彼らは彼らの固定資産税を支払わない場合、つらい時に落ちる住宅所有者は、彼らの家を失う危険性があります。 地方政府は、借金が支払われるまで売却または借り換えされているプロパティを防ぐバック税のための家に先取特権を配置する権利を持っている 不動産投資家のために、これは機会を提示します。 差し押さえを通過するのではなく、郡はしばしば彼らの税の先取特権をオフにオークションを好みます。 最高入札者は、住宅所有者からの利息の支払いに加えて、彼の投資を回収する権利を獲得します。
税の売却とは何ですか？
郡や都市は、住宅所有者が固定資産税を滞納した場合、強力な執行メカニズムを持っています。 先取特権は、プロパティに対する法的請求です。 それは先取特権のホールダーに特性の所有者から税の負債、興味および罰を、集める権利を与える。 債務が一定の時間内に支払われていない場合、先取特権ホルダーはまた、プロパティに抵当流れすることができます。
先取特権は自治体に差し押さえの権利を与えているが、ほとんどは差し押さえに関連する費用を回避し、代わりに税の販売で彼らの先取特権を売却することを選択します。 税の販売は、投資家が税の先取特権の証明書の所有権のために入札オークションです。 投資家は、2つの方法のいずれかでお金を稼ぐ：住宅所有者から税債務の利息を収集することによって、またはプロパティを抵当流れとタイトル証書の所有権を取ることによって。
あなたはどこで販売のための税滞納物件を見つけますか？
固定資産税の先取特権の販売については、自治体によって異なるルールがありますが、一般的に先取特権が提出されると、その財産は延滞税リストに あなたは、郡のウェブサイト上で今後の税の売上高のリストを見つけることができます。 オークションがどのように機能し、どのように参加するかについては、郡税審査官のオフィスに相談してくださ いくつかの管轄区域は、参加のための手数料や預金を請求します。 例えば、ほとんどのカリフォルニア州の郡は、偽の入札者を排除するためにdeposit2,500から$5,000の範囲の預金を請求します。 あなたが勝っていない場合、預金はオークション後に返金されます。
オークション当日、落札者は税金を払い、税金の滞納財産の先取特権を購入することを法的に約束するようになります。 あなたがレモンと動けなくならないようにあなたが値をつけている特性を研究することを忘れないでいなさい。 プロパティで運転し、火災や水害のような明白な問題をチェックするのは簡単です。 あなたは税の先取特権のために$10,000を支払うと家が焼失しているので、土地はworth5,000だけの価値がある場合は、お金を失うことになります。
あなたが差し押さえた場合、あなたはこれらの債務で立ち往生されますので、あなたは、IRS税の先取特権のように、それに他の先取特権と判断の多く 郡のレコーダーでタイトルを確認してください。 また、郡の測量士のオフィスを訪問し、彼らの地図や調査を調べるかもしれません。 あなたが興味を持っているプロパティが内陸にあるか、道路へのアクセスがない場合、それはあなたが思うほど価値がないかもしれません。
住宅所有者が税金負債を支払ったときに、プロパティがオークションリストから削除されることに注意してください。 それはあなたが償還プロパティに時間を無駄にしていないので、オークションの日付にできるだけ近いあなたの研究を行うことをお勧めします,あ
先取特権オークションはどのように機能しますか？
主なオークション方法は二つあります。 一つは、潜在的な投資家は、彼らが証明書に受け入れて喜んでいる関心の最低額を入札する入札ダウン、として知られています。 自治体は18パーセントと高くすることができ、最大法定率を持っており、投資家はそこから入札します。 ほとんどの投資家は3パーセントと7パーセント間の率と離れて来る。
第二のオプションは、証明書にプレミアムを入札することを含みます。 あなたは税の先取特権を購入するとき、あなたは基本的に住宅所有者の債務の額を支払っている–それは戻って税金プラス利息と罰則です。 この金額を上回る最高の保険料を支払う投資家が勝ちます。
私は財産に税金を返済した場合、私はそれを所有していますか？
税金先取特権証明書を購入するとき、あなたは家への証書ではなく、借金の支払いを受ける権利を購入しています。 自家所有者はまだ家の法的所有者です。 彼が税金負債を支払わなければ、あなたは抵当流れすることができます。 しかし、税の先取特権を購入することはできません,好転し、次の日のプロパティに抵当流れ.
すべての管轄区域において、住宅所有者は、証明書に対して支払った金額に利息と罰則を返済するために、償還期間（三ヶ月から三年の間）を許可されています。 それはあなたが財産の所有権を取るために差し押さえ手続訴訟を提出することができることを償還期間がアップした後にのみです。 税の先取特権の大半は償還日前に支払われているので、それはめったに起こりません。
ここに例があります。 住宅所有者がsum3,000の合計で税金を滞納しており、10％の金利を入札したとしましょう。 州はまた、6ヶ月ごとに50ドルの違約金を請求します。 あなたは税の先取特権を取得し、所有者がoff3,000の借金を完済するまで、12ヶ月間それを保持します。 あなたの収入はinterest300（12ヶ月で10パーセント）とペナルティ収入（two50で二つのサイクル）でinterest100の利息で構成されています。 得られる総興味はinvestment400に対してinvestment3,000投資である。 それはあなたの目的が興味の適当な率とあなたの投資資本の背部を得ることなら勝利である。 しかし、あなたの目標は、ノックダウン価格で不動産を購入する場合は、住宅所有者が支払うときに運が悪いことになるだろう。
税の先取特権の販売は税の行為の販売と同じであるか。
出版時点では、31州は”税行為州。”これらの状態では、投資家は財産証書だけでなく、税の負債に直接入札。 落札者は、落札金額のオークション日に法的なタイトルを取得します。 しかし、住宅所有者はまだ彼らが借りているものに良いし、ほとんどの州でタイトルを取り戻すために法的償還期間を持っています。 だから、現実には、あなたは数ヶ月または数年のために自由と明確なタイトルを取得するつもりはありません。 所有者が償還する場合は、プロパティを失うことになるが、あなたは関心と罰則の形であなたの投資のリターンが表示されるはずです。
納税証書の販売は通常オークションであり、入札はそこから戻って税金、罰則、利息とラチェットの量で始まります。 これらのオークションは最も高い入札者に行く行為の従来のフォーマットに続く。 他の州は、このようにオークション販売をバイパスし、固定価格のためのバイヤーに直接税デフォルトのプロパティを販売しています。 いずれにしても、価格は家の現在の市場価値にかなり近く坐りがちである。 それは掘り出し物を着陸することは確かに可能ですが、それはあなたがペニー*オン*ザ*ドルの契約を得るでしょうまずありません。
住宅所有者の破産に気をつけろ
税の先取特権は比較的安全な投資のように見えるかもしれませんが、延滞納税者が破産のためにファイルした場合、彼らは彼らの債務を償還するためにさらに多くの時間を与えられることを理解しています。 破産は、あなたが差し押さえのためにあなたの投資やファイルのリターンを収集するためにも長く待たなければならないので、収集の努力を停止す 破産裁判所は、債務者が自分の足に戻って得るのを助けるために金利を減らすために広い緯度を持っているので、破産申請はまた、低い金利をトリガ