hur man undviker avskrivningar återta skatt på hyresfastigheter

om du är som vissa hyresfastigheter ägare, du hade aldrig hört talas om termen avskrivningar återta eller ens förstå logiken bakom det tills din första hyra går till försäljning. Medan du äger en hyresfastighet erbjuder dig fördelen med potentiellt stabilt kassaflöde, kan du vara omedveten om det antal skatter du utsätts för när du bestämmer dig för att sälja din fastighet.

i den här artikeln lär du dig mer om avskrivningar, avskrivningar återta, och hur man undviker avskrivningar återta skatt vid försäljning av din hyresfastigheter.

förstå avskrivningar

IRS definierar avskrivningar som en kapitalkostnad som är mekanismen för att återhämta dina kostnader i en inkomstproducerande egendom och måste tas över fastighetens förväntade livslängd. Det gör att du kan dra av kostnaden för att köpa och förbättra en fastighet under dess livslängd.

när du köper en bostadsfastighet tillåter IRS dig att ta ut ett skatteavdrag baserat på den potentiella avskrivningen i värdet på hemmet över 27,5 år. Du kan ta ut dessa avdrag så snart du sätter hyresfastigheten i bruk. De flesta bostadsfastigheter skrivs av med 3,636% av sin kostnadsbas årligen.

med hjälp av en enkel fallstudie, låt oss säga att du köpte en fourplex egendom den 1 januari för $300,000.

avskrivningsberäkningen skulle se ut så här:

1. kostnadsbasen (köpeskillingen) som dras av markvärdet motsvarar byggnadsvärdet.
2. byggnadsvärdet dividerat med 27,5 ger dig ditt årliga avskrivningsavdrag.

förutsatt att värdet på det parti som fourplex sitter på är $75 000, skulle beräkningen se ut så här:

1. $300,000 dras av med $75 000 motsvarar $225 000 för byggnadsvärdet
2. $225 000 dividerat med 27,5 år motsvarar $8 182 ungefär.

ditt tillåtna årliga avskrivningsavdrag är $8,182. Men när du säljer hyresfastigheten för en vinst, måste IRS få några av dessa avskrivningsavdrag eller vinster tillbaka. Detta kallas avskrivningar återta. Nedan finns allt du behöver veta om hyresfastigheter avskrivningar återta.

Vad är avskrivningar återta på hyresfastigheter?

med de flesta fastighetsägare som drar av avskrivningar över nyttjandeperioden för deras egendom införde IRS Avskrivningsåtervinningen eller IRC-sektionen 1250. När du tar ut dessa avdrag i avskrivningens namn betraktas avdragen som en vinst eftersom det sänker din kostnadsbas och beskattningsbar inkomst.

så när du säljer fastigheten för en vinst kräver IRS att du betalar tillbaka en viss procent av avskrivningsavdragen du har samlat in under den period fastigheten var i tjänst. Ett snabbt exempel på beräkning av avskrivningar återta på försäljning av en hyresfastighet baserat på vår fallstudie.

1. du köpte en fourplex för $300,000 men eftersom du måste utesluta kostnaden för marken, lämnar du ett byggnadsvärde på $225,000.
2. du tar ut en avskrivning på $8,182 varje år, i 11 år. Den totala avskrivningen som dras av är $ 90,002 .
3. din justerade kostnadsbas för fourplex är nu $134,998 (för att få den justerade kostnadsbasen drar du helt enkelt av den totala avskrivningen från byggnadsvärdet)
4. elva år senare, du bestämmer dig för att sälja fastigheten för $500,000, och din realiserade vinst är $365,002.
5. eftersom du insåg en vinst vid försäljningen av fourplex, kommer IRS att kräva att du betalar upp till 25% på den del av vinsterna som är knutna till dina totala avskrivningsavdrag. Så, om din vanliga inkomstnivå är begränsad till 25%, så skulle det vara ($90,002*.25) vilket motsvarar en avskrivningsåtervinning på $22,500
6. den återstående delen av de realiserade vinsterna kommer att beskattas till den långsiktiga kapitalvinstskattesatsen av IRS. Om din kapitalvinstskatt är högst (dvs. 20%), skulle din kapitalvinstskatt vara ($275,000*.20) vilket motsvarar en kapitalvinstskatt på $55,000.

så, vid försäljningen av fourplex, kommer du att titta på $77,500 i skatter. När du lämnar in din skatt måste du rapportera din avskrivningsåtertagning på IRS-formulär 4797. Vänligen kontakta en professionell skatterådgivare för hjälp med din specifika situation.

hur man undviker avskrivningar återta skatt på hyresfastigheter

medan avskrivningar återta krävs av IRS vid försäljning av en hyresfastighet eller när fastighetskostnaden har återhämtat sig, det finns flera lagliga sätt du kan sälja din avskrivna hyresfastigheter utan att behöva ta itu med skattepåföljder.

sälja fastigheten för en förlust för att undvika avskrivningar återta skatt

Detta är en av de enkla men svåra sätt att undvika avskrivningar återta skatt på försäljning av din hyresfastigheter. Du är inte skyldig av IRS att betala för avskrivningar återta skatt om du sålde ditt hem för en förlust.

till exempel, om du höll fourplex i 11 år med ett totalt avskrivningsavdrag på $90,002 under perioden men bestämmer dig för att sälja fastigheten för $100,000 på grund av en kollapsande marknad. I det här scenariot behöver du inte betala för avskrivningar, istället måste du rapportera en förlust på $34,998 (justerad kostnadsbas minus försäljningspris).

om du ägde hyresfastigheten eller fourplex i vårt exempel i mer än ett år, skulle du kunna lämna in denna förlust under avsnitt 1231 förlustkategori. Detta innebär att du kan använda förlusten för att minska din skatteskuld under dina nuvarande eller senaste två år av beskattningsbar inkomst.

gör en liknande typ eller 1031 utbyte för att undvika avskrivningar återta skatt

vanligtvis, när du säljer en fast egendom och du har en vinst, förväntar IRS att du betalar skatt på den realiserade vinsten. I IRC-sektionen 1031 kan du dock skjuta upp betalningen av kapitalvinstskatter och avskrivningar om du strukturerar din transaktion som en del av en liknande eller 1031-utbyte.

så, vad är en 1031 eller liknande utbyte? En 1031-utbyte låter dig skjuta upp betalningen av kapitalvinstskatter eller avskrivningar återta skatter om du återinvesterar försäljningsintäkterna från din fastighet till köp av en ersättningsfastighet samtidigt som du följer IRS-riktlinjerna.

går med vårt tidigare fourplex-exempel;

om du studerar tabellen noga, skulle du märka att skatten räkningen till investor skulle vara $ 77,500 och den del som tillskrivs avskrivningsåtervinning var lite över $22,000. Lyckligtvis visade 1031-utbytessektionen att investeraren kunde skjuta upp betalningen av avskrivningar eller till och med realisationsvinster.

så om ditt mål är att undvika betalning av avskrivningar återta genom användning av 1031 exchange, kan du uppnå det genom att återinvestera intäkterna från försäljningen av din hyresfastighet till en annan hyresfastighet kontinuerligt. Genom att göra det kan du skjuta upp att betala avskrivningar återta skatter tills din död och dina barn kanske kan sälja fastigheten skattefri.

slutliga tankar om hur du kan undvika avskrivningar återta skatt på hyresfastigheter

även om 1031 utbyte eller avskrivningar återta processen kan verka enkelt på papper, det innebär en rad regler och inte så enkla steg. Kom ihåg att exemplen som används i den här artikeln är alltför förenklade. Dessutom är hyresfastighetsskattelagar komplexa och föremål för ständiga ändringar.

innan du börjar försäljningen av din hyresfastighet eller beslutar att undvika betalning av avskrivningar återta skatt, vänligen kontakta en kvalificerad revisor för att diskutera din situation.