właściciele domów, którzy wpadają na trudne czasy, ryzykują utratę domów, jeśli nie płacą podatków od nieruchomości. To dlatego, że samorządy mają prawo do umieszczenia zastawu na domu za zaległe podatki, które uniemożliwiają sprzedaż lub refinansowanie nieruchomości, dopóki dług nie zostanie spłacony. Dla inwestorów nieruchomości jest to szansa. Zamiast przejść przez wykluczenia, powiaty często wolą aukcję off ich zastawów podatkowych. Kto zaoferuje najwyższą cenę, wygrywa prawo do zwrotu swojej inwestycji wraz z wypłatą odsetek od właściciela domu.
Co To jest sprzedaż podatkowa?
powiaty i miasta dysponują potężnym mechanizmem egzekwowania prawa, gdy właściciele domów zalegają z podatkami od nieruchomości: prawo do zastawu przeciwko domowi. Zastaw jest roszczeniem prawnym przeciwko nieruchomości. Daje to posiadaczowi zastawu prawo do pobrania długu podatkowego wraz z odsetkami i karami od właściciela nieruchomości. Posiadacz zastawu może również zamknąć nieruchomość, jeśli dług nie zostanie spłacony w określonym czasie.
podczas gdy zastaw daje Gminie prawo do wykluczenia, większość decyduje się na ominięcie kosztów związanych z wykluczeniem i zamiast tego sprzedać swoje zastaw na sprzedaż podatku. Sprzedaż podatkowa to aukcje, w których inwestorzy ubiegają się o prawo własności certyfikatu zastawu podatkowego. Inwestorzy zarabiają na jeden z dwóch sposobów: poprzez pobranie odsetek od długu podatkowego od właściciela domu lub przez zajęcie nieruchomości i przejęcie własności tytułu własności.
gdzie znaleźć nieruchomość podatkową na sprzedaż?
różne gminy mają różne zasady sprzedaży zastawów na podatek od nieruchomości, ale ogólnie rzecz biorąc, po złożeniu zastawu nieruchomość zostanie umieszczona na liście zaległych podatków i zaplanowana na sprzedaż w następnej aukcji. Listę zbliżających się Sprzedaży podatków można znaleźć na stronie internetowej powiatu. Porozmawiaj z Powiatowym Urzędem podatkowym o tym, jak działa aukcja i jak wziąć udział. Niektóre jurysdykcje pobierają opłaty lub depozyty za uczestnictwo. Większość kalifornijskich hrabstw, na przykład, pobiera depozyt w wysokości od $2,500 do $5,000, aby wykluczyć fałszywych oferentów. Depozyt jest zwracany po aukcji, jeśli nie wygrasz.
w dniu aukcji zwycięski oferent staje się prawnie zobowiązany do zapłaty zaległych podatków i zakupu zastawu na nieruchomości. Pamiętaj, aby zbadać nieruchomość, na którą licytujesz, aby nie utknąć z cytryną. Łatwo jest przejechać przez nieruchomość i sprawdzić oczywiste problemy, takie jak pożar lub powódź. Jeśli zapłacisz $10,000 za zastaw podatkowy, a ziemia jest warta tylko $ 5,000, ponieważ dom spłonął, stracisz pieniądze.
możesz nie chcieć licytować nieruchomości z wieloma innymi zastawami i wyrokami na niej, jak zastaw podatkowy IRS, ponieważ utkniesz z tymi długami, jeśli przejmiesz własność. Sprawdź tytuł z rejestratorem Okręgowym. Możesz również odwiedzić biuro geodetów powiatowych i przejrzeć ich Mapy i ankiety plat. Jeśli nieruchomość, którą jesteś zainteresowany, jest bez dostępu do morza lub nie ma dostępu do drogi, może nie być warta tyle, ile myślisz.
pamiętaj, że nieruchomości są usuwane z listy aukcji, gdy właściciel domu spłaca dług podatkowy. Dobrym pomysłem jest przeprowadzenie badań jak najbliżej daty aukcji, aby nie tracić czasu na odkupioną nieruchomość i upewnić się, że masz zaktualizowaną listę.
jak działa Aukcja zastawu?
istnieją dwie podstawowe metody aukcji. Jeden z nich jest znany jako bid-down, gdzie potencjalni inwestorzy oferują najniższą kwotę odsetek, które są gotowi zaakceptować na certyfikacie. Gmina ma maksymalną ustawową stawkę, która może wynosić nawet 18 procent, a inwestorzy licytują stamtąd. Większość inwestorów odchodzi z oprocentowaniem od 3 do 7 procent.
druga opcja polega na licytowaniu premii za certyfikat. Kupując zastaw podatkowy, zasadniczo płacisz kwotę zadłużenia właściciela domu-to podatki zwrotne plus odsetki i kary. Wygrywa inwestor, który zapłaci najwyższą premię powyżej tej kwoty.
czy jeśli spłacę podatek od nieruchomości to czy jestem jej właścicielem?
kupując zaświadczenie o zastawie podatkowym, kupujesz prawo do otrzymania spłaty długu, a nie akt własności domu. Właściciel domu jest nadal prawnym właścicielem domu. Jeśli nie zapłaci długu podatkowego, możesz je przejąć. Ale nie można kupić zastawu podatkowego, zawrócić i przejąć nieruchomości następnego dnia.
w każdej jurysdykcji właściciele domów mogą mieć okres wykupu-od trzech miesięcy do trzech lat – na zwrot kwoty zapłaconej za certyfikat wraz z odsetkami i karami. Dopiero po upływie okresu wykupu można złożyć pozew o przejęcie własności nieruchomości. Zdarza się to rzadko, ponieważ zdecydowana większość zastawów podatkowych jest płacona przed datą umorzenia.
oto przykład. Załóżmy, że właściciel domu jest zaległy z podatkami w sumie $3,000 i masz licytować 10 procent stopy procentowej. Państwo pobiera również 50 dolarów kary co 6 miesięcy. Nabywasz zastaw podatkowy i utrzymujesz go przez 12 miesięcy, dopóki właściciel nie spłaci długu w wysokości 3000 dolarów. Twoje zarobki składają się z odsetek w wysokości $300 (12 miesięcy w 10 procentach) i $100 w przychodach karnych (dwa cykle w $50). Suma zarobionych odsetek wynosi 400 USD w stosunku do inwestycji w wysokości 3000 USD. To wygrana, jeśli twoim celem jest odzyskanie kapitału inwestycyjnego plus przyzwoita stopa procentowa. Ale jeśli twoim celem jest kupić nieruchomości po cenach knock-down, będziesz mieć pecha, gdy właściciel domu płaci.
czy sprzedaż zastawu podatkowego jest taka sama jak sprzedaż aktu podatkowego?
w momencie publikacji 31 stanów to ” Stany podatkowe.”W tych stanach inwestorzy licytują bezpośrednio akt własności, a nie tylko dług podatkowy. Zwycięski oferent nabywa tytuł prawny w dniu aukcji za kwotę swojej zwycięskiej oferty. Jednak właściciele domów nadal mają prawny okres wykupu, aby naprawić to, co są winni i odzyskać tytuł w większości stanów. Tak więc w rzeczywistości, nie dostaniesz tytułu za darmo i jasne przez kilka miesięcy lub lat. Stracisz nieruchomość, jeśli właściciel wykupi, ale powinieneś zobaczyć zwrot z inwestycji w postaci odsetek i kar.
sprzedaż akcyzy podatkowej to zazwyczaj aukcje, a licytacja zaczyna się od wysokości zaległych podatków, kar i odsetek, a następnie od ich wysokości. Aukcje te mają tradycyjny format, a akt własności trafia do oferenta o najwyższej wartości. Inne państwa sprzedają nieruchomości obciążone podatkiem bezpośrednio nabywcom za ustaloną cenę, omijając w ten sposób sprzedaż aukcyjną. Tak czy inaczej, ceny wydają się siedzieć dość blisko aktualnej wartości rynkowej domu. Chociaż jest to z pewnością możliwe, aby wylądować okazja, jest mało prawdopodobne, dostaniesz grosze-na-the-dollar deal.
uważaj na upadłość właściciela domu
podczas gdy zastawy podatkowe mogą wydawać się stosunkowo bezpieczną inwestycją, zrozum, że jeśli zaległy podatnik złoży wniosek o upadłość, otrzymają jeszcze więcej czasu na odkupienie swojego zadłużenia. Bankructwo ma tendencję do zatrzymania wysiłków windykacyjnych, więc będziesz musiał czekać jeszcze dłużej, aby zebrać zwrot z inwestycji lub złożyć wniosek o wykluczenie. Ogłoszenie upadłości może również spowodować obniżenie stopy procentowej, ponieważ sądy upadłościowe mają szeroką swobodę obniżania stóp procentowych, aby pomóc dłużnikom stanąć na nogi.