Impact of COVID-19 on the Landlord and Tenant issues

a nationwide lockdown was imposed by the Central Government from March 25 to contain the spread of Covid-19 disease. Tem afetado significativamente a relação dos proprietários e inquilinos. Se o inquilino dispuser de fundos disponíveis, a sua obrigação de pagar a renda não é afectada.

Por Kiran Bhardwaj

Embora o COVID-19 pandemia não era um evento esperado, se não cumprir a exigência de um inquilino para ser o direito de suspender o pagamento de um aluguel. O governo de Delhi tinha colocado restrições sobre o movimento de cidadãos na cidade a partir de 23 de março, devido a Covid-19 casos que vêm para a Capital por volta dessa época. Muitos inquilinos estão enfrentando crise financeira devido ao Coronavirus e não são capazes de pagar renda. Quando o inquilino não paga a renda, os proprietários sofrem e podem não ser capazes de cumprir a sua própria obrigação financeira, tais como fazer os pagamentos de hipoteca sobre a propriedade de aluguel, eletricidade e água, seguro, manutenção, imposto predial, etc. Durante o Covid-19 é necessário que os proprietários não notifiquem nem procurem posse durante este tempo desafiador e circunstâncias sem precedentes para se manterem seguros uns aos outros e sem uma razão muito boa para o fazer e ainda deve facilitar medidas como a saúde e a segurança durante o tempo de confinamento. Os inquilinos devem continuar a pagar o aluguel e cumprir todos os outros termos de seu contrato de arrendamento ao melhor de sua capacidade.Numa situação normal em que o inquilino não paga a renda, os proprietários têm a opção de terminar o arrendamento de acordo com as leis aplicáveis e os proprietários podem então apresentar um caso de despejo para que os inquilinos sejam fisicamente removidos do aluguer. Mas devido à COVID-19, ter problemas de saúde e segurança levou todos os lugares até mesmo os tribunais a colocar a proibição temporária de despejo. Um senhorio pode arquivar um caso de despejo em um tribunal, mas o caso pode não ser ouvido, uma vez que apenas assuntos urgentes são listados para audiência. No entanto, mesmo se os proprietários remover inquilinos agora, os proprietários vão ser confrontados com muitos problemas gostava de receber novos inquilinos, assinar um novo contrato de locação ou aluguer de acordo, e obtenha os novos inquilinos mudou-se com tomando todas as medidas necessárias para cumprir orientações de emergência e de saúde e medidas de segurança passada pelo Governo. Um senhorio pode tomar alguma medida, como a renúncia ao aluguel por um mês, adiar o aluguel ou dar desconto no aluguel ou reduzir o valor do aluguel. O proprietário pode ter uma palavra com o inquilino sobre a situação e circunstâncias e tentar acomodar suas sugestões. O Inquilino pode fazer tudo o que podem para sustentar sua parte do acordo e certifique-se de colocar todos os acordos por escrito, de preferência, como um adendo ao seu atual contrato de locação ou contrato de locação, incluindo todos os detalhes dos acordos negociados e pode ter a ajuda de opções fornecidas, sob a COVID-19 relevos, esquemas etc. ou recolher fundos ou vales para ajudar os inquilinos.

While the old Rent Control Act obliged registration of the tenancy agreements over 11 months or over Rs. 50.000 em valor, a nova lei ordena que todos os contratos de arrendamento sejam registrados na Autoridade de aluguel, independentemente do prazo e do valor do arrendamento. Inclui as instalações comerciais e residenciais, incluindo a utilização de instalações para uso educativo, mas não inclui as instalações registadas ao abrigo da Lei das fábricas de 1948. O senhorio só pode ter dois meses de renda como segurança. Se o senhorio sentir que a atividade ilegal está acontecendo em locais alugados ou há negligência por parte do inquilino ou incômodo criado pelo inquilino e os danos são causados aos vizinhos, então ele pode ir ao tribunal para obter as instalações desocupadas. O senhorio não pode entrar nas instalações previstas à medida que quiser. O senhorio tem de dar 24 horas de antecedência para entrar nas instalações arrendadas ao inquilino e qualquer reparação ou manutenção a ser feita à propriedade arrendada tem de ser feita pelo senhorio.

medidas durante o coronavírus, 2020:-

1. em 23 de Março de 2020, o governo anunciou um congelamento de aumentos de renda e proteções contra terminações de arrendamento. Esta lei foi aplicada como Lei através da lei da resposta COVID-19 (medidas urgentes de gestão), que entrou em vigor em 26 de Março de 2020. Isso significa que os proprietários não podem aumentar a renda para suas propriedades de aluguel. Esta disposição aplicar-se-á por um período inicial de seis meses, de 26 de Março de 2020 a 25 de setembro de 2020.
2. as restrições à cessação de um arrendamento são aplicáveis de 26 de Março de 2020 a 25 de junho de 2020. A partir de 26 de junho de 2020, os proprietários podem notificar a cessação de um arrendamento ao abrigo das disposições normais da Lei de arrendamento residencial. Os prazos normais de pré-aviso a partir do dia em que é dado serão aplicáveis.
3. os proprietários e inquilinos devem respeitar as orientações em matéria de distanciamento físico, higiene pessoal e limpeza de superfícies e manter registos para efeitos de rastreio de contactos. Têm de seguir os conselhos de saúde do governo sobre COVID-19.
4. em 29 de Março, Hon’ble Delhi ministro chefe tinha apelado aos proprietários para não forçar os inquilinos por um ou dois meses para dar aluguel e aceitar pagamentos em prestações se o inquilino está com pouco dinheiro. Mais tarde, em abril, uma ordem da Autoridade de gestão de desastres de Delhi tinha chamado para “estrita conformidade” de direções que os proprietários não vai exigir aluguel de trabalhadores migrantes e estudantes por um mês. Exigiu que os respectivos magistrados distritais divulgassem a informação sobre esta directiva e, em caso de incumprimento, intentassem uma acção judicial.
5. como conselheiro, o governo de Deli anunciou e pediu aos proprietários para perdoar a renda para os próximos 3 meses e o Hon’ble CM também foi para declarar que o governo vai pagar a renda é o inquilino não fazê-lo.
6. In Uttar Pradesh, the Government also issued a magisterial order to prison or fine landlords who fail to poster rent collection by a month. Além disso, o Departamento de habitação de Maharashtra aconselha os proprietários a adiar a renda por pelo menos três meses e a não expulsar inquilinos por não pagamento de renda ou atraso.
7. existe já uma linha de apoio para acompanhar a situação e as pessoas lesadas podem dirigir-se às autoridades em causa.
8. o RBI também anunciou um feriado de 3 meses EMI em vários tipos de empréstimos. Mas tais programas de paciência só adiar pagamentos de hipoteca. Os juros continuam a acumular-se sobre o montante em dívida do empréstimo, renunciando-o completamente ou interrompendo-o.

However, mere announcement in the absence of Government ordinances for deferência of rent do not legally absolve locatários de taxas de aluguer. Sendo Conselheiro na natureza, ele não deve ser mal interpretado como absoluto ou legalmente aplicável pelos inquilinos. A lógica por trás da ordem era fornecer algum respirador aos inquilinos que são incapazes de pagar o aluguel durante este período de crise. Proprietários com bolsos cheios e com boas intenções, como o Grupo Lodha anunciou uma renúncia total para mais de 200 inquilinos comerciais até que a normalidade retorne. No entanto, nem todos os proprietários podem pagar isenções ou diferimentos de aluguel, especialmente os idosos cuja sobrevivência depende em grande parte da renda.

The Hon’ble Delhi High Court has recently passed a Judgment dated 21-05-2020 in Ramanand and Others vs. Dr. Girish Soni and Anr., quando o Tribunal indeferiu o pedido apresentado pela recorrente-locatários para suspensão do pagamento da renda, devido à situação de bloqueio do Cobid19. Um juiz único da Justiça Hon’ble Ms. Pratibha m Singh disse que os inquilinos não podem invocar a doutrina da suspensão da renda com base em “um evento de força maior, uma vez que eles (os candidatos) não têm a intenção de render as premissas pretendidas e continuar a ocupá-lo”. Força maior é um evento que está fora do controle das partes e inclui tanto atos da natureza como terremoto, inundações, etc, e atos de pessoas como tumultos, greves e guerra, etc. Nesse caso, as partes têm de respeitar as disposições contratuais da cláusula de força maior, a fim de determinar se o arrendatário é responsável pelo pagamento da renda ou tem o direito de suspender a renda. Que não existe qualquer cláusula contratual relacionada com a condição de força maior ou com a suspensão ou renúncia à renda em caso de ocorrência de um caso de força maior. Além disso, as secções 32 e 56 da Lei do contrato não são aplicáveis neste caso, uma vez que a Lei de Controlo da renda de Delhi de 1958 é aplicável. “O pedido de suspensão da renda do locatário é, portanto, susceptível de ser rejeitado, na medida em que, invocando a doutrina da suspensão da renda com base num caso de força maior, resulta das alegações feitas que os locatários não têm a intenção de ceder as instalações cedidas. Embora sustentando que a suspensão da renda não é permitida nestes fatos, algum adiamento ou relaxamento no calendário de pagamento pode ser concedido devido ao bloqueio”, disse o tribunal. O Tribunal de Justiça observou igualmente que, se o locatário estivesse na posse das instalações em condições habitáveis, o locatário seria obrigado a pagar a renda. Além disso, considerou que, uma vez que o contrato de Locação era um contrato executado, o locatário estava vinculado pelos termos do referido contrato e tinha de cumprir as suas obrigações contratuais e pagar a renda acumulada durante o período Covid-19.

Em um caso recente, em 30 de abril, a Hon ble Supremo Tribunal tinha passado um fim, no caso de Pawan Ele Prakash v Bar Council of India, Mandado de Petição (Cível) Nº 10949 de 2020, que afirmou que

No dia 5 de Maio, em outro caso de Pawan Ele Prakash v União da Índia, Mandado Petição Nº 11005 de 2020, o Tribunal considerou que

‘não Estamos inclinados a apreciar tal requerimento nos termos do Artigo 32 da Constituição. Neste caso, o Tribunal rejeitou a petição que solicitava a renúncia à renda dos advogados durante o período de bloqueio. A ordem judicial não menciona que o pagamento de renda é obrigatório para os inquilinos de todas as propriedades residenciais, industriais ou comerciais. O Supremo Tribunal rejeitou a exigência de concessão no pagamento da renda da Câmara aos advogados da ordem dos Advogados do Supremo Tribunal. O tribunal diz que não pode ser concedida uma isenção especial aos advogados.

nas circunstâncias será difícil para a maioria do proprietário até 30 de setembro de 2020, iniciar o processo de posse a menos que tenham dado aos seus inquilinos um pré-aviso de três meses.

a cláusula de força maior concede uma isenção temporária a uma parte do cumprimento das obrigações que lhe incumbem por força de um contrato.A formulação da cláusula determina se um determinado acontecimento é abrangido pela cláusula e quais as consequências a seguir. Uma questão que pode surgir é se um locatário pode invocar a doutrina da frustração na ausência de uma cláusula de força maior para o não pagamento da renda? Normalmente, a doutrina é invocada em circunstâncias em que o propósito do seu contrato é considerado frustrado ao abrigo da secção 56 da Lei dos contratos indianos. No entanto, a Hon ble Supremo Tribunal Raja Dhruv Dev Chand v Raja Harmohinder Singh, (1968) 3 SCR 339, AR 1968 SC 1024, tem observado “Autoridades judiciais na Índia têm, em geral, tomadas a visão de que a Seção 56, do Contrato de Ato não é aplicável quando os direitos e obrigações das partes surgir sob uma transferência de propriedade sob um contrato de arrendamento”. Assim, é pouco provável que um locatário possa alegar frustração contratual na ausência de uma cláusula de força maior nos termos de um contrato de locação e solicitar a renúncia à locação em consequência de um caso de força maior. No entanto, a maioria dos acordos de arrendamento não tem a disposição de “força maior” e não pode invocar a doutrina da frustração e assim, a menos que os anúncios sejam apoiados por ordenanças, a incerteza de sua executoriedade permanece. Independentemente dos esforços do Governo, as circunstâncias individuais poderiam levar a um processo de encerramento em todo o país. Felizmente, o Supremo Tribunal Hon’ble no seu acórdão Vishal N. Kalsaria Vs. Bank Of India & Ors. (2016) 3 SCC 762 e no caso de Bajarang Shyamsunder Agarwal Vs. O Central Bank Of India, (2019)9SCC 94, considerou que “os direitos de um legítimo inquilino não podem ser comprometidos nos termos do processo da lei SARFAESI. No entanto, a Lei relativa ao controlo das rendas não pode ser alargada a um “inquilino em sofrimento”.

Conclusion

The economic devastation due to the spread of the Corona virus has forced private parties and advocates to look through the fine print copy to future proof contracts. Em meio à pandemia, as mãos muito esquecidas e invisíveis da disposição “força maior” nos contratos e locação está afetando as obrigações contratuais por todo o lado. No entanto, os casos de força maior não estão exaustivamente previstos na lei e a aplicabilidade desta disposição depende da língua do contrato de arrendamento e da interpretação dos tribunais. O efeito deste vírus no arrendamento dependerá da determinação final feita pelos tribunais. Um cenário ideal para um inquilino e proprietário seria negociar e discutir a situação e renegociar os Termos do Acordo de renúncia de renda ou solução alternativa para evitar litígios e complexidades. Todos os Termos do acordo devem ser por escrito para dar espaço de manobra a ambas as partes. Além disso, na ausência de qualquer clareza por parte das autoridades sobre as obrigações de aluguer ao abrigo de contratos de locação comercial, as empresas continuam a debater-se com vendas nulas associadas a obrigações salariais e de aluguer.

the Author is Advocate-on-Record, Supreme Court of India.Encontraste apk para android? Você pode encontrar novos jogos Android e aplicativos gratuitos.