11 Wichtige Triple Net Lease Vor- und Nachteile

Ein Triple Net Lease kann sowohl für einen Vermieter als auch für einen Mieter ein Gewinner sein, aber bringt es Nachteile mit sich? Dies sind einige der wichtigsten Vor- und Nachteile von Triple Net Lease sowohl aus Sicht des Vermieters als auch des Mieters.

Wenn Sie in Gewerbeimmobilien einsteigen, ob als Käufer oder Mieter, werden Sie auf den Begriff Triple Net Lease stoßen. Mietverträge sind ziemlich einfach, wenn es um Wohnimmobilien geht.

Bei Gewerbeimmobilien kann es jedoch zu Abweichungen bei den Optionen für die Mietdauer kommen.

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Triple Net Lease ist ein in den USA weit verbreitetes Konzept. Bevor Sie einen solchen Mietvertrag abschließen, sollten Sie die Vor- und Nachteile des Triple Net Lease sowohl als Vermieter als auch als Mieter kennen.

Was ist ein Triple Net Lease?

Ein Triple Net Lease ist eine Art Mietvertrag, bei dem der Mieter zusätzlich zur Bruttomiete für die Kosten der Immobilie verantwortlich ist. Die Kosten, die in der Regel vom Vermieter getragen werden, sind vom Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses zu tragen.

Dazu gehören:

1. Grundsteuern, die die Regierung erhebt.
2. Sachversicherung, die das Eigentum vor unvorhergesehenen Schäden schützt.
3. Wartungskosten zur Instandhaltung und Verbesserung der Immobilie.

Diese Art von Mietvertrag eignet sich normalerweise für Büros, Einzelhandelsgeschäfte, Restaurants und andere Unternehmen wie eine Tankstelle. Es wird oft als Triple-N-Lease oder einfach als NNN-Lease bezeichnet.

Normalerweise dauert dieser Mietvertrag zehn Jahre. Einige Mieter melden sich jedoch von Anfang an bis zu 25 Jahre lang an.

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Obwohl der Mieter Steuern und Versicherungen zahlt und das Eigentum unterhält, bleibt es im Namen des Vermieters.

Auch das Einkommen, das der Eigentümer erhält, ist weiterhin steuerpflichtig.

Wie funktioniert ein Triple Net Lease?

Ein Triple Net Lease klingt vielleicht etwas kompliziert, muss es aber nicht. Es ist sehr beliebt bei gewerblichen Immobilieninvestoren im ganzen Land.

Genau wie bei einem normalen Mietvertrag würde der Mieter zustimmen, eine monatliche Miete für die Immobilie zu zahlen, die hauptsächlich auf dem Wert der Immobilie basiert. Dies kann eine feste Miete für die gesamte Mietdauer sein oder eine feste Erhöhung am Ende eines jeden Jahres, um die Inflation zu berücksichtigen.

Dies sind in der Regel 3% der Anfangsmiete.

Zusätzlich zur Bruttomiete verpflichtet sich der Mieter, die Grundsteuer, die Sachversicherung und alle anderen spezifischen oder allgemeinen Kosten der Immobilie zu zahlen.

Dies hindert den Eigentümer im Wesentlichen daran, sich um diese Angelegenheiten zu kümmern. Diese Bedingungen werden normalerweise mit Hilfe eines Brokers ausgehandelt.

True Triple Net Lease

Der ‚true Triple N‘ Lease oder ‚absolute NNN‘ Lease gilt als die verbindlichste der Triple Net Lease Varianten. Bei dieser Art von Mietvertrag ist der Mieter für alle Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie verantwortlich.

Wenn das Eigentum beschädigt wird, obliegt es dem Mieter, es wieder aufzubauen, unabhängig davon, ob die Versicherung es abdeckt oder nicht.

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Ground Lease

Es gibt eine andere Variante, die als Ground Lease bezeichnet wird. Dies beinhaltet, dass der Eigentümer Land an den Mieter vermietet, um einige Strukturen zu bauen.

Am Ende des Mietvertrags wird die gebaute Struktur jedoch Eigentum des Grundbesitzers.

Diese Kosten sind nicht festgelegt. Die Steuern können höher werden, und Versicherungsprämien können teuer werden. Dennoch liegt es in der Verantwortung des Mieters, die rechtzeitige Zahlung der vereinbarten Kosten sicherzustellen.

Andernfalls werden Verfahren zur Räumung des Mieters eingeleitet.

Beachten Sie, dass die Immobilie im Eigentum des Vermieters bleibt. Obwohl der Mieter die Steuern zahlt, sind sie unter dem Namen des Eigentümers.

Auch die Logistik dieser Kosten fällt auf den Mieter.

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Vor- und Nachteile von Triple Net Leases

Da zwei Parteien beteiligt sind, ist es wichtig, die Vor- und Nachteile von Triple Net Lease aus beiden Perspektiven zu kennen, dh., als Eigentümer und als Mieter.

Für beide Seiten gibt es Vor- und Nachteile.

Tiple Net Lease Vor- und Nachteile für den Vermieter

Vorteile für den Vermieter

• Konsistentes Einkommen

Der größte Vorteil eines Triple Net Lease an den Eigentümer ist eine langfristige Belegung der Immobilie mit gleichbleibendem Einkommen. Egal, ob Sie eine Pauschalmiete oder einen festen Erhöhungssatz für die monatliche Miete festgelegt haben, es wird Geld in die Tasche kommen. Es ist ein stetiges Einkommen, mit dem der Eigentümer sein Kapital vergrößern kann.

Die meisten unterzeichneten Verträge haben eine Laufzeit von mehr als 10 Jahren.

• Keine Verantwortung

Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Mietvertrag ist der Eigentümer frei von allen Verantwortlichkeiten der Immobilie. Ob Grundsteuer oder Betreuung des physischen Eigentums, der Eigentümer ist frei von jeglicher Führungsarbeit.

Diese problemlose Natur eines echten Triple-N-Leasingverhältnisses macht es zu einer sehr attraktiven Option für gewerbliche Immobilienbesitzer.

Siehe Verwandte: Wie man in Industrieimmobilien investiert

• Der Eigentümer kann die Immobilie mit dem Mietvertrag verkaufen

Dem Eigentümer steht es frei, seine Immobilie zu verkaufen, auch wenn es einen Mieter mit einem dreifachen Nettoleasing gibt. Dies gibt dem Eigentümer die Freiheit, jederzeit eine Rendite für die Investition in die Immobilie zu erzielen.

Der Mietvertrag wird normalerweise zu denselben Bedingungen an den neuen Eigentümer übertragen. Der Mieter muss die Immobilie vor oder nach dem Verkauf nicht räumen. Der neue Eigentümer muss sich an die vom vorherigen Eigentümer vereinbarten Bedingungen halten.

Sie profitieren jedoch immer noch von den Einnahmen, die die Immobilie durch diesen Mietvertrag erzielt.

• Mieteinnahmen sind getrennt von der tatsächlichen Miete

Die monatliche Bruttomiete, die der Mieter direkt an den Eigentümer zahlt, ist getrennt von allen anderen Ausgaben der Immobilie, die der Mieter trägt. Obwohl für den Mieter alle mit der Immobilie verbundenen Kosten eins sind, ist es für den Eigentümer nur die Miete, die er erhält.

Dies macht es ihnen leicht, ihre Kontobücher zu führen. Wenn alle Zahlungen, einschließlich Steuern und Unterhaltskosten, durch den Eigentümer gehen würden, würde dies die Finanzen der Vereinbarung ziemlich komplex machen.

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Nachteile für den Vermieter

• Verdienstgrenze

Dies ist wahr, dass Sie als Eigentümer ein stabiles Einkommen aus der Immobilie in Miete erhalten. Dies würde jedoch auch bei festen Inkrementen als festverzinslich gelten. Sie können die Miete zu keinem Zeitpunkt während des Mietvertrags erhöhen.

Wenn die Immobilienwerte in der Umgebung steigen, können Sie nicht von den entsprechenden Mieterhöhungen profitieren.

In der Regel dauern die Triple-Net-Leasingverträge Jahrzehnte.

Siehe verwandte: Top Real Estate Investing Begriffe

• Haftung

Die Verantwortung für Steuern, Prämien und Unterhaltskosten liegt bei den Mietern, aber als Eigentümer haften Sie am Ende des Tages.

Wenn der Mieter der Immobilie die Steuern nicht zahlt, ist der Eigentümer anfällig.

• Hohe Kosten nach Leasing

Nachdem der Mietvertrag abgelaufen ist und der Mieter ihn nicht verlängern möchte, kann der Eigentümer hohe Kosten haben, bevor er ihn an einen anderen Mieter vermietet.

Diese Vereinbarungen dauern ziemlich lange, normalerweise 10 bis 25 Jahre. Während dieser Zeit bleibt die Immobilie möglicherweise nicht in bester Verfassung.

Es liegt in der Verantwortung des Eigentümers, Dinge zu reparieren und zu reparieren.

Der Mieter hat sich möglicherweise nicht gut um die Immobilie gekümmert oder im Laufe der Zeit notwendige Verbesserungen vorgenommen, obwohl dies in seiner Verantwortung lag.

Je nachdem, wie sie die Immobilie genutzt haben, könnten Sie mit einem sehr hohen Investitionsaufwand rechnen, bevor Sie sie wieder vermieten können.

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Siehe Verwandte: Wie man online Immobilien investiert

Triple Net Lease Vor- und Nachteile für den Mieter

Vorteile für den Mieter

• Reduzierte Miete

Bei dieser Art von Vereinbarung zahlt der Mieter eine reduzierte Bruttomiete. Da der Mieter für alle anderen mit der Immobilie verbundenen Kosten verantwortlich ist, ist die Miete niedriger.

Im Vergleich dazu wäre die Miete höher, wenn der Mieter nicht direkt Grundsteuer, Nebenkosten und Versicherungen zahlen müsste.

• Mehr Kontrolle

Als Mieter in einem Triple-Net-Leasingvertrag sind Sie auch für Wartungs- und Reparaturkosten verantwortlich. Dies gibt mehr Kontrolle in der Hand in Bezug auf die Wahl, welche Reparaturen zu vervollständigen und welche Auftragnehmer zu mieten.

Der Mieter kann notwendige Verbesserungen an der Immobilie beschließen und durchführen, die es seinem Unternehmen ermöglichen, zu wachsen und seinen Umsatz zu steigern.

Ebenso gibt es mehr Kontrolle über die Nebenkosten. Sie können die Versorgungsunternehmen verwalten und die tatsächlichen Kosten tragen.

Im Gegensatz zu einem hohen Mietsatz zur Deckung der Nebenkosten spart dies dem Mieter Geld.

• Standort

Triple-Net-Leasingverträge sind üblich für Immobilien in hochwertigen Gebieten mit höherem Verkehr und Exposition. Zum Beispiel, Gewerbeimmobilien in der Innenstadt Metropolregion wäre für eine dreifache Netto-Leasing.

Diese Gebiete weisen sehr hohe Wachstumsraten auf.

Unternehmen können mit ihrer Präsenz in einer solchen erstklassigen Lage hohe Umsätze erzielen.

Siehe Verwandte: So investieren Sie in Immobilien für passives Einkommen

Nachteile für den Mieter

• Hohe Kosten & Verantwortlichkeiten

Der offensichtliche Nachteil für den Mieter in einem NNN-Mietvertrag sind die mit der Immobilie verbundenen Kosten, die er auf jeden Fall tragen muss.

Im Gegensatz zur Miete der Immobilie, die im Vertrag festgelegt ist, sind die Kosten nicht festgelegt. Steuersätze und Versicherungsprämien können steigen.

In ähnlicher Weise würden die Wartungskosten mit der Inflation und der ständigen Nutzung der Immobilie allmählich steigen.

Zusätzlich zu den Kosten, die der Mieter zu tragen hat, muss er sich auch darum kümmern, dass alle diese Rechnungen pünktlich bezahlt werden. Es kann schwierig werden, innerhalb des Betriebsbudgets zu bleiben.

• Risiken von Sachschäden

Da alle Verantwortlichkeiten auf die Schultern des Mieters fallen, haften sie auch für Reparaturen im Falle eines Unfalls. Ob aufgrund eines menschlichen Fehlers oder einer Naturkatastrophe, der Mieter muss alle Reparaturen veranlassen.

In einigen Fällen sind solche Kosten möglicherweise nicht vollständig versichert.

Bei schweren Schäden am Eigentum kann es auch noch teurer werden, es zu warten, um das Geschäft am Laufen zu halten.

Ein Mieter kann diese Unterhaltskosten der Immobilie möglicherweise nicht von seinen Steuern abziehen.

Siehe Related: So erhalten Sie eine Home-Equity-Kreditlinie für ein Mietobjekt

Was zahlt der Vermieter in Triple Net Lease?

Dies ist eine häufige Frage, die potenzielle Mieter stellen, bevor sie einen Triple-N-Mietvertrag abschließen.

Während die meisten Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie vom Mieter getragen werden, hängt die tatsächliche Aufteilung der Kosten von den Bedingungen der von beiden Parteien ausgehandelten Vereinbarung ab.

Die Bedingungen unterscheiden sich von einer NNN-Vereinbarung zur anderen. Diese Begriffe hängen von vielen Variablen ab.

Bei absoluten oder echten Triple-Net-Leasingverträgen zahlt der Eigentümer normalerweise nichts.

Einige Ausgaben können jedoch weiterhin in der Verantwortung des Eigentümers liegen, z. B. die Erweiterung der Immobilie.

Siehe Verwandte: Vor- und Nachteile der Investition in Immobilien

Ist Triple Net Lease eine gute Idee?

Nachdem Sie nun die Vor- und Nachteile des Triple Net Lease sowohl aus Sicht eines Eigentümers als auch eines Mieters abgewogen haben, fragen Sie sich vielleicht, ob es eine gute Idee ist, einen solchen Mietvertrag abzuschließen?

Es scheint zugunsten des Eigentümers zu sein, aber das ist nicht unbedingt der Fall.

Mit den richtigen Bedingungen kann es für beide Parteien von Vorteil sein.

Für einen Mieter gibt es höhere Kosten und steuerliche Ineffizienzen, die jedoch durch die Nutzung Ihrer Hauptvorteilspunkte ausgeglichen werden können.

In der Regel schließen Mieter einen Triple-Net-Leasingvertrag nur aufgrund der Lage der Immobilie ab. Standort kann den Erfolg eines Unternehmens ausmachen oder beeinträchtigen.

Aus diesem Grund sind sie bereit, die damit verbundenen Risiken einzugehen.

Für einen Vermieter gibt es mehr Vor- als Nachteile. Das heißt, Sie können die Risiken mindern, indem Sie die richtigen Bedingungen aushandeln und den potenziellen Mieter ordnungsgemäß überprüfen.

Sie möchten nicht, dass ein Mieter mit dem Mietvertrag in Verzug gerät, da dies zu hohen Verlusten und einer schwierigen Besetzung führen kann.

Die Wahrheit ist, dass ein Triple Net Lease eine komplexe Buchhaltung erfordert, damit beide Parteien davon profitieren können.

Aus diesem Grund arbeiten Vermieter und Mieter mit Maklern zusammen, um ihre Interessen aus dem Mietvertrag zu wahren.

Fazit zu Triple Net Leases

Wenn Sie einen Triple Net Lease für eine Gewerbeimmobilie abschließen, schauen Sie sich immer nach anderen Optionen um und vergleichen Sie sie.

In einigen Fällen, wenn ein Vermieter einen allgemeinen Mietvertrag anbietet, bei dem Sie nur die monatliche Miete zahlen müssen, ist dies möglicherweise besser für Ihr Unternehmen geeignet.

Möchten Sie in NNN-Mietobjekte investieren? Verwenden Sie Fundrise, um für nur 500 US-Dollar zu investieren.

Es kommt wirklich darauf an, was Ihre Bedürfnisse sind und was Sie mit der Immobilie vorhaben.

Sie werden feststellen, dass die meisten Eigentümer mit Immobilien in einem teuren Gewerbegebiet mit angemessener Zoneneinteilung dreifache Nettoleasingverträge anbieten.

Es ist immer eine gute Idee, sich nach Ihren Hausaufgaben mit Fachleuten in Verbindung zu setzen.

Ein Immobilienmakler mit umfassenden Kenntnissen der Immobilien in Ihrem Zielgebiet kann eine objektive Meinung abgeben.

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