Sådan undgår du Afskrivningsskat på Lejebolig

hvis du er som nogle udlejningsejere, havde du aldrig hørt om udtrykket afskrivning eller endda forstå logikken bag det, indtil din første leje går til salg. Mens du ejer en udlejningsejendom, giver du fordelen ved potentiel stabil pengestrøm, kan du være uvidende om den række skatter, du udsættes for, når du beslutter dig for at sælge din ejendom.

i denne artikel lærer du mere om afskrivninger, afskrivninger, og hvordan du undgår afskrivningsskat ved salg af din lejebolig.

forståelse af afskrivninger

IRS definerer afskrivninger som en kapitaludgift, der er mekanismen til at inddrive dine omkostninger i en indkomstproducerende ejendom og skal overtages ejendommens forventede levetid. Det giver dig mulighed for at fratrække omkostningerne ved at købe og forbedre en ejendom i løbet af dens brugstid.

når du køber en boligudlejningsejendom, giver IRS dig mulighed for at tegne et skattefradrag baseret på den potentielle afskrivning i værdien af hjemmet over 27,5 år. Du kan tegne disse fradrag, så snart du sætter lejeboligen i brug. De fleste boligudlejningsejendomme afskrives med en sats på 3.636% af dets omkostningsgrundlag årligt.

ved hjælp af en simpel casestudie, lad os sige, at du købte en firepleks ejendom den 1.januar for $300.000.

afskrivningsberegningen ser sådan ud:

1. omkostningsgrundlaget (købspris) fratrukket grundværdien svarer til bygningsværdien.
2. bygningsværdien divideret med 27,5 giver dig dit årlige afskrivningsfradrag.

forudsat at værdien af det parti, som firepleksen sidder på, er $75.000, vil beregningen se sådan ud:

1. $300,000 fratrukket med $75.000 svarer til $225.000 for bygningsværdien
2. $225.000 divideret med 27,5 år svarer til $8.182 ca.

din tilladte årlige afskrivninger fradrag beløb er $8,182. Men, når du sælger off leje ejendom for en gevinst, IRS bliver nødt til at få nogle af disse afskrivninger fradrag eller gevinster tilbage. Dette er kendt som afskrivning Recapture. Nedenfor er alt hvad du behøver at vide om afskrivning af lejeboliger.

Hvad er afskrivninger på lejeboliger?

da de fleste ejendomsejere fratrækkede afskrivninger over deres ejendoms brugstid, indførte IRS afskrivningen eller IRC-sektionen 1250. Når du tager disse fradrag i afskrivningens navn, betragtes fradragene som en gevinst, da det sænker dit omkostningsgrundlag og skattepligtige indkomst.

så, når du sælger ejendommen for en gevinst, IRS kræver, at du betaler tilbage en vis procent af de afskrivninger selvrisikoen du har indsamlet i den periode, ejendommen var i brug. Et hurtigt eksempel på beregning af afskrivninger ved salg af en lejebolig baseret på vores casestudie.

1. du har købt en firepleks for $300.000, men da du skal udelukke omkostningerne ved jorden, efterlader dette dig en bygningsværdi på $225.000.
2. du tager en afskrivning på $8.182 hvert år i 11 år. Den samlede afskrivning fratrukket er $90.002.
3. dit justerede omkostningsgrundlag for fourpleksen er nu $ 134,998 (for at få det justerede omkostningsgrundlag trækker du simpelthen den samlede afskrivning fra bygningsværdien)
4. elleve år ned ad linjen beslutter du at sælge ejendommen for $500,000, og din realiserede gevinst er $365,002.
5. da du realiserede en gevinst ved salget af fourpleksen, vil IRS kræve, at du betaler op til 25% på den del af gevinsterne, der er bundet til dine samlede afskrivningsfradrag. Så hvis din almindelige indkomst er begrænset til 25%, så ville det være ($90.002*.25) hvilket svarer til en afskrivning på $22,500
6. den resterende del af de realiserede gevinster vil blive beskattet til den langsigtede kapitalgevinstskattesats af IRS. Hvis din kapitalgevinstskatteklasse er på det højeste (dvs.20%), ville din kapitalgevinstskat være ($275.000*.20) hvilket svarer til en kapitalgevinstskat på $55.000.

så ved salget af fourpleksen vil du se på $77.500 i skat. Når du indgiver din skat, skal du rapportere din afskrivning på IRS-formular 4797. Kontakt en professionel skatterådgiver for at få hjælp til din specifikke situation.

Sådan undgår du Afskrivningsskat på Lejebolig

mens afskrivninger kræves af IRS ved salg af en lejebolig, eller når ejendomsomkostningerne er fuldt inddrevet, er der flere lovlige måder, du kan sælge din afskrivne lejebolig uden at skulle håndtere skattebøder.

sælge ejendommen for et tab for at undgå afskrivninger generobre skat

dette er en af de nemme endnu vanskelige måder at undgå afskrivninger generobre skat på salg af din udlejningsejendom. Du er ikke forpligtet af IRS til at betale for afskrivningsskat, hvis du solgte dit hjem for et tab.

for eksempel, hvis du holdt fourpleksen i 11 år med et samlet afskrivningsfradrag på $90.002 i perioden, men beslutter at sælge ejendommen for $100.000 på grund af et kollapsende marked. I dette scenario, vil du ikke nødt til at betale for afskrivninger generobre i stedet ville du nødt til at rapportere et tab på $34,998 (justeret omkostningsgrundlag minus salgspris).

hvis du ejede lejeboligen eller fourpleks i vores eksempel i mere end et år, ville du være i stand til at indgive dette tab under kategorien afsnit 1231 tab. Dette betyder, at du kan bruge tabet til at reducere din skattepligt i løbet af din nuværende eller sidste to års skattepligtige indkomst.

lav en lignende eller 1031-udveksling for at undgå Afskrivningsskat

når du sælger en fast ejendom, og du har en gevinst, forventer IRS typisk, at du betaler skat af den realiserede gevinst. IRC-afsnit 1031 giver dig dog mulighed for at udsætte betalingen af kapitalgevinstskatter og afskrivninger, hvis du strukturerer din transaktion som en del af en lignende type eller 1031-udveksling.

så hvad er en 1031 eller lignende udveksling? En 1031-udveksling giver dig mulighed for at udsætte betalingen af kapitalgevinstskatter eller afskrivningsskatter, hvis du geninvesterer salgsprovenuet af din fast ejendom til køb af en erstatningsejendom, mens du overholder IRS-retningslinjerne.

går af vores tidligere fourpleks eksempel;

hvis du studerer bordet nøje, vil du bemærke, at skatteregningen til investor ville være $77.500, og den del, der tilskrives afskrivning, var lidt over $22.000. Heldigvis viste 1031-udvekslingsafsnittet, at investoren var i stand til at udsætte betalingen af afskrivninger eller endda kapitalgevinster.

så hvis dit mål er at undgå betaling af afskrivninger ved brug af 1031-udveksling, kan du opnå det ved løbende at geninvestere provenuet fra salget af din lejebolig til en anden lejebolig. Ved at gøre det, kan du udskyde betale afskrivninger generobre skatter indtil din død og dine børn kan være i stand til at sælge ejendommen skattefri.

Endelige tanker om, hvordan du kan undgå Afskrivningsskat på lejeboliger

selvom 1031-udvekslings-eller afskrivnings-genindvindingsprocessen kan virke enkel på papir, involverer den en række regler og ikke så enkle trin. Husk, at eksemplerne, der bruges i denne artikel, er alt for forenklede. Også, leje ejendomsskat love er komplekse og underlagt konstante ændringer.

før du starter salgsprocessen for din lejebolig eller beslutter at undgå betaling af afskrivningsskat, skal du kontakte en kvalificeret skatteregnskab for at diskutere din situation.