husejere, der falder på hårde tider, risikerer at miste deres hjem, hvis de ikke betaler deres ejendomsskat. Det skyldes, at lokale myndigheder har ret til at placere en pant på hjemmet for tilbage skatter, som forhindrer ejendommen at blive solgt eller refinansieret, indtil gælden er betalt. For ejendomsinvestorer giver dette en mulighed. I stedet for at gå gennem afskærmning, amter foretrækker ofte at auktionere deres skatterettigheder. Den højestbydende vinder retten til at inddrive sin investering plus en rentebetaling fra husejeren.
Hvad er en skat salg?
amter og byer har en stærk håndhævelsesmekanisme, når husejere falder kriminelle på deres ejendomsskatter: retten til at placere en pant mod hjemmet. En pant er et retskrav mod ejendommen. Det giver pantindehaveren ret til at opkræve skattegælden plus renter og sanktioner fra ejendomsejeren. Lien indehaveren kan også afskærme på ejendommen, hvis gælden ikke er betalt inden for en bestemt tid.
mens panterettigheder giver kommunen ret til at udelukke, vælger de fleste at undgå udgiften i forbindelse med afskærmning og i stedet sælge deres panterettigheder ved et skattesalg. Skattesalg er auktioner, hvor investorer byder på ejerskab af skattelettecertifikatet. Investorer tjene penge på en af to måder: ved at indsamle renter på skattegælden fra boligejer, eller ved at udelukke ejendommen og tage ejerskab af skødet.
Hvor finder du skat kriminelle ejendomme til salg?
forskellige kommuner har forskellige regler for salg af ejendomsskattepengerettigheder, men generelt, når en pant er indgivet, vil ejendommen blive placeret på en kriminel skatteliste og planlagt til salg i den næste auktion. Du kan finde en liste over kommende skattesalg på amtets hjemmeside. Tal med amtsskattevurderingskontoret om, hvordan auktionen fungerer, og hvordan man deltager. Nogle jurisdiktioner opkræver gebyrer eller indskud for at deltage. De fleste californiske amter opkræver for eksempel et depositum fra $2.500 til $5.000 for at udelukke falske tilbudsgivere. Depositumet refunderes efter auktionen, hvis du ikke vinder.
på auktionsdagen bliver den vindende byder juridisk forpligtet til at betale tilbage skat og købe den skattemæssige kriminelle ejendomspant. Sørg for at undersøge den ejendom, du byder på, så du ikke sidder fast med en citron. Det er let at køre forbi ejendommen og kontrollere for åbenlyse problemer som brand-eller oversvømmelsesskader. Hvis du betaler $10.000 for en skattelettelse, og jorden kun er værd $5.000, fordi huset er brændt ned, mister du penge.
du kan ikke ønsker at byde på en ejendom med masser af andre panterettigheder og domme på det, ligesom en IRS skat tilbageholdsret, da du vil blive hængende med disse gæld, hvis du afskærme. Tjek titlen med amtsoptageren. Du kan også besøge county surveyor Kontor og slå op deres plat kort og undersøgelser. Hvis den ejendom, du er interesseret i, er landlocked eller ikke har adgang til vejen, er det måske ikke så meget værd, som du tror.
Husk, at ejendomme fjernes fra auktionslisten, når husejeren betaler skattegælden. Det er en god ide at gøre din forskning så tæt som muligt på auktionsdatoen, så du ikke spilder tid på en indløst ejendom, og sørg for at have en opdateret liste.
Hvordan fungerer Lien-auktionen?
der er to primære auktionsmetoder. Den ene er kendt som et bud-ned, hvor potentielle investorer byder det laveste beløb af interesse, de er villige til at acceptere på certifikatet. Kommunen har en maksimal lovbestemt sats, der kan være så høj som 18 procent, og investorer byder ned derfra. De fleste investorer kommer væk med en sats mellem 3 procent og 7 procent.
den anden mulighed indebærer at byde en præmie på certifikatet. Når du køber en skat lien, betaler du dybest set mængden af boligejerens gæld – det er tilbage skatter plus renter og sanktioner. Den investor, der betaler den højeste præmie over dette beløb vinder.
hvis jeg betaler skat på en ejendom, ejer jeg den?
når du køber en skat pant certifikat, du køber ret til at modtage en gæld betaling, ikke skødet til huset. Boligejer er stadig den juridiske ejer af hjemmet. Hvis han ikke betaler skattegælden, så kan du udelukke. Men du kan ikke købe en skat pant, vende rundt og afskærme på ejendommen Den næste dag.
i alle jurisdiktioner har husejere en indløsningsperiode – hvor som helst mellem tre måneder og tre år – til at tilbagebetale det beløb, du har betalt for certifikatet plus renter og sanktioner. Det er først efter indløsningsperioden, at du kan indgive en retssag om afskærmning for at tage ejerskab af ejendommen. Det sker sjældent, da langt størstedelen af skatterettighederne betales inden indløsningsdatoen.
her er et eksempel. Lad os sige, at en boligejer er kriminel på deres skatter i summen af $3.000, og du har budt en 10 procent rente. Staten opkræver også en $ 50 straf hver 6.måned. Du erhverver skat lien og holde det i 12 måneder, indtil ejeren betaler $3.000 gæld. Din indtjening består af renter på $300 (12 måneder på 10 procent) og $100 i strafindkomst (to cykler på $50). Den samlede optjente rente er $400 mod en investering på $3.000. Det er en sejr, hvis dit mål er at få din investeringskapital tilbage plus en anstændig rente. Men hvis dit mål er at købe fast ejendom til nedskudte priser, vil du være ude af lykke, når husejeren betaler sig.
er skat Lien Salg det samme som skat gerning salg?
på tidspunktet for offentliggørelsen, 31 stater er “skat gerning stater.”I disse stater byder investorer direkte på ejendomsskatten og ikke kun skattegælden. Den vindende byder vil erhverve juridisk titel på auktionsdagen for størrelsen af deres vindende bud. Husejere har dog stadig en lovlig indløsningsperiode for at gøre godt på, hvad de skylder og få titlen tilbage i de fleste stater. Så i virkeligheden vil du ikke få titlen fri og klar i flere måneder eller år. Du mister ejendommen, hvis ejeren indløser, men du bør se et afkast på din investering i form af renter og sanktioner.
skat gerning salg er normalt auktioner, og budgivningen starter med mængden af tilbage skatter, sanktioner og renter og skralder op derfra. Disse auktioner følger det traditionelle format, hvor gerningen går til højestbydende. Andre stater sælger skattemæssige misligholdte ejendomme direkte til købere til en fast pris og dermed omgå auktionssalget. Uanset hvad har priserne en tendens til at sidde ret tæt på hjemmets nuværende markedsværdi. Selvom det helt sikkert er muligt at lande et godt køb, er det usandsynligt, at du får en pennies-on-the-dollar-aftale.
pas på boligejer konkurs
mens skat tilbageholdsret kan synes som en relativt sikker investering, forstå, at hvis den kriminelle skatteyder filer til konkurs, vil de blive givet endnu mere tid til at indløse deres gældsætning. Konkurs har tendens til at standse indsamlingsindsatsen, så du bliver nødt til at vente endnu længere for at indsamle afkastet på din investering eller fil til afskærmning. En konkursindgivelse kan også udløse en lavere rente, da konkursdomstolene har bred bredde til at reducere renten for at hjælpe debitorer med at komme tilbage på deres fødder.