en landsdækkende nedlukning blev indført af centralregeringen fra 25.marts for at begrænse spredningen af Covid-19 sygdom. Det har væsentligt påvirket forholdet mellem udlejere og lejere. Hvis lejeren har midler til rådighed hos ham, påvirkes dens forpligtelse til at betale husleje ikke.
selvom COVID-19-pandemien ikke var en forventet begivenhed, opfylder if ikke kravet fra en lejer om at være berettiget til at suspendere betaling af husleje. Delhi-regeringen havde lagt kantsten på borgernes bevægelse i byen fra 23.marts på grund af Covid-19-sager, der kom op i hovedstaden omkring det tidspunkt. Mange lejere står over for finanskrise på grund af Coronavirus og er ikke i stand til at betale husleje. Når lejeren misligholder lejen, udlejere lider og er muligvis ikke i stand til at opfylde deres egen økonomiske forpligtelse, såsom at foretage pantebetalinger på lejeboligen, el-og vandafgifter, forsikring, vedligeholdelse, ejendomsskat, etc. Under Covid-19 er det nødvendigt, at udlejere ikke giver besked eller søger besiddelse i løbet af denne udfordrende tid og hidtil usete omstændigheder for at holde hinanden sikre og uden en meget god grund til at gøre det, og yderligere bør lette foranstaltninger som sundhed og sikkerhed under nedlukningstid. Lejere skal fortsætte med at betale husleje og overholde alle andre vilkår i deres lejeaftale efter bedste evne.
i en normal situation, hvor lejer ikke betaler husleje, har udlejere mulighed for at opsige lejemålet i overensstemmelse med gældende lovgivning, og udlejere kan derefter indgive en udsættelsessag for at få lejerne fysisk fjernet fra lejen. Men på grund af COVID-19 har det at have sundheds-og sikkerhedsmæssige bekymringer ført til, at selv domstole har indført midlertidigt forbud mod udsættelse. En udlejer kan indgive udsættelsessag i en domstol, men sagen bliver muligvis ikke hørt, da kun hastesager er opført til høring. Imidlertid, selvom udlejere fjerner lejere lige nu, udlejere vil blive konfronteret med mange problemer, der kunne lide at få nye lejere, underskrive en ny lejekontrakt eller lejeaftale, og få de nye lejere flyttet ind med at træffe alle foranstaltninger for at overholde nødretningslinjer og sundheds-og sikkerhedsforanstaltninger vedtaget af regeringen. En udlejer kan tage en vis foranstaltning som afkald på husleje i en måned, udsætte husleje eller give rabat på husleje eller reducere lejebeløbet. Udlejer kan have et ord med lejeren om situationen og omstændighederne og forsøge at imødekomme deres forslag. Lejeren kan gøre alt, hvad de kan for at holde deres afslutning af aftalen og være sikker på at lægge eventuelle aftaler skriftligt helst som et tillæg til din nuværende lejekontrakt eller lejeaftale inklusive alle detaljer om de aftalte arrangementer og kan tage hjælp til de muligheder, der gives under COVID-19-relieffer, ordninger osv. eller indsamle midler eller kuponer for at hjælpe lejerne.
mens den gamle Rent Control Act mandat registrering af lejeaftaler over 11 måneder eller over Rs. 50.000 i værdi, den nye lov pålægger alle lejeaftaler at blive registreret hos Lejemyndigheden, uanset lejens løbetid og værdi. Det inkluderer både kommercielle og boliglejemål; herunder brug af lokaler til uddannelsesmæssig brug, men inkluderer ikke de lokaler, der er registreret i henhold til fabrikkerne Act, 1948. Udlejer kan kun tage to måneders leje som sikkerhed. Hvis udlejer føler, at ulovlig aktivitet foregår i lejede lokaler, eller der er uagtsomhed fra lejerens side eller gener, der er skabt af lejeren, og skader er forårsaget af naboerne, kan han gå til retten for at få lokalerne fraflyttet. Udlejer kan ikke komme ind i de lejede lokaler, når og når han vil. Udlejer skal give 24 timers varsel for at komme ind i de lejede lokaler til lejeren, og enhver reparation eller vedligeholdelse, der skal udføres på den lejede ejendom, skal udføres af udlejer.
foranstaltninger under Coronavirus, 2020:-
- den 23. marts 2020 annoncerede regeringen en fastfrysning af huslejeforhøjelser og beskyttelse mod lejeafslutninger. Dette er blevet anvendt som lov gennem COVID-19 Response (Urgent Management Measures) lovgivning Act, der trådte i kraft den 26.marts 2020. Det betyder, at udlejere ikke kan øge huslejen for deres lejeboliger. Dette gælder i en indledende periode på seks måneder fra den 26. marts 2020 til den 25.September 2020.
- restriktionerne for afslutning af et lejemål Gælder fra den 26.marts 2020 til den 25. juni 2020. Fra den 26.juni 2020 kan udlejere give varsel om at opsige en lejekontrakt i henhold til bestemmelserne i normal Residential Tenancies Act. Normale opsigelsesperioder fra den dag, den gives, gælder.
- udlejere og lejere skal overholde fysisk afstand, personlig hygiejne og vejledning til rengøring af overflader og skal føre optegnelser til kontaktsporingsformål. De skal følge regeringens sundhedsrådgivning om COVID-19.
- den 29.marts havde Hon’ble Delhi Chief Minister appelleret til udlejere om ikke at tvinge lejere i en eller to måneder til at give husleje og acceptere betalinger i rater, hvis lejeren mangler penge. Senere, i April, havde en ordre fra Delhi Disaster Management Authority opfordret til” streng overholdelse ” af anvisninger om, at udlejere ikke vil kræve husleje fra vandrende arbejdstagere og studerende i en måned. Det krævede, at de respektive distriktsdommere skulle udbrede kendskabet til dette direktiv og i tilfælde af manglende overholdelse tage retlige skridt.
- som rådgiver meddelte Delhi-regeringen og anmodede udlejere om at tilgive leje i de næste 3 måneder, og Hon’ble CM gik også for at oplyse, at regeringen vil betale husleje, hvis lejeren undlader at gøre det.
- i Uttar Pradesh udstedte regeringen også en administrativ ordre om at fængsle eller bøde udlejere, der ikke udsætter huslejeindsamling med en måned. Desuden råder Maharashtra Housing Department udlejerne til at udsætte huslejen i mindst tre måneder og ikke at udskyde lejer for manglende betaling af husleje eller restancer.
- der er allerede en hjælpelinje til at overvåge situationen, og personer, der er forurettet, kan henvende sig til de berørte myndigheder.
- RBI annoncerede også en 3 måneders EMI-ferie på forskellige lånetyper. Men sådanne overbærenhedsprogrammer udsætter kun realkreditbetalinger. Renterne fortsætter med at tilfalde det udestående lånebeløb, snarere end helt at give afkald på eller afbryde det.
men blot meddelelse i mangel af regeringens ordinancer for respekt for husleje ikke lovligt fritage lejere fra leje afgifter. At være rådgiver i naturen, bør det ikke misforstås som absolut eller juridisk håndhæves af lejere. Begrundelsen bag ordren var at give nogle pusterum til lejere, der ikke er i stand til at betale husleje i denne kriseperiode. Udlejere med fulde lommer og i god hensigt som Lodha Group annoncerede en fuld undtagelse for over 200 kommercielle lejere, indtil normaliteten vender tilbage. Imidlertid, ikke alle udlejere har råd til lejefritagelser eller udsættelser, især ældre, hvis overlevelse stort set afhænger af lejeindtægter.
Hon’ble Delhi High Court har for nylig afsagt en dom dateret 21-05-2020 i Ramanand m.fl. mod Dr. Girish Soni og Anr., hvor Retten afviste ansøgningen indgivet af Appellant-lejere om suspension af betaling af husleje på grund af Covid19-Låsesituationen. Pratibha m Singh sagde, at lejere ikke kan påberåbe sig Doktrinen om suspension af husleje på grundlag af “en force majeure-begivenhed, da de (ansøgerne) ikke har til hensigt at overgive de lejede lokaler og fortsætte med at besætte det”. Force majeure er en begivenhed, der er uden for parternes kontrol og inkluderer både naturhandlinger som jordskælv, oversvømmelser osv. I et sådant tilfælde skal parterne overholde de kontraktmæssige bestemmelser i force majeure-klausulen for at afgøre, om lejeren er forpligtet til at betale husleje eller har ret til at suspendere lejen. At der ikke er nogen kontraktmæssig bestemmelse relateret til force majeure-tilstand eller om suspension eller afkald på husleje i tilfælde af en force majeure-begivenhed. Endvidere er afsnit 32 og 56 i Kontraktloven ikke gældende i dette tilfælde, da Delhi Rent Control Act 1958 finder anvendelse. “Lejernes ansøgning om suspension af husleje kan således afvises, for så vidt som det fremgår af de fremsatte bemærkninger, at lejerne ikke har til hensigt at overgive de lejede lokaler, mens de påberåber sig Doktrinen om suspension af husleje på grundlag af en force majeure-begivenhed. Mens man mener, at suspension af husleje ikke er tilladt i disse kendsgerninger, kan der ydes en vis udsættelse eller lempelse i betalingsplanen på grund af nedlukningen,” sagde retten. Retten bemærkede også, at hvis lejeren var i besiddelse af de lokaler, der var i beboelig stand, var lejeren forpligtet til at betale lejen. Den fastslog endvidere, at da lejekontrakten var en udført kontrakt, var lejeren bundet af betingelserne i nævnte kontrakt og måtte opfylde sine kontraktlige forpligtelser og betale den husleje, der var påløbet i Covid-19-perioden.
i en nylig sag, den 30. April, havde Hon ‘ ble Højesteret afsagt en kendelse i sagen om Pathak Prakash mod Bar Council of India, skriv andragende (Civil) nr. 10949 af 2020, der erklærede, at
“ansøgningen om tilladelse til at blive vist og argumentere personligt er tilladt. Efter at have hørt andrageren personligt og under hensyntagen til andragerens klage, vi er af den opfattelse, at det bedste er, at Advokatrådet i Indien bør overveje at hjælpe sine brødre, under hensyntagen til den fremherskende situation. Med ovenstående observation, stævningen andragende bortskaffes.”
11005 af 2020, fastslog Domstolen, at
‘vi er ikke tilbøjelige til at underholde denne andragende i henhold til forfatningens artikel 32. Stævningsanmodningen afvises derfor ‘
i dette tilfælde afviste Retten andragendet, der anmodede om afkald på husleje for advokater i låseperioden. Retskendelsen nævner ikke, at det er obligatorisk at betale husleje for lejere af alle ejendomme, hvad enten det er bolig, industriel eller kommerciel. Hon ‘ ble Højesteret har afvist kravet om koncession ved at betale huslejen til Kammerkontoret til Advokaterne i højesterets Advokatforening. Retten siger, at der ikke kan gives særlig fritagelse til advokater.
under omstændighederne vil det være vanskeligt for de fleste af udlejeren indtil 30.September 2020 at starte besiddelsesprocedurer, medmindre de har givet deres lejere tre måneders varsel.
Force majeure-klausulen giver en part midlertidig udsættelse fra at opfylde sine forpligtelser i henhold til en kontrakt.Formuleringen af klausulen bestemmer, om en bestemt begivenhed falder inden for klausulen, og hvilke konsekvenser der skal følges. Et spørgsmål, der måtte opstå, er, om en lejer kan påberåbe sig Doktrinen om Frustration i mangel af en Force Majeure-klausul for manglende betaling af lejekontrakt? Typisk, Doktrinen påberåbes under omstændigheder, hvor formålet med deres kontrakt anses for at være frustreret i henhold til afsnit 56 i den indiske Kontraktlov. Hon ‘ ble Højesteret i Raja Dhruv Dev Chand mod Raja Harmohinder Singh, (1968) 3 SCR 339, AIR 1968 SC 1024, har imidlertid bemærket, at “myndigheder ved domstolene i Indien generelt har taget den opfattelse, at afsnit 56 i Kontraktloven ikke finder anvendelse, når parternes rettigheder og forpligtelser opstår under en overdragelse af ejendom under en lejekontrakt”. Det er således usandsynligt, at en leasingtager kan kræve kontraktbrud i mangel af en Force Majeure-klausul i henhold til en leasingaftale og søge afkald på leasing som følge af en Force Majeure-begivenhed. Imidlertid har de fleste lejeaftaler ikke levering af ‘force majeure’ og kan ikke påberåbe sig Doktrinen om frustration, og medmindre meddelelser understøttes af ordinancer, forbliver usikkerheden om dens eksigibilitet. Uanset regeringens indsats kan individuelle omstændigheder føre til afskærmningsprocedurer over hele landet. Heldigvis Hon’ble Højesteret i sin dom i Vishal N. Kalsaria Vs. Bank of India & Ors. (2016) 3 SCC 762 og i tilfælde af Bajarang Shyamsunder Agarval Vs. Central Bank of India, (2019) 9scc 94, har fastslået, at “en retmæssig lejers rettigheder ikke kan kompromitteres i henhold til SARFAESI Act-proceduren. Imidlertid kan driften af Lejekontrolloven ikke udvides til en “lejer-i-lidelse”.
konklusion
den økonomiske ødelæggelse på grund af spredningen af Corona-virussen har tvunget private parter og fortalere til at gennemse den med småt kopi til fremtidige bevis kontrakter. Midt i pandemien påvirker de meget glemte og usynlige hænder af “force majeure” – bestemmelsen i kontrakter og leasing kontraktlige forpligtelser overalt. Force Majeure-begivenheder er dog ikke udtømmende fastlagt i henhold til loven, og anvendeligheden af denne bestemmelse afhænger af lejeaftalens sprog og fortolkning af domstolene. Virkningen af denne virus på lejekontrakten afhænger af den endelige afgørelse truffet af domstolene. Et ideelt scenario for en lejer og udlejer ville være at forhandle og diskutere situationen og genforhandle vilkårene i aftalen om afkald på husleje eller alternativ løsning for at undgå retssager og kompleksiteter. Alle aftalevilkårene skal være skriftlige for at give vejrtrækning til begge parter. I mangel af nogen klarhed fra myndighedernes side om lejeforpligtelser i henhold til kommercielle leasingaftaler står virksomhederne fortsat med at kæmpe med nulsalg kombineret med løn-og lejeforpligtelser.
forfatteren er advokat-on-Record, Indiens højesteret.