Sekce 1031 Internal Revenue Code umožňuje odklad získat na likvidaci podnikání, nebo investice do nemovitosti, jestliže výnosy jsou znovu investovány do podobných majetek a transakce jinak kvalifikuje jako, jako-druh výměny. Kvalifikovat se jako výměna podobného druhu, vzdaný majetek i náhradní majetek musí být drženy pro použití v obchodě, podnikání nebo pro investiční účely. Určení toho, co představuje ‚konat pro použití v obchodu, podnikání, nebo pro investiční účely‘ byl značný zdroj sváru mezi Franchise Daň Rady (FTB) a daňoví poplatníci za posledních několik let. Tento spor se projevil v několika případech týkajících se podobných výměn strukturovaných jako takzvané transakce“ Swap and Drop“.
V typické „Swap and Drop“ transakce, poplatník přispívá na náhradní ubytování a/nebo výnosy z prodeje získaného majetku na nižší-tier LLC nebo partnerství. Tento typ struktury může být výhodné, když jsou to partneři, kteří by chtěli prodávat své akcie vzdal majetku a další partnery, kteří by chtěli pokračovat v jejich odložené daně investice do jiné nemovitosti. Jednoduše nákup z partnerů je obecně není možné, protože partnerství by pravděpodobně muset refinancovat původní majetek získat potřebné peníze na výkup. Protože jako-druh výměny vyžadují, že hodnota náhradního pozemku být větší než nebo rovna hodnotě získaného majetku, zbývající partneři by měli přispět další peníze, nebo riskovat, příjem zdanitelný spouštění v transakci, snižuje výhody vstupu do odložené daně výměnu.
FTB již dříve přijala stanovisko, že § 1031 výměny strukturovaných jako „Swap and Drop“ transakce nemají nárok na daňové-odložená léčba, protože to vidí transakci jako výměnu nemovitostí pro nehmotný osobní majetek (tj. partnerství zájmů, které jsou specificky vyloučeny z typů nemovitostí způsobilé pro odklad daně podle § 1031). Na FTB má také argumentoval, že „Swap and Drop“ transakce vylučuje daňové poplatníky z požadované konání náhradní ubytování pro použití v obchodní nebo podnikatelské činnosti, nebo pro investiční účely, protože přechodné náhradní ubytování je vlastnictví ještě před jeho přenosem do nižší vrstvy LLC nebo partnerství.
Nicméně, Vyrovnávací Desky (BOE) nedávno rozhodl, že Sekce 1031 exchange strukturován jako „Swap and Drop“ transakce, ve skutečnosti, nárok na daňové-odložená léčba*. V odvolání Rago Development Corp., společnost vyměnila nemovitost za zájmy TIC v náhradních nemovitostech sestávajících z rozvinutých a nerozvinutých parcel. Daňový poplatník byl svým věřitelem povinen konsolidovat své zájmy TIC v rozvinutých parcelách do jednoho účelu LLC do sedmi měsíců od zakoupení nemovitostí. Na FTB tvrdil, že transakce nesplňuje podmínky pro daňové-odložená léčba, protože poplatník nedokázal držet náhradní vlastnostmi pro použití v obchodní nebo podnikatelské činnosti, nebo pro investiční účely, a že krok transakce nauka by měla být použita k přepracování transakce jako daňové poplatníky, kteří obdrželi partnerství zájmy v LLC, spíše než nemovitostí jako jejich náhradní ubytování. BOE tyto argumenty odmítla a domnívala se, že transakce je pokračováním investice daňového poplatníka do nemovitostí v dobré víře. Podle toho BOE usoudila, že transakce je platnou výměnou podle oddílu 1031 a je způsobilá pro daňově odložené zacházení.
FTB v posledních několika letech agresivně audituje podobné směnné transakce. Toto rozhodnutí, i když není precedentní,bude mít dopad na několik probíhajících opravných prostředků. Rozhodnutí BOE by mělo poskytnout určitou úroveň pohodlí daňovým poplatníkům, kteří se účastní transakcí“ Swap and Drop“. Další informace získáte od svého poradce SLD na čísle 415.397.4444.
* odvolání společnosti Rago Development Corp. , 2015-SBE-001, ze dne 23. Června 2015.