od 25 marca rząd centralny nałożył ogólnokrajową blokadę w celu ograniczenia rozprzestrzeniania się choroby Covid-19. Znacząco wpłynęło to na relacje właścicieli i najemców. Jeżeli najemca ma przy sobie środki finansowe, nie ma wpływu na jego obowiązek płacenia czynszu.
By Kiran Bhardwaj
chociaż pandemia COVID-19 nie była spodziewanym wydarzeniem, jeśli nie spełnia wymogu, aby najemca miał prawo do zawieszenia płatności czynszu. Rząd Delhi nałożył ograniczenia na ruch obywatelski w mieście od 23 marca, ze względu na przypadki covid-19 Zbliżające się w stolicy w tym czasie. Wielu najemców boryka się z kryzysem finansowym spowodowanym koronawirusem i nie jest w stanie płacić czynszu. Gdy Najemca nie wywiązuje się z czynszu, właściciele cierpią i mogą nie być w stanie wywiązać się z własnych zobowiązań finansowych, takich jak spłata kredytu hipotecznego na wynajmowanej nieruchomości, opłaty za prąd i wodę, ubezpieczenie, utrzymanie, podatek od nieruchomości itp. Podczas Covid – 19 konieczne jest, aby właściciele nie powiadamiali ani nie starali się o posiadanie w tym trudnym czasie i bezprecedensowych okolicznościach, aby zapewnić sobie bezpieczeństwo i bez bardzo dobrego powodu, aby to zrobić, a ponadto powinni ułatwić środki, takie jak zdrowie i bezpieczeństwo w czasie blokady. Najemcy powinni nadal płacić czynsz i przestrzegać wszystkich innych warunków umowy najmu, najlepiej jak potrafią.
w normalnej sytuacji, gdy Najemca nie płaci czynszu, wynajmujący mają możliwość wypowiedzenia najmu zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a wynajmujący mogą następnie złożyć wniosek o eksmisję, aby najemcy fizycznie usunęli się z najmu. Ale ze względu na COVID-19, mając obawy dotyczące zdrowia i bezpieczeństwa doprowadziły każde miejsce, nawet sądy, do wprowadzenia tymczasowego zakazu eksmisji. Właściciel może złożyć sprawę eksmisji w sądzie, ale sprawa może nie zostać wysłuchana, ponieważ tylko pilne sprawy są wymienione na rozprawę. Jednak nawet jeśli właściciele usuwają najemców teraz, właściciele będą mieli do czynienia z wieloma problemami, takimi jak pozyskiwanie nowych najemców, podpisanie nowej umowy najmu lub najmu i wprowadzenie nowych najemców, podejmując wszelkie środki w celu przestrzegania wytycznych awaryjnych oraz środków bezpieczeństwa i higieny pracy przyjętych przez rząd. Właściciel może podjąć pewne środki, takie jak zrzeczenie się czynszu na miesiąc, odroczyć czynsz lub dać zniżkę na czynsz lub zmniejszyć kwotę czynszu. Wynajmujący może porozmawiać z najemcą o sytuacji i okolicznościach i spróbować dostosować się do ich sugestii. Najemca może zrobić wszystko, aby utrzymać swoją część umowy i upewnić się, że wszelkie umowy na piśmie, najlepiej jako uzupełnienie do aktualnej umowy najmu lub wynajmu, w tym wszystkie szczegóły uzgodnionych ustaleń i może skorzystać z opcji podanych w ramach ulg COVID-19, schematów itp. lub zbierać fundusze lub bony, aby pomóc najemcom.
podczas gdy stara Ustawa o kontroli najmu nakazywała rejestrację umów najmu przekraczających 11 miesięcy lub powyżej Rs. 50.000 w wartości, nowe prawo nakazuje, aby wszystkie umowy najmu były rejestrowane w Urzędzie najmu, niezależnie od okresu i wartości najmu. Obejmuje zarówno lokale użytkowe, jak i mieszkalne; w tym wykorzystanie lokali do celów edukacyjnych, ale nie obejmuje lokali zarejestrowanych zgodnie z Ustawą fabryczną Z 1948 r. Właściciel może wziąć tylko dwa miesiące czynszu jako zabezpieczenie. Jeśli właściciel uważa, że w wynajmowanym lokalu dochodzi do nielegalnej działalności lub dochodzi do zaniedbania ze strony najemcy lub do uciążliwości spowodowanej przez najemcę i szkody wyrządzonej sąsiadom, może udać się do sądu, aby zwolnić lokal. Wynajmujący nie może wejść do wynajmowanego lokalu tak, jak i kiedy chce. Wynajmujący jest zobowiązany do 24-godzinnego powiadomienia najemcy o wejściu do wynajmowanego lokalu, a wszelkie naprawy lub konserwacje w wynajmowanej nieruchomości muszą być wykonane przez wynajmującego.
środki podczas koronawirusa, 2020:-
- 23 marca 2020 r. rząd ogłosił zamrożenie podwyżek czynszów i ochronę przed zakończeniem dzierżawy. Zostało to zastosowane jako prawo poprzez ustawę legislacyjną Covid-19 Response (Urgent Management Measures), która weszła w życie 26 marca 2020 r. Oznacza to, że właściciele nie mogą zwiększyć czynszu za swoje nieruchomości na wynajem. Będzie to miało zastosowanie przez początkowy okres sześciu miesięcy, od dnia 26 marca 2020 r.do dnia 25 września 2020 r.
- ograniczenia dotyczące zakończenia najmu obowiązują od 26 marca 2020 r.do 25 czerwca 2020 r. Od 26 czerwca 2020 r. wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę najmu zgodnie z przepisami ustawy o najmie lokali mieszkalnych. Obowiązują normalne okresy wypowiedzenia od dnia jego wydania.
- właściciele i najemcy powinni stosować się do wskazówek dotyczących dystansu fizycznego, higieny osobistej i czyszczenia powierzchni oraz powinni prowadzić dokumentację w celu ustalenia kontaktów kontaktowych. Muszą przestrzegać rządowych porad zdrowotnych dotyczących COVID-19.
- w dniu 29 marca szef Hon ’ ble Delhi zaapelował do właścicieli, aby nie zmuszali najemców na jeden lub dwa miesiące do dawania czynszu i przyjmowania płatności w ratach, jeśli najemcy brakuje pieniędzy. Później, w kwietniu, zamówienie przez Delhi Disaster Management Authority wezwał do „ścisłego przestrzegania” kierunków, że właściciele nie będą żądać czynszu od pracowników migrujących i studentów przez miesiąc. Wymagała ona od odpowiednich sędziów okręgowych szerzenia wiedzy na temat tej dyrektywy, a w przypadku jej niezgodności-podjęcia kroków prawnych.
- jako doradca, rząd Delhi ogłosił i poprosił właścicieli o wybaczenie czynszu na następne 3 miesiące, a Hon ’ ble CM również oświadczył, że rząd zapłaci czynsz, jeśli najemca tego nie zrobi.
- w Uttar Pradesh rząd wydał również nakaz aresztowania lub grzywny właścicieli, którzy nie odkładają poboru czynszu o miesiąc. Ponadto Departament Mieszkalnictwa w Maharashtra radzi właścicielom odroczyć czynsz na co najmniej trzy miesiące i nie eksmitować najemcy za niezapłacenie czynszu lub zaległości.
- istnieje już infolinia do monitorowania sytuacji i osoby poszkodowane mogą zwrócić się do zainteresowanych organów.
- RBI ogłosił również 3-miesięczny urlop na różne rodzaje kredytów. Ale takie programy wyrozumiałości tylko odroczyć płatności hipotecznych. Odsetki nadal naliczane są od niespłaconej kwoty pożyczki, a następnie całkowicie z niej rezygnują lub ją przerywają.
jednak samo ogłoszenie w przypadku braku zarządzeń rządowych o odstąpieniu od czynszu nie zwalnia lokatorów z opłat najmu. Jako doradca z natury nie powinien być błędnie interpretowany jako bezwzględny lub prawnie egzekwowalny przez najemców. Uzasadnieniem zarządzenia było zapewnienie ulgi dzierżawcom, którzy nie są w stanie płacić czynszu w okresie kryzysu. Właściciele z pełnymi kieszeniami i w dobrych intencjach, tacy jak Grupa Lodha, ogłosili pełne zwolnienie dla ponad 200 najemców komercyjnych do czasu powrotu normalności. Jednak nie wszyscy właściciele mogą sobie pozwolić na zwolnienia z czynszu lub odroczenia, zwłaszcza Seniorzy, których przetrwanie w dużej mierze zależy od dochodów z wynajmu.
wysoki sąd Hon ’ ble Delhi wydał niedawno wyrok z dnia 21-05-2020 w sprawie Ramanand i inni przeciwko DR Girish Soni i Anr., w którym Sąd oddalił wniosek wnoszącego odwołanie-lokatorów o zawieszenie zapłaty czynszu, ze względu na sytuację Covid19. Ławka jednego sędziego Hon 'ble Justice ms. Pratibha m Singh powiedział, że lokatorzy nie mogą powoływać się na doktrynę zawieszenia czynszu na podstawie „Zdarzenia Siły Wyższej, ponieważ (wnioskodawcy) nie zamierzają oddać dzierżawionego lokalu i nadal go okupować”. Siła wyższa jest wydarzeniem, które jest poza kontrolą stron i obejmuje zarówno akty natury, takie jak trzęsienie ziemi, powodzie itp., jak i akty ludzi, takie jak zamieszki, strajki i wojny itp. W takim przypadku strony muszą przestrzegać postanowień umownych klauzuli siły wyższej, w celu ustalenia, czy najemca jest zobowiązany do zapłaty czynszu lub jest uprawniony do zawieszenia czynszu. Że nie ma żadnych postanowień umownych dotyczących siły wyższej lub zawieszenia lub zrzeczenia się czynszu w przypadku wystąpienia zdarzenia siły wyższej. Ponadto, sekcja 32 i 56 ustawy o umowach nie mają zastosowania w tym przypadku, jak Delhi Rent Control Act 1958 ma zastosowanie. „Wniosek najemcy o zawieszenie czynszu może zatem zostać odrzucony, ponieważ powołując się na doktrynę zawieszenia czynszu na podstawie Zdarzenia Siły Wyższej, z przedstawionych uwag wynika, że najemcy nie zamierzają oddawać wynajmowanego lokalu. Mimo że zawieszenie czynszu nie jest dopuszczalne w tych faktach, pewne odroczenie lub złagodzenie harmonogramu płatności może być przyznane ze względu na zamknięcie ” – powiedział sąd. Sąd zauważył również, że jeżeli najemca był w posiadaniu lokalu w stanie nadającym się do zamieszkania, najemca był zobowiązany do zapłaty czynszu. Ponadto stwierdził, że ponieważ umowa najmu była umową wykonaną, Najemca był związany warunkami tej umowy i musiał wypełnić swoje zobowiązania umowne oraz zapłacić czynsz naliczony w okresie Covid-19.
w niedawnej sprawie, w dniu 30 kwietnia, Sąd Najwyższy Hon ’ ble wydał postanowienie w sprawie Pawan Pathak Prakash przeciwko Radzie Adwokackiej Indii, Writ Petition (Civil) No. 10949 z 2020 r., które stwierdzało, że
„wniosek o pozwolenie na osobiste stawienie się i kłócenie jest dozwolony. Po wysłuchaniu osoby składającej petycję i biorąc pod uwagę jej zażalenie, jesteśmy zdania, że najlepszym sposobem jest, aby Rada Adwokacka Indii rozważyła pomoc swoim braciom, mając na uwadze panującą sytuację. W związku z powyższą uwagą petycja nakazowa zostaje usunięta.”
5 maja, w innej sprawie Pawan Pathak Prakash przeciwko Unii Indii, Writ petycja nr 11005 z 2020, Sąd orzekł, że
” nie jesteśmy skłonni do rozpatrywania tej petycji zgodnie z artykułem 32 Konstytucji. „
w tej sprawie Sąd oddalił wniosek o umorzenie czynszu dla prawników w okresie zamknięcia. Postanowienie sądu nie wspomina, że płacenie czynszu jest obowiązkowe dla najemców wszystkich nieruchomości, czy to mieszkalnych, przemysłowych, czy komercyjnych. Sąd Najwyższy Hon ’ ble odrzucił wniosek o koncesję w zakresie płacenia czynszu Izby Adwokackiej adwokatom Izby Adwokackiej Sądu Najwyższego. Sąd stwierdził, że adwokatom nie można udzielić specjalnego zwolnienia.
w tych okolicznościach większość wynajmującego będzie miała trudności do 30 września 2020 r., aby rozpocząć postępowanie w sprawie posiadania, chyba że poinformuje najemcę o trzymiesięcznym wypowiedzeniu.
klauzula Siły Wyższej zapewnia tymczasowe odroczenie stronie wykonania jej zobowiązań wynikających z umowy.Sformułowanie klauzuli decyduje o tym, czy dane zdarzenie mieści się w klauzuli i jakie konsekwencje należy ponieść. Może powstać pytanie, czy najemca może powołać się na doktrynę frustracji w przypadku braku klauzuli Siły Wyższej o Niezapłaceniu czynszu najmu? Zazwyczaj doktryna jest przywoływana w okolicznościach, w których cel ich umowy jest uważany za sfrustrowany zgodnie z sekcją 56 indyjskiej ustawy o umowach. Jednakże, Sąd Najwyższy Hon 'ble w Raja Dhruv Dev Chand przeciwko Raja Harmohinder Singh, (1968) 3 SCR 339, AIR 1968 SC 1024, zauważył” władze w sądach w Indiach ogólnie przyjęły pogląd, że sekcja 56 ustawy o umowie nie ma zastosowania, gdy prawa i obowiązki stron powstają w wyniku przeniesienia własności w ramach dzierżawy”. W związku z tym jest mało prawdopodobne, aby najemca mógł domagać się frustracji umowy w przypadku braku klauzuli Siły Wyższej w ramach umowy najmu i domagać się odstąpienia od najmu w wyniku Zdarzenia Siły Wyższej. Jednak większość umów najmu nie ma przepisu „siły wyższej” i nie może powoływać się na doktrynę frustracji, więc o ile ogłoszenia nie są poparte rozporządzeniami, niepewność ich wykonalności pozostaje. Niezależnie od wysiłków rządu, indywidualne okoliczności mogą prowadzić do wykluczenia postępowania w całym kraju. Na szczęście Sąd Najwyższy Hon ’ ble w wyroku w sprawie Vishal N. Kalsaria Vs.Bank Of India & Ors. (2016) 3 SCC 762 oraz w przypadku Bajarang Shyamsunder Agarwal Vs. Central Bank Of India, (2019) 9SCC 94, stwierdził, że „prawa prawowitego najemcy nie mogą być naruszone w ramach postępowania SARFAESI Act. Jednak funkcjonowanie ustawy o kontroli czynszu nie może być rozszerzone na”najemcę-poszkodowanego”.
zawarcie
spustoszenie gospodarcze spowodowane rozprzestrzenianiem się wirusa Korony zmusiło prywatne strony i zwolenników do przejrzenia drobnego wydruku do przyszłych kontraktów. Wśród pandemii, znacznie zapomniane i niewidzialne ręce” siła wyższa ” przepis w umowach i dzierżawy wpływa na zobowiązania umowne w całym. Jednak Zdarzenia Siły Wyższej nie są wyczerpująco określone przez prawo, a zastosowanie tego przepisu zależy od języka umowy najmu i interpretacji sądów. Wpływ tego wirusa na dzierżawę będzie zależał od ostatecznego ustalenia dokonanego przez sądy. Idealnym scenariuszem dla najemcy i właściciela byłoby negocjowanie i omawianie sytuacji oraz ponowne negocjowanie warunków umowy o zrzeczenie się czynszu lub alternatywne rozwiązanie, aby uniknąć sporów sądowych i zawiłości. Wszystkie warunki umowy powinny być w formie pisemnej, aby zapewnić oddech dla obu stron. Ponadto ze względu na brak jasności ze strony władz co do zobowiązań najmu wynikających z umów najmu komercyjnego przedsiębiorstwa borykają się z zerową sprzedażą połączoną z zobowiązaniami dotyczącymi wynagrodzenia i najmu.