daca esti ca unii proprietari de proprietate de închiriere, nu ai auzit de termenul de amortizare recapture sau chiar să înțeleagă logica din spatele ei până când prima închiriere merge în sus de vânzare. În timp ce deține o proprietate de închiriere vă oferă beneficiul potențial flux de numerar constant, poate fi conștient de gama de taxe sunt supuse atunci când vă decideți să vândă proprietatea dumneavoastră.
în acest articol, veți afla mai multe despre depreciere, amortizare recapture, și cum pentru a evita amortizarea recapture fiscale la vânzarea de proprietate de închiriere.
cuprins
- înțelegerea deprecierii
- ce este amortizarea Recapture pe proprietate de închiriere?
- Cum Pentru a evita amortizarea Recapture impozitul pe proprietate de închiriere
- vânzarea proprietății pentru o pierdere pentru a evita amortizarea taxa de recuperare
- face un Ca-un fel sau 1031 de schimb pentru a evita amortizarea Recapture fiscale
- Gânduri finale cu privire la modul în care puteți evita amortizarea Recapture impozit pe proprietate de închiriere
înțelegerea deprecierii
IRS definește deprecierea ca o cheltuială de capital care este mecanismul de recuperare a costurilor într-o proprietate producătoare de venituri și trebuie preluată pe durata de viață așteptată a proprietății. Vă permite să deduceți costul cumpărării și îmbunătățirii unei proprietăți pe parcursul vieții sale utile.
când cumpărați o proprietate rezidențială de închiriere, IRS vă permite să efectuați o deducere fiscală bazată pe deprecierea potențială a valorii casei de peste 27,5 ani. Puteți scoate aceste deduceri imediat ce puneți proprietatea de închiriere în funcțiune. Cele mai multe proprietăți rezidențiale de închiriere sunt amortizate la rata de 3.636% din baza sa de cost anual.
folosind un studiu de caz simplu, să presupunem că ați achiziționat o proprietate fourplex pe 1 ianuarie pentru 300.000 de dolari.
calculul amortizării ar apărea astfel:
- baza de Cost (prețul de achiziție) dedusă din valoarea terenului va fi egală cu valoarea clădirii.
- valoarea clădirii împărțită la 27,5 vă va oferi deducerea anuală a amortizării.
presupunând că valoarea lotului pe care se află fourplex este de 75.000 USD, calculul ar arăta astfel:
- $300,000 dedus cu 75.000 USD este egal cu 225.000 USD pentru valoarea clădirii
- 225.000 USD împărțit la 27,5 ani este egal cu aproximativ 8.182 USD.
valoarea dvs. admisibilă de deducere a amortizării anuale este de 8.182 USD. Cu toate acestea, atunci când vindeți proprietatea de închiriere pentru un câștig, IRS va trebui să obțină unele dintre aceste deduceri de amortizare sau câștiguri înapoi. Acest lucru este cunoscut sub numele de depreciere Recapture. Mai jos este tot ce trebuie să știți despre recuperarea amortizării proprietății de închiriere.
ce este amortizarea Recapture pe proprietate de închiriere?
cu majoritatea proprietarilor de proprietăți care deduc amortizarea pe durata de viață utilă a proprietății lor, IRS a introdus amortizarea Recapture sau IRC secțiunea 1250. Atunci când scoate aceste deduceri în numele amortizării, deducerile sunt considerate ca un câștig, deoarece scade baza de cost și venitul impozabil.
deci, atunci când vinde proprietatea pentru un câștig, IRS cere să plătească înapoi un anumit procent din depreciere deductibile le-ați colectat în perioada de proprietate a fost în funcțiune. Un exemplu rapid de calcul al amortizării recapture la vânzarea unei proprietăți de închiriere pe baza studiului nostru de caz.
- ați cumpărat un fourplex pentru 300.000 de dolari, dar din moment ce trebuie să excludeți costul terenului, acest lucru vă lasă cu o valoare a clădirii de 225.000 de dolari.
- scoți o depreciere de 8.182 USD în fiecare an, timp de 11 ani. Amortizarea totală dedusă este de 90.002 USD.
- baza de cost ajustată pentru fourplex este acum 134.998 USD (pentru a obține baza de cost ajustată, pur și simplu deduceți amortizarea totală din valoarea clădirii)
- unsprezece ani pe linie, decideți să vindeți proprietatea pentru 500.000 USD, iar câștigul dvs. realizat este de 365.002 USD.
- din moment ce ați realizat un câștig la vânzarea fourplex, IRS va cere să plătiți până la 25% din partea câștigurilor legate de deducerile totale de amortizare. Deci, dacă rata dvs. obișnuită de venit este limitată la 25%, atunci ar fi ($90,002*.25) care este egal cu o amortizare recucerire de $22,500
- partea rămasă din câștigurile realizate vor fi impozitate la rata de impozitare câștig de capital pe termen lung de către IRS. Dacă suportul dvs. de impozit pe câștigurile de capital este cel mai mare (adică 20%), atunci impozitul pe câștigurile de capital ar fi (275.000 USD*.20) care este egal cu un impozit pe câștigurile de capital de $55,000.
deci, la vânzarea fourplex, veți fi uitat la $ 77,500 în taxe. Când vă depuneți impozitul, va trebui să raportați recuperarea deprecierii pe formularul IRS 4797. Vă rugăm să contactați un consultant fiscal profesionist pentru asistență în situația dvs. specifică.
Cum Pentru a evita amortizarea Recapture impozitul pe proprietate de închiriere
în timp ce amortizarea recapture este cerută de IRS la vânzarea unei proprietăți de închiriere sau în cazul în care costul de proprietate a fost complet recuperate, există mai multe modalități legale puteți vinde proprietatea de închiriere depreciate fără a fi nevoie să se ocupe de sancțiuni fiscale.
vânzarea proprietății pentru o pierdere pentru a evita amortizarea taxa de recuperare
aceasta este una dintre modalitățile ușoare, dar dificile, de a evita amortizarea taxa de recuperare la vânzarea proprietății dvs. de închiriere. Nu sunt obligate de IRS să plătească pentru amortizarea recapture fiscale dacă ați vândut casa ta pentru o pierdere.
de exemplu, dacă ați deținut fourplex timp de 11 ani cu o deducere totală de amortizare de 90.002 USD în perioada respectivă, dar decideți să vindeți proprietatea pentru 100.000 USD din cauza unei piețe în colaps. În acest scenariu, nu va trebui să plătiți pentru recuperarea amortizării, în schimb, va trebui să raportați o pierdere de 34.998 USD (baza de cost ajustată minus prețul de vânzare).
dacă ați deținut proprietatea de închiriere sau fourplex în exemplul nostru mai mult de un an, veți putea depune această pierdere în secțiunea 1231 categoria de pierderi. Acest lucru înseamnă că puteți utiliza pierderea pentru a reduce datoria fiscală în timpul curent sau ultimii doi ani de venit impozabil.
face un Ca-un fel sau 1031 de schimb pentru a evita amortizarea Recapture fiscale
de obicei, atunci când vinde o proprietate imobiliară și aveți un câștig, IRS se așteaptă ca veți plăti impozite pe câștig realizat. Cu toate acestea, secțiunea IRC 1031 vă permite să amânați plata impozitelor pe câștigul de capital și recuperarea amortizării dacă vă structurați tranzacția ca parte a unui schimb similar sau 1031.
deci, ce este un schimb 1031 sau asemănător? Un schimb 1031 vă permite să amânați plata impozitelor pe câștigul de capital sau a impozitelor de recuperare a amortizării dacă reinvestiți veniturile din vânzarea proprietății dvs. imobiliare în achiziționarea unei proprietăți imobiliare de înlocuire, respectând în același timp liniile directoare IRS.
mergând prin exemplul nostru anterior fourplex;
| Vânzare impozabilă | 1031 schimb | |
| Vânzare | $500,000 | $500,000 |
| câștiguri de Capital | $55,000 | $0 |
| amortizarea Recapture | $22,500 | $0 |
| răspunderea fiscală federală | $77,500 | $0 |
| încasări nete | $422,500 | $500,000 |
dacă studiați tabelul îndeaproape, ați observa că factura fiscală la investitorul ar fi $ 77,500, iar porțiunea atribuită recuperării deprecierii a fost puțin peste $22,000. Din fericire, secțiunea de schimb 1031 a arătat că investitorul a reușit să amâne plata recuperării deprecierii sau chiar a câștigurilor de capital.
deci, dacă obiectivul dvs. este de a evita plata recuperării deprecierii prin utilizarea schimbului 1031, puteți realiza acest lucru prin reinvestirea continuă a veniturilor din vânzarea proprietății dvs. de închiriere într-o altă proprietate de închiriere. Procedând astfel, puteți amâna plata impozitelor de recuperare a deprecierii până la dispariția dvs. și copiii dvs. pot fi capabili să vândă proprietatea fără taxe.
Gânduri finale cu privire la modul în care puteți evita amortizarea Recapture impozit pe proprietate de închiriere
chiar dacă procesul de 1031 de schimb sau amortizare recapture pot apărea simplu pe hârtie, aceasta implică o serie de reguli și pași nu atât de simplu. Amintiți-vă că exemplele utilizate în acest articol sunt prea simplificate. De asemenea, legile privind impozitul pe proprietate de închiriere sunt complexe și supuse unor modificări constante.
înainte de a începe procesul de vânzare a proprietății dvs. de închiriere sau de a decide să evitați plata impozitului de recuperare a amortizării, vă rugăm să contactați un contabil fiscal calificat pentru a discuta situația dvs.