hogyan kerüljük el az értékcsökkenés visszaszerzés adó bérelhető ingatlan

ha Ön, mint néhány bérlakás tulajdonosok, soha nem hallott a kifejezés értékcsökkenés visszaszerzés, vagy még megérteni a logika mögött, amíg az első bérleti megy fel eladásra. Míg a bérleti ingatlan birtoklása a potenciális állandó cash flow előnyeit kínálja, előfordulhat, hogy nem ismeri az adók körét, amikor úgy dönt, hogy eladja ingatlanát.

ebben a cikkben többet megtudhat az értékcsökkenésről, az értékcsökkenési visszaigénylésről és arról, hogyan lehet elkerülni az értékcsökkenési visszaigénylési adót a bérleti ingatlan eladásakor.

az értékcsökkenés megértése

az IRS az értékcsökkenést tőkeköltségként határozza meg, amely a jövedelemtermelő ingatlan költségeinek helyreállításának mechanizmusa, és át kell venni az ingatlan várható élettartamát. Ez lehetővé teszi, hogy levonja az ingatlan megvásárlásának és javításának költségeit annak hasznos élettartama alatt.

ha veszel egy lakóingatlan, az IRS lehetővé teszi, hogy vegye ki az adólevonás alapján a potenciális értékcsökkenés a hazai több mint 27,5 éve. Ezeket a levonásokat akkor veheti ki, amint üzembe helyezi a bérleti ingatlant. A legtöbb lakóingatlant évente költségalapjának 3,636% – ával értékcsökkentik.

egy egyszerű esettanulmány segítségével tegyük fel, hogy január 1-jén vásárolt egy fourplex ingatlant 300 000 dollárért.

az értékcsökkenési számítás így jelenik meg:

1. a földértékből levont Költségalap (vételár) megegyezik az épület értékével.
2. az épület értéke osztva 27,5 kapsz az éves értékcsökkenés levonása.

feltételezve, hogy a tétel értéke, amelyen a fourplex ül, 75 000 dollár, A számítás így néz ki:

1. $300,000 levonva $75,000 egyenlő $225,000 az épület értéke
2. $225,000 osztva 27,5 év egyenlő $8,182 megközelítőleg.

a megengedett éves értékcsökkenési levonás összege $8,182. Azonban, ha eladja a bérleti ingatlant nyereségért, az IRS-nek vissza kell szereznie az értékcsökkenési levonások vagy nyereségek egy részét. Ez az úgynevezett értékcsökkenés visszaszerzés. Az alábbiakban mindent meg kell tudni a bérleti ingatlan értékcsökkenéséről.

mi az értékcsökkenési visszavétel a bérleti ingatlanon?

mivel a legtöbb ingatlantulajdonos levonja az értékcsökkenést az ingatlan hasznos élettartama alatt, az IRS bevezette az értékcsökkenés visszaszerzését vagy az IRC 1250.szakaszát. Amikor ezeket a levonásokat az értékcsökkenés nevében veszi ki, a levonásokat nyereségnek tekintik, mivel csökkenti a költségalapot és az adóköteles jövedelmet.

tehát, ha eladja az ingatlant nyereségért, az IRS megköveteli, hogy fizesse vissza az értékcsökkenési leírások egy bizonyos százalékát, amelyet az ingatlan üzemelése alatt gyűjtött. Esettanulmányunk alapján gyors példa az értékcsökkenés visszaszerzésének kiszámítására egy bérleti ingatlan eladásakor.

1. fourplex-et vásárolt 300 000 dollárért, de mivel ki kell zárnia a föld költségeit, ez 225 000 dolláros építési értéket hagy maga után.
2. évente 8182 dollár értékcsökkenést vesz fel 11 évre. A levont teljes értékcsökkenés 90 002 dollár.
3. a korrigált költség alapján a fourplex most $134,998 (ahhoz, hogy a korrigált költség alapján, akkor egyszerűen levonja a teljes értékcsökkenés az épület értéke)
4. tizenegy évvel le a pályáról, úgy dönt, hogy eladja az ingatlant $500,000, és a realizált nyereség $365,002.
5. mivel a fourplex eladásakor nyereséget ért el, az IRS megköveteli, hogy a teljes értékcsökkenési levonásokhoz kötött nyereség 25% – át fizesse. Tehát, ha a szokásos jövedelmi rátája 25% – ra van korlátozva, akkor az lenne (90 002 USD*.25), amely megegyezik az értékcsökkenés visszafoglalása $22,500
6. a fennmaradó része a realizált nyereség adózik a hosszú távú tőkenyereség adó mértéke az IRS. Ha a tőkenyereség – adó a legmagasabb (azaz 20%), akkor a tőkenyereség-adó lenne ($275,000*.20), amely egyenlő a tőkenyereség-adó $55,000.

tehát a fourplex eladásakor 77 500 dollár adót fog fizetni. Az adó benyújtásakor be kell jelentenie az értékcsökkenés visszaszerzését az IRS 4797 formanyomtatványon. Kérjük, forduljon szakmai adótanácsadóhoz segítségért az Ön konkrét helyzetével kapcsolatban.

hogyan kerüljük el az értékcsökkenési visszavétel adó bérlakás

míg az értékcsökkenés visszavétel szükséges az IRS eladásakor a bérlakás, vagy ha az ingatlan költsége már teljesen felépült, számos jogi módon lehet eladni a leértékelődött bérlakás anélkül, hogy foglalkozni adó szankciókat.

az ingatlan eladása veszteséggel az értékcsökkenés elkerülése érdekében visszavételi adó

ez az egyik egyszerű, mégis nehéz módja annak, hogy elkerülje az értékcsökkenés visszaszerzési adóját a bérleti ingatlan eladásakor. Az IRS nem köteles megfizetni az értékcsökkenési visszaigénylési adót, ha veszteségért eladta otthonát.

például, ha 11 évig tartotta a fourplex-et, az időszak alatt összesen 90 002 Dollár értékcsökkenési levonással, de úgy dönt, hogy az összeomló piac miatt 100 000 dollárért eladja az ingatlant. Ebben a forgatókönyvben nem kell fizetnie az értékcsökkenésért, hanem 34 998 dolláros veszteséget kell jelentenie (korrigált költségalap mínusz eladási ár).

ha a példánkban szereplő bérleti ingatlan vagy fourplex tulajdonosa több mint egy éve van, akkor ezt a veszteséget az 1231.szakasz veszteségkategóriájába teheti. Ez azt jelenti, hogy a veszteséget felhasználhatja adókötelezettségének csökkentésére az adóköteles jövedelem jelenlegi vagy elmúlt két évében.

csinál egy hasonló jellegű vagy 1031 csere elkerülése értékcsökkenés visszaszerzés adó

általában, ha eladni egy ingatlant, és van egy nyereség, az IRS elvárja, hogy adót fizet a realizált nyereség. Az IRC 1031. szakasza azonban lehetővé teszi a tőkenyereség-adók és az értékcsökkenési visszaszerzés kifizetésének elhalasztását, ha a tranzakciót hasonló jellegű vagy 1031-es csere részeként strukturálja.

Szóval, mi az a 1031 vagy hasonló jellegű csere? Az 1031-es csere lehetővé teszi a tőkenyereség-adók vagy az értékcsökkenési adók kifizetésének elhalasztását, ha az ingatlan eladási bevételeit újra befekteti egy helyettesítő ingatlan megvásárlásába, miközben betartja az IRS irányelveit.

megy a korábbi fourplex példa;

ha alaposan megvizsgálja az asztalt, észreveszi, hogy az adószámla a a befektető 77 500 dollár lenne, az értékcsökkenésnek tulajdonított rész pedig valamivel meghaladta a 22 000 dollárt. Szerencsére az 1031 tőzsdei szakasz azt mutatta, hogy a befektető képes volt elhalasztani az értékcsökkenési visszaszerzés vagy akár a tőkenyereség kifizetését.

tehát, ha az a célja, hogy elkerülje az értékcsökkenési visszaszerzés kifizetését az 1031 exchange használatával, akkor ezt úgy érheti el, hogy a bérleti ingatlan értékesítéséből származó bevételt folyamatosan egy másik bérleti ingatlanba fekteti be. Ezzel elhalaszthatja az értékcsökkenési adó megfizetését a haláláig, és a gyerekek képesek lehetnek eladni az ingatlant adómentesen.

záró gondolatok arról, hogyan lehet elkerülni az értékcsökkenési Visszafoglalási adót a bérleti ingatlanon

annak ellenére, hogy az 1031-es csere vagy értékcsökkenési visszafoglalási folyamat papíron egyszerűnek tűnhet, szabályok sorozatát és nem olyan egyszerű lépéseket foglal magában. Ne feledje, hogy az ebben a cikkben használt példák túlságosan egyszerűsödnek. Emellett a bérleti ingatlanadó-törvények összetettek és állandó módosítások tárgyát képezik.

mielőtt elkezdené a bérleti ingatlan értékesítési folyamatát, vagy úgy dönt, hogy elkerüli az értékcsökkenési adó megfizetését, kérjük, forduljon szakképzett adókönyvelőhöz, hogy megvitassa a helyzetet.