Seksjon 1031 i Internal Revenue Code tillater utsettelse av gevinst ved avhending av forretnings-eller investeringseiendom dersom inntektene blir reinvestert i lignende eiendom og transaksjonen ellers kvalifiserer som en lignende utveksling. For å kvalifisere som en lignende utveksling, må både tilbakelevert eiendom og erstatningseiendom holdes for bruk i handel, virksomhet eller investeringsformål. Å bestemme hva som utgjør ‘holdt for bruk i en handel, virksomhet eller investeringsformål’ har vært en betydelig kilde til strid mellom Franchise Tax Board (FTB) og skattebetalere de siste årene. Denne tvisten har manifestert seg i flere saker som involverer lignende utvekslinger strukturert som såkalte» Swap and Drop » – transaksjoner.
i en typisk «Swap and Drop» – transaksjon bidrar skattebetaleren med erstatningseiendommen og / eller inntektene fra salget av den avståtte eiendommen til EN LLC eller et partnerskap på lavere nivå. Denne typen struktur kan foretrekkes når det er partnere som ønsker å selge sine aksjer i den tilbakeleverte eiendommen og andre partnere som ønsker å fortsette sin skattefordelte investering i en annen eiendom. Bare å kjøpe ut partnerne er vanligvis ikke mulig fordi partnerskapet sannsynligvis vil måtte refinansiere den opprinnelige eiendommen for å få de nødvendige kontanter for buyout. Siden like-kind børser krever at verdien av erstatningseiendommen er større enn eller lik verdien av den tilbakeleverte eiendommen, vil de resterende partnerne måtte bidra med ekstra kontanter eller risikere å motta en skattepliktig oppstart i utvekslingstransaksjonen, noe som reduserer fordelene ved å inngå en utsatt skattebytte.
FTB har tidligere tatt stilling Til At Seksjon 1031-utvekslinger strukturert som en» Swap and Drop » – transaksjon ikke kvalifiserer for utsatt skattebehandling fordi den ser på transaksjonen som en utveksling av fast eiendom for immateriell personlig eiendom (dvs.partnerskapsinteresser, som er spesifikt utelukket fra typer eiendom som er kvalifisert for utsatt skatt i Henhold til Seksjon 1031). FTB har også hevdet at» Swap and Drop » – transaksjonen utelukker skattebetalere fra den nødvendige beholdningen av erstatningsegenskapen til bruk i en handel eller virksomhet eller for investeringsformål på grunn av den forbigående karakteren av erstatningseiendommens eierskap før overføringen TIL LLC ELLER partnerskapet på LAVERE nivå.
Styret For Utjevning (BOE) holdt imidlertid nylig at En Seksjon 1031-utveksling strukturert som en» Swap and Drop » – transaksjon faktisk kvalifiserte seg for utsatt skattebehandling*. Restauranter I Nærheten Av Rago Development Corp., byttet selskapet fast eiendom FOR TIC-interesser i erstatningseiendommer bestående av utviklede og uutviklede pakker. Skattebetaleren ble pålagt av utlåner å konsolidere SINE tic-interesser i de utviklede pakkene til en enkelt llc innen syv måneder etter kjøpet av eiendommene. FTB hevdet at transaksjonen ikke kvalifiserte seg for utsatt skattebehandling fordi skattebetaleren ikke klarte å holde erstatningsegenskapene til bruk i en handel eller virksomhet eller for investeringsformål, og at trinntransaksjonsdoktrinen skulle brukes til å omarbeide transaksjonen som skattebetalerne har mottatt partnerskapsinteresser i LLC i stedet for fast eiendom som erstatningseiendom. BOE avviste disse argumentene og mente at transaksjonen var en bona fide videreføring av skattebetalers investering i fast eiendom. FØLGELIG holdt BOE at transaksjonen var en gyldig utveksling i Henhold Til Seksjon 1031 og kvalifisert for utsatt skattebehandling.
FTB har vært aggressivt revisjon like-kind valutatransaksjoner i løpet av de siste årene. Denne avgjørelsen, mens ikke presedens, vil påvirke flere pågående appeller under behandling. BOES beslutning bør gi et visst nivå av komfort for skattebetalere som engasjerer seg i» Swap and Drop » – transaksjoner. Ta kontakt MED SLD-rådgiveren din for ytterligere informasjon på 415.397.4444.
* Appell Av Rago Development Corp., 2015-SBE-001, datert juni 23, 2015.