VIRKNINGEN AV COVID-19 på Utleier-og Leietakerproblemene

En landsdekkende stenging ble pålagt Av Sentralregjeringen fra 25. Mars for å dempe spredningen Av Covid-19 sykdom. Det har betydelig påvirket forholdet mellom utleiere og leietakere. Hvis leietaker har midler tilgjengelig med ham, blir ikke plikten til å betale leie påvirket.

Av Kiran Bhardwaj

SELV OM COVID – 19-pandemien ikke var en forventet hendelse, hvis den ikke oppfyller kravet til en leietaker om å ha rett til å suspendere betaling av leie. Delhi-regjeringen hadde satt grenser for borgernes bevegelse i byen fra 23. Mars, på Grunn Av Covid-19-tilfeller som kom opp i Hovedstaden rundt den tiden. Mange leietakere står overfor finanskrisen På Grunn Av Coronavirus og er ikke i stand til å betale leie. Når leietaker standard på leie, utleiere lider og kan ikke være i stand til å møte sine egne økonomiske forpliktelser som gjør boliglån betalinger på leie eiendom, strøm og vann kostnader, forsikring, vedlikehold, eiendomsskatt, etc. Under Covid-19 er det nødvendig at utleiere ikke gir varsel eller søker besittelse i løpet av denne utfordrende tiden og hidtil usete omstendigheter for å holde hverandre trygge og uten en veldig god grunn til å gjøre det, og videre bør lette tiltak som helse og sikkerhet under lockdown tid. Leietakere bør fortsette å betale leie og overholde alle andre vilkår i deres leieavtale etter beste evne.

i en normal situasjon når leietaker ikke betaler leie, har utleiere muligheten til å avslutte leieforholdet i samsvar med gjeldende lover og utleiere kan da sende inn en utkastelsessak for å få leietakerne fysisk fjernet fra leieforholdet. MEN PÅ GRUNN AV COVID-19 har bekymringer for helse og sikkerhet ført hvert sted til og med domstoler til å legge midlertidig forbud mot utkastelse. En utleier kan sende utkastelse sak i en domstol, men saken kan ikke bli hørt som bare hastesaker er oppført for høring. Men selv om utleiere fjerne leietakere akkurat nå, utleiere kommer til å bli møtt med mange problemer likte å få nye leietakere, signere en ny leieavtale eller leieavtale, og få de nye leietakerne flyttet inn med å ta alle tiltak for å overholde emergency retningslinjer og helse og sikkerhet tiltak vedtatt Av Regjeringen. En Utleier kan ta noen tiltak som frafall av leie for en måned, utsette leie eller gi rabatt på leie eller redusere leiebeløpet. Utleier kan ha et ord med leietaker om situasjonen og omstendighetene og prøve å imøtekomme deres forslag. Leietaker kan gjøre alt de kan for å holde opp sin del av avtalen og være sikker på å sette eventuelle avtaler skriftlig helst som et tillegg til din nåværende lease-eller leieavtale, inkludert alle detaljene i de avtalte ordningene, og kan ta hjelp av alternativene gitt under COVID-19 relieffer, ordninger etc. eller samle inn penger eller kuponger for å hjelpe leietakere.

mens den gamle Leien Kontroll Loven mandat registrering av leieavtaler overstiger 11 måneder eller Over Rs. 50.000 i verdi, mandater den nye loven alle leieavtaler som skal registreres Hos Leiemyndigheten, uavhengig av leieperioden og verdien av leieforholdet. Det inkluderer både kommersielle og bolig leieforhold; inkludert bruk av lokaler for pedagogisk bruk, men inkluderer ikke lokalene registrert under Fabrikkene Act, 1948. Utleier kan ta bare to måneders leie som sikkerhet. Hvis utleier føler at ulovlig aktivitet som skjer i leide lokaler eller det er uaktsomhet på den delen av leietaker eller plage skapt av leietaker og skade er forårsaket til naboene så han kan gå Til Retten for å få lokalene fraflyttet. Utleier kan ikke gå inn i de faste lokaler som og når han vil. Utleier må gi 24 timers varsel for å gå inn i de faste lokaler til leietaker og eventuell reparasjon eller vedlikehold som skal gjøres til den leide eiendommen må gjøres av utleier.

Tiltak under Coronavirus, 2020:-

1. Den 23. Mars 2020 annonserte Regjeringen en fryse av leieøkninger og beskyttelse mot leieavtaler. DETTE har blitt brukt som lov gjennom LOVGIVNINGSLOVEN COVID – 19 Response (Urgent Management Measures), som trådte i kraft 26. Mars 2020. Dette betyr at utleiere ikke kan øke leie for sine utleieboliger. Dette gjelder for en innledende periode på seks måneder, fra 26. Mars 2020 til 25. September 2020.
2. restriksjonene for å avslutte et leieforhold gjelder fra 26. Mars 2020 til 25. juni 2020. Fra 26. juni 2020 kan utleiere gi varsel om å si opp en leieforholdet under normal Bolig Leieforhold Loven bestemmelser. Normal oppsigelsestid fra den dagen den er gitt vil gjelde.
3. Utleiere og leietakere bør følge fysisk avstand, personlig hygiene og overflate rengjøring veiledning og bør holde poster for kontakt sporing formål. De må følge Regjeringens helseråd om COVID-19.
4. Den 29. Mars hadde Hon ‘ ble Delhi Chief Minister appellert til utleiere om ikke å tvinge leietakere i en eller to måneder til å gi leie og godta betalinger i avdrag dersom leietaker er kort på penger. Senere, i April, hadde En ordre fra Delhi Disaster Management Authority kalt for «streng overholdelse» av retninger som utleiere ikke vil kreve leie fra arbeidsinnvandrere og studenter i en måned. Det kreves respektive distriktsdommer å spre bevissthet om dette direktiv og, i tilfelle manglende overholdelse, ta rettslige skritt.
5. Som rådgiver annonserte Delhi-Regjeringen og ba utleiere om å tilgi leie for de neste 3 månedene, og Hon ‘ ble CM gikk også for å si at regjeringen vil betale leie er leietaker unnlater å gjøre det.
6. I Uttar Pradesh utstedte Regjeringen også en magisteriell ordre om å fengsle eller fine utleiere som ikke klarer å utsette leieinnkrevingen med en måned. Videre maharashtra Bolig Avdeling råde utleiere å utsette leie i minst tre måneder og ikke å kaste leietaker for manglende betaling av leie eller restskatt.
7. det er allerede en hjelpelinje for å overvåke situasjonen og personer fornærmede kan nærme seg de berørte myndighetene.
8. RBI annonserte også en 3 måneders EMI-ferie på ulike lånetyper. Men slike overbærenhet programmer bare utsette boliglån betalinger. Renter fortsetter å påløpe på utestående lånebeløpet, heller deretter helt avkall av eller avslutte den.

men bare kunngjøring i fravær Av Offentlige forordninger for ærbødighet av leie ikke lovlig frikjenne leietakere fra leieavgift. Å være rådgiver i naturen, bør det ikke misforstås som absolutt eller rettskraftig av leietakere. Begrunnelsen bak ordren var å gi litt pusterom til leietakere som ikke klarer å betale leie i denne kriseperioden. Utleiere med fulle lommer og i god intensjon som Lodha Group annonserte en full fraskrivelse for over 200 kommersielle leietakere til normalitet returnerer. Men ikke alle utleiere har råd til utleie fritak eller utsettelser, spesielt pensjonister som overlevelse i stor grad avhenger av leieinntekter.

Hon ‘ ble Delhi High Court har nylig vedtatt En Dom datert 21-05-2020 I Ramanand og Andre vs. Dr. Girish Soni Og Anr., hvor Retten avviste Søknaden innlevert Av Ankende Part-Leietakere for suspensjon av betaling av leie, på Grunn Av Covid19 Lockdown situasjon. En enkelt dommer benk Av Hon ‘ble Rettferdighet Ms Pratibha M Singh sa leietakere ikke kan påberope læren om suspensjon av leie på grunnlag av» en force majeure hendelse som de (søkerne) ikke har til hensikt å overgi de bebodde lokaler og fortsette å okkupere det». Force majeure er en hendelse som er utenfor partenes kontroll og inkluderer både naturhandlinger som jordskjelv, flom, etc og handlinger av mennesker som opptøyer, streik og krig, etc. I et slikt tilfelle må partene overholde kontraktsbetingelsene i force majeure-klausulen for å avgjøre om leietaker er ansvarlig for å betale leie eller har rett til å suspendere leien. At det ikke er noen kontraktsfestede bestemmelser knyttet til force majeure tilstand eller om suspensjon eller frafall av leie i tilfelle av en force majeure hendelse. Videre Er Avsnitt 32 og 56 I Kontraktloven ikke gjeldende i dette tilfellet, da Delhi Rent Control Act 1958 gjelder. «Leietakernes søknad om opphevelse av husleien kan dermed avvises i den grad at ved påberopelse av læren om opphevelse av husleien på grunnlag av en force majeure-hendelse, fremgår det av de innleveringer som er gjort at leietakerne ikke har til hensikt å overgi de fastboende lokalene. Mens du holder at suspensjon av leie er ikke tillatt i disse fakta, noen utsettelse eller avslapping i planen for betaling kan gis på grunn av lockdown, » retten sa. Retten observerte også at hvis leietaker var i besittelse av lokalene som var i beboelig tilstand, leietaker var bundet til å betale husleien. Det ble videre hevdet at Siden Leieavtalen var en utført kontrakt, Var Leietaker bundet av vilkårene i Nevnte Kontrakt og måtte oppfylle sine kontraktsforpliktelser og betale leien som hadde påløpt i Covid-19-perioden.

i et nylig tilfelle, den 30. April, hadde Hon ‘ ble Høyesterett vedtatt en ordre i Tilfelle Av Pawan Pathak Prakash v Bar Council Of India, Skriftlig Petisjon (Sivil) Nr. 10949 av 2020 som uttalt at

den 5. Mai, i Et annet tilfelle Av Pawan Pathak Prakash v Union Of India, Stevning Nr. 11005 av 2020, hevdet Retten at

‘Vi er ikke tilbøyelige til å underholde denne petisjonen i Henhold Til Artikkel 32 I Grunnloven. Stevningen begjæringen er følgelig avvist ‘

I dette tilfellet, retten avviste begjæringen ber om avkall på leie for advokater i lockdown perioden. Rettskjennelse nevner ikke at betale leie er obligatorisk for leietakere av alle eiendommer enten bolig, industri eller kommersielle. Hon ‘ ble Høyesterett har avvist kravet om konsesjon i å betale leie Av Chamber-Office til advokatene I Høyesterett Bar Association. Retten sier at ingen spesiell unntak kan gis til advokater.

under omstendighetene vil det være vanskelig for de fleste av utleier til 30. September 2020 å starte besittelsessaker med mindre de har gitt sine leietakere tre måneders varsel.

Force majeure-klausulen gir midlertidig utsettelse til en part fra å utføre sine forpliktelser i henhold til en kontrakt.Formuleringen av klausulen avgjør om en bestemt hendelse faller innenfor klausulen og hvilke konsekvenser som skal følges. Et spørsmål som kan oppstå er om En Leietaker kan påkalle Læren Om Frustrasjon i fravær av En Force Majeure-Klausul for Manglende Betaling av Leieavtalen? Typisk, Læren påberopes i tilfeller der formålet med deres kontrakt er holdt for å være frustrert Under Seksjon 56 Av Indian Contract Act. Hon ‘ ble Høyesterett I Raja Dhruv Dev Chand v Raja Harmohinder Singh, (1968) 3 SCR 339, AIR 1968 SC 1024, har imidlertid observert «Myndigheter i domstolene I India har generelt sett sett På At Seksjon 56 I Kontraktsloven ikke gjelder når partenes rettigheter og forpliktelser oppstår under overføring av eiendom under leieavtale». Dermed er det usannsynlig at en leietaker kan kreve frustrasjon av kontrakten i fravær Av En Force Majeure klausul i henhold til en leieavtale og søke frafall av leieavtale som følge av En Force Majeure hendelse. Men de fleste leieforholdet avtaler ikke har levering av ‘force majeure’ og kan ikke påberope læren om frustrasjon og så med mindre kunngjøringer er støttet av forordninger, usikkerheten i sin gjennomførbarhet forblir. Uavhengig Av Regjeringens innsats, kan individuelle omstendigheter føre til foreclosure saksbehandling over hele landet. Heldigvis Er Hon ‘ ble Høyesterett i sin dom I Vishal N. Kalsaria Vs. Bank Of India & Ors. (2016) 3 SCC 762 og I tilfelle Av Bajarang Shyamsunder Agarwal Vs. Central Bank Of India, (2019)9SCC 94, har hevdet at «rettighetene til en rettmessig leietaker kan ikke bli kompromittert under SARFAESI Act proceedings. Driften Av Rent Control Act kan imidlertid ikke utvides til en «leietaker-in-sufferance».

Konklusjon

den økonomiske ødeleggelsen på grunn av spredning Av Koronaviruset har tvunget private partier og talsmenn til å se gjennom den fine utskriftskopien til fremtidige beviskontrakter. Midt i pandemien påvirker de mye glemte og usynlige hendene til» force majeure » – bestemmelsen i kontrakter og leieavtaler kontraktsforpliktelser gjennom hele. Men Force Majeure hendelser er ikke uttømmende lagt ut under loven og anvendelsen av denne bestemmelsen avhenger av språket i leieavtalen og tolkning av Domstolene. Effekten av dette viruset på leieavtalen vil avhenge av Den endelige avgjørelsen Fra Domstolene. Et ideelt scenario for en leietaker og utleier ville være å forhandle og diskutere situasjonen og forhandle om vilkårene i avtalen for frafall av leie eller alternativ løsning for å unngå rettssaker og kompleksiteter. Alle vilkårene i avtalen skal være skriftlig for å gi pusterom til begge parter. Videre, i fravær av klarhet fra myndighetene om leieforpliktelser i henhold til kommersielle leieavtaler, er bedrifter igjen sliter med null salg kombinert med lønn og leieforpliktelser.

Forfatteren Er Advokat-På-Posten, Høyesterett I India.