as maiores 25 “cidades dispersas” dos EUA ainda estão crescendo a um ritmo tremendo nesta década-mas seu crescimento agora inclui bairros completos, além de dispersão fragmentada.
cidades espalhadas—como Houston, Phoenix, San Antonio, San Diego, e Dallas, predominantemente no Sunbelt-cresceu principalmente durante a “era do sprawl”, de 1950 a 2010. Embora estas cidades tenham downtowns tradicionais e bairros, o desenvolvimento suburbano convencional com vias apenas de drive cobre a grande maioria de sua área de terra.As cidades dispersas definem a metrópole americana moderna, e suas recentes lutas para recuperar bairros tradicionais espelham uma tendência nacional. As suas baixas-negligenciadas durante muitas décadas-voltaram à vida nas últimas duas décadas. “A baixa tinha algumas centenas de residentes há 20 anos. Agora ele tem mais de 8.000-um número limitado principalmente pela oferta de habitação”, Escreve a revista D De Dallas.
quando se trata de padrões de crescimento, cidades dispersas importam. Os maiores 25 são o lar de 20.7 milhões de pessoas-e ancoram regiões metropolitanas com 53 milhões de pessoas, cerca de um sexto da população dos EUA.
isto pode ser difícil de imaginar hoje-mas em 1950 estes eram cidades compactas, pequenas a médias dimensões. Apenas três-Houston, Dallas e San Antonio—tinham uma população de mais de 400.000 habitantes. Agora eles são as maiores cidades dos EUA por área terrestre e entre as maiores demograficamente—seis têm mais de um milhão de residentes e Houston, o mais populoso, no máximo 2,3 milhões. Hoje em dia, cidades dispersas estão se tornando mais densas através de infill, desenvolvimento orientado ao trânsito (TOD) e retrofit suburbano.
cidades espalhadas têm a capacidade de crescer em todas as direções—para cima, para dentro e para fora. Sua alta taxa de crescimento facilita grandes novos projetos urbanos que não seriam viáveis em mercados mais frios, mas também acomoda o desenvolvimento suburbano convencional dentro de suas fronteiras.
forma urbana, infra-estrutura e demografia
estas cidades têm densidade abaixo da média, a 2.750 pessoas por milha quadrada. A pontuação média da caminhada é de 40, que é muito automóvel-dependente. No entanto, algumas destas cidades têm excelentes, distintas, downtowns históricos e uma boa oferta de bairros walkable dentro e em torno do núcleo. As cidades dispersas têm uma percentagem relativamente elevada de habitações unifamiliares—56% do total de habitações. Nas maiores cidades tradicionais, esse número é de apenas 22%.
por causa da infra-estrutura e padrões construídos desde 1950, apenas 6 por cento dos residentes caminham, bicicleta, ou tomar o trânsito para trabalhar em cidades dispersas. Por serem tão dependentes do automóvel, impõem custos de transporte muito mais elevados aos residentes. Os custos de habitação e transporte combinados, em média, cerca de 50 por cento da renda média doméstica, contra cerca de 40 por cento nas cidades tradicionais.
cidades dispersas são identificadas pela sua era de crescimento. Em 1950, eles tinham menos de 50 por cento de sua população de 2010. As fronteiras expandiram-se substancialmente através da anexação e consolidação. Eles contrastam com as cidades tradicionais, que tinham uma população de 1950 pelo menos 75 por cento da população de 2010, com pouca expansão das fronteiras pós-1950.
as cidades tradicionais são construídas principalmente sobre uma grade. As cidades dispersas consistem principalmente em padrões convencionais de Via suburbana. No meio estão cidades semi-tradicionais—como Los Angeles e Denver-composta de cerca de 50-50 mix. Aqui está um diagrama que mostra a quantidade aproximada de bairros tradicionais em três tipos de cidades—tradicional, semi-tradicional e dispersa.
cidades dispersas são lugares diversos-cerca de um terço da população é hispânica. A renda média das famílias é de US $ 54.000 ,o que é aproximadamente o mesmo que as cidades tradicionais. O Crime é relativamente baixo em cidades dispersas, embora a morte e ferimentos por automóvel é maior do que as cidades tradicionais.
cidades espalhadas têm muito em comum com muitos subúrbios. As redes de rua suburbanas são grandes barreiras ao urbanismo em cidades dispersas. Apesar das leis e políticas de rua completas e generalizadas, a tarefa de reformar vastas redes de estradas pós-1950—ou mesmo de conseguir que os engenheiros resolvam seriamente o problema—é extremamente difícil. Fora dos bairros tradicionais, o desenvolvimento urbano impraticável em cidades dispersas toma a forma de nós—em torno de paragens de trânsito, onde as parcelas podem ser reequipadas, e, ocasionalmente, sítios greenfield planejados como comunidades completas.
Trends in sprawling cities
Many of these cities are investing in rail or other rapid transit, which forms an armature for walkable, mixed-use nodes to be built around stations. O sistema de metrô de Phoenix Valley Metro light rail tem experimentado um desenvolvimento substancial em torno das estações-ajudando o sistema a atingir 50.000 pilotos por dia em 8 anos em vez de 20, o alvo projetado.
o Vale do sol está reformando parte de seu vasto tecido suburbano. “Phoenix tem algumas das mais bem projetadas re-habitações em pequena escala de shoppings em grandes espaços de encontro”, diz Ellen Dunham-Jones da Universidade de Tecnologia da Geórgia, autora de remodelação dos subúrbios.
Phoenix adotou códigos baseados em formulários em torno das estações de trânsito. A esse respeito, Phoenix é como Nashville, El Paso e Dallas. Austin também anunciou recentemente uma reforma de zoneamento iniciada para um centro amigável de trânsito.
Light rail provides a framework for TOD in cities like Charlotte. Prédios de apartamentos estão a subir por toda a Charlotte, com o objectivo de atrair milénios, notas curadas. Mais de 12.300 unidades estavam em construção no início de 2016, com cerca de 13.500 mais planejadas. Charlotte está crescendo no centro e a borda, mas “as pessoas são o desejo de conectividade para o outro e experiências, e os locais que podem entregar a mais de experiências de forma acessível pode comando de prêmios e valor ao longo do tempo,” Reprimido, diz, acrescentando que, para ajudar a resolver os milhares de novas contratações, novos desenvolvimentos necessidade de criar uma mais experiência urbana. Um desses planos transformaria 1.300 acres entre o aeroporto e o rio em um novo distrito urbano de uso misto, com uma orla costeira.
Austin possui retrofits de grande escala. O antigo Aeroporto de Mueller é um novo setor urbano construído com um novo design urbano a cerca de três milhas do centro da cidade. O domínio é um novo centro urbano com base em uma antiga fábrica da IBM e campus, incluindo o desenvolvimento de grandes áreas de estacionamento. O Austin Community College re-habitou o Highland Mall-com novas moradias a serem construídas nos parques de estacionamento. O corredor rezoning tem centros de strip Urbanizados no distrito do Congresso Sul-do outro lado do rio do centro da cidade.
In San Jose, The Santana Row mixed-use town center—largely high-end retail, entertainment, and residential—proved the market for urbanism in a conventional suburban area three miles west of downtown. Agora que Santana Row criou um centro walkable, ele está recebendo um grande influxo de emprego, diz Dunham-Jones. Projetos urbanos mais acessíveis seguiram-se no centro da cidade. Corredores foram rezoned para permitir o desenvolvimento compacto de uso misto em San Jose.
Houston tem inúmeros retrofits suburbanos, mais notavelmente CityCentre, o desenvolvimento de um shopping em um centro urbano de uso misto. Este projeto está criando o quadro físico para a comunidade em uma parte da cidade que não tinha nenhum.
Nashville está se beneficiando de alguns dos “melhores alojamentos médios desaparecidos e infill micro varejo em qualquer lugar”, diz Dunham-Jones. Três centros comerciais estão a ser reconstruídos de forma a aumentar a diversidade e a walkability. Novos projetos urbanos como o Gulch criaram mais Urbanismo perto do centro da cidade. Os corredores que levam ao centro da cidade estão a ter um desenvolvimento misto-uso-compacto.
mesmo Oklahoma está se juntando à tendência. Guthrie Green, um parque urbano no distrito de Brady Arts de Tulsa, é o ponto zero para a revitalização dos bairros de “colarinho” perto do centro da cidade. Oklahoma City tem um grande novo projeto urban infill chamado Wheeler District, 135 acres em um antigo aeroporto a uma milha do centro da cidade. A cidade aprovou recentemente US $ 120 milhões em financiamento de aumento de impostos para o novo bairro de uso misto no Rio Oklahoma que terá cerca de 2.000 unidades de habitação.
Urbanismo Regional
áreas de Metrô de todos os tipos estão se tornando mais urbanas e impraticáveis em seus padrões de crescimento, de acordo com a pesquisa da Locus, uma parte da Smart Growth America.
as áreas metropolitanas que englobam cidades dispersas têm um” índice de participação justa “de 2,3, O que significa que o desenvolvimento comercial em sua área metropolitana está tendendo para o” urbanismo walkable ” em uma proporção de cerca de 2,3:1. O índice mede o aumento ou a diminuição da quota de mercado marginal para a absorção líquida de bens imóveis durante um determinado período de tempo, em comparação com a quota de mercado no início desse período de tempo, explica a Locus.
a forma urbana das principais cidades pode influenciar os padrões urbanos em todas as áreas metropolitanas. As regiões centradas pelas cidades tradicionais têm um índice de participação de cerca de 3, enquanto as regiões que circundam as cidades dispersas estão a tornar—se mais urbanas-mas a um ritmo mais lento.
Conclusion
Because of their era of rapid growth, sprawling cities experienced maximum fragmentation of the built environment. Agora estas cidades redescobriram o valor de construir bairros e centros coesos.
downtown of sprawling cities were among the first to revive. Um bom exemplo é o forte Worth, que reconstruiu um centro da cidade durante duas décadas, culminando na fabulosa Praça Sundance (ver foto no topo do artigo). O crescente mercado de vida urbana também trouxe de volta bairros adjacentes. Os investimentos em trânsito estão a proporcionar oportunidades para locais urbanos de fácil acesso. À medida que os grandes shoppings suburbanos e outras instalações se tornam obsoletos, cidades dispersas têm a força do mercado para reconstruí-los como Centros de uso misto.Nesta era em que os lugares urbanos de walkable estão voltando, cidades dispersas estão desenvolvendo bairros coesos e centros urbanos. No entanto, o seu tecido suburbano convencional é vasto e as redes de rua pós-1950 são difíceis de transformar. As cidades dispersas continuarão a ser, na sua maioria, cidades dispersas, mas os seus residentes terão oportunidades crescentes para uma vida urbana impraticável.
o valor médio foi determinado tendo em conta a população Relativa e o índice da quota-parte das regiões onde os dados estão disponíveis no Locus.