassamento nel programma di pagamento a causa del blocco”, ha detto la corte. La Corte ha anche osservato che se l’inquilino era in possesso dei locali che erano in condizioni abitabili, l’inquilino era tenuto a pagare l’affitto. Ha inoltre affermato che, poiché il contratto di locazione era un contratto stipulato, l’inquilino era vincolato ai termini di detto Contratto e doveva adempiere ai suoi obblighi contrattuali e pagare l’affitto maturato durante il periodo Covid-19.
In un caso recente, il 30 aprile, la Corte Suprema di Hon’ble aveva approvato un ordine nel caso di Pawan Pathak Prakash contro Bar Council of India, Writ Petition (Civil) No. 10949 di 2020 che affermava che
“È consentita la domanda di permesso di apparire e discutere di persona. Avendo ascoltato il firmatario di persona e prendendo in considerazione il risentimento del firmatario, siamo del parere che la cosa migliore è che il Consiglio degli Avvocati dell’India dovrebbe prendere in considerazione l’assistenza dei suoi fratelli, tenendo in considerazione la situazione prevalente. Con l’osservazione di cui sopra, la petizione writ sta smaltiti.”
Il 5 maggio, in un altro caso di Pawan Pathak Prakash contro Union of India, Writ Petition No. 11005 di 2020, la Corte ha dichiarato che
‘ Non siamo inclini a intrattenere questa petizione ai sensi dell’articolo 32 della Costituzione. La petizione writ è di conseguenza respinta’
In questo caso, il Tribunale ha respinto la petizione che chiedeva la rinuncia di affitto per gli avvocati durante il periodo di blocco. L’ordine del tribunale non menziona che il pagamento dell’affitto è obbligatorio per gli inquilini di tutte le proprietà sia residenziali, industriali o commerciali. La Corte Suprema Hon’ble ha respinto la richiesta di concessione nel pagamento dell’affitto della Camera-Ufficio agli avvocati dell’Ordine degli avvocati della Corte Suprema. La corte afferma che nessuna esenzione speciale può essere concessa agli avvocati.
Nelle circostanze sarà difficile per la maggior parte del proprietario fino al 30 settembre 2020, avviare un procedimento di possesso a meno che non abbiano dato ai loro inquilini un preavviso di tre mesi.
La clausola di forza maggiore prevede un rinvio temporaneo a una parte dall’adempimento dei propri obblighi ai sensi di un contratto.Il fraseggio della clausola decide se un particolare evento rientra nella clausola e quali conseguenze seguire. Una domanda che può sorgere è se un locatario può invocare la Dottrina della frustrazione in assenza di una clausola di forza maggiore per il mancato pagamento del canone di locazione? In genere, la Dottrina viene invocata in circostanze in cui lo scopo del loro contratto è ritenuto frustrato ai sensi della Sezione 56 dell’Indian Contract Act. Tuttavia, la Corte suprema di Hon’ble in Raja Dhruv Dev Chand v Raja Harmohinder Singh, (1968) 3 SCR 339, AIR 1968 SC 1024, ha osservato “Le autorità nei tribunali in India hanno generalmente ritenuto che la sezione 56 della legge sul contratto non sia applicabile quando i diritti e gli obblighi delle parti sorgono sotto un trasferimento di proprietà sotto un contratto di locazione”. Pertanto, è improbabile che un locatario possa rivendicare la frustrazione del contratto in assenza di una clausola di forza maggiore nell’ambito di un contratto di locazione e chiedere la rinuncia al contratto di locazione come conseguenza di un evento di forza maggiore. Tuttavia, la maggior parte degli accordi di locazione non hanno la fornitura di ‘forza maggiore’ e non possono invocare la dottrina della frustrazione e quindi, a meno che gli annunci non siano supportati da ordinanze, l’incertezza della sua esecutività rimane. Indipendentemente dagli sforzi del governo, circostanze individuali potrebbero portare a procedimenti di preclusione in tutto il paese. Fortunatamente, la Corte Suprema Hon’ble nella sua sentenza in Vishal N. Kalsaria Vs. Bank of India & Ors. (2016) 3 SCC 762 e nel caso di Bajarang Shyamsunder Agarwal Vs. Central Bank of India, (2019) 9SCC 94, ha dichiarato che “i diritti di un legittimo inquilino non possono essere compromessi ai sensi del procedimento SARFAESI Act. Tuttavia, l’operazione di Rent Control Act non può essere estesa a un “inquilino in sofferenza”.
Conclusione
La devastazione economica dovuta alla diffusione del virus Corona ha costretto le parti private e sostenitori di guardare attraverso la copia fine print a contratti a prova di futuro. In mezzo alla pandemia, il tanto dimenticato e le mani invisibili della disposizione “forza maggiore” nei contratti e leasing sta influenzando gli obblighi contrattuali in tutto. Tuttavia, gli eventi di forza maggiore non sono esaustivamente stabiliti dalla legge e l’applicabilità di questa disposizione dipende dalla lingua del contratto di noleggio e dall’interpretazione dei tribunali. L’effetto di questo virus sul contratto di locazione dipenderà dalla determinazione finale fatta dai tribunali. Uno scenario ideale per un inquilino e padrone di casa sarebbe quello di negoziare e discutere la situazione e ri-negoziare i termini dell’accordo per la rinuncia di affitto o soluzione alternativa per evitare contenziosi e complessità. Tutti i termini dell’accordo dovrebbero essere in forma scritta per fornire respiro ad entrambe le parti. Inoltre, in assenza di qualsiasi chiarezza da parte delle autorità sugli obblighi di noleggio nell’ambito dei contratti di locazione commerciale, le imprese sono lasciate alle prese con zero vendite accoppiato con obblighi salariali e di noleggio.
L’autore è avvocato-on-Record, Corte Suprema dell’India.