Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code ermöglicht die Stundung des Gewinns aus der Veräußerung von Geschäfts- oder als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, wenn der Erlös in ähnliche Immobilien reinvestiert wird und die Transaktion ansonsten als gleichartiger Tausch gilt. Um sich als gleichartiger Austausch zu qualifizieren, müssen sowohl das abgetretene Eigentum als auch das Ersatzobjekt zur Verwendung in einem Handel, Geschäft oder zu Anlagezwecken gehalten werden. Die Bestimmung, was als ‚zur Verwendung in einem Handel, Geschäft oder zu Anlagezwecken‘ angesehen wird, war in den letzten Jahren eine erhebliche Streitquelle zwischen dem Franchise Tax Board (FTB) und den Steuerzahlern. Dieser Streit hat sich in mehreren Fällen mit gleichartigen Börsen manifestiert, die als sogenannte „Swap and Drop“ -Transaktionen strukturiert sind.
Bei einer typischen „Swap and Drop“ -Transaktion trägt der Steuerzahler die Ersatzeigenschaft und / oder den Erlös aus dem Verkauf der abgetretenen Immobilie an eine untergeordnete LLC oder Partnerschaft bei. Diese Art von Struktur kann bevorzugt werden, wenn es Partner gibt, die ihre Anteile an der abgetretenen Immobilie verkaufen möchten, und andere Partner, die ihre steuerbegünstigte Investition in eine andere Immobilie fortsetzen möchten. Ein einfacher Kauf der Partner ist in der Regel nicht möglich, da die Partnerschaft wahrscheinlich die ursprüngliche Immobilie refinanzieren müsste, um das notwendige Geld für den Buyout zu erhalten. Da der Austausch von gleichartigen Gütern erfordert, dass der Wert des Ersatzobjekts größer oder gleich dem Wert des abgetretenen Eigentums ist, müssten die verbleibenden Partner zusätzliche Barmittel beisteuern oder riskieren, einen steuerpflichtigen Anteil an der Tauschtransaktion zu erhalten, was die Vorteile des Abschlusses eines steuerbegünstigten Austausches verringert.
Der FTB hat zuvor die Position vertreten, dass Börsen nach Abschnitt 1031, die als „Swap and Drop“ -Transaktion strukturiert sind, nicht für eine steuerbegünstigte Behandlung in Frage kommen, da sie die Transaktion als Austausch von Immobilien gegen immaterielles persönliches Eigentum betrachten (d. H. Partnerschaftsinteressen, die ausdrücklich von den Arten von Immobilien ausgeschlossen sind, die gemäß Abschnitt 1031 für eine Steuerbegünstigung in Frage kommen). Das FTB hat auch argumentiert, dass die „Swap and Drop“ -Transaktion Steuerzahler von der erforderlichen Beteiligung der Ersatzimmobilie für die Verwendung in einem Handel oder Geschäft oder für Investitionszwecke ausschließt, da das Eigentum der Ersatzimmobilie vor ihrer Übertragung auf die untergeordnete LLC oder Partnerschaft vorübergehend ist.
Das Board of Equalization (BOE) entschied jedoch kürzlich, dass eine Section 1031 Exchange, die als „Swap and Drop“ -Transaktion strukturiert ist, tatsächlich für eine steuerlich aufgeschobene Behandlung qualifiziert ist. Im Namen der Rago Development Corp., tauschte die Gesellschaft Immobilien gegen TIC-Anteile an Ersatzimmobilien aus, die aus erschlossenen und unbebauten Parzellen bestehen. Der Steuerzahler wurde von seinem Kreditgeber aufgefordert, seine TIC-Interessen an den entwickelten Parzellen innerhalb von sieben Monaten nach dem Kauf der Immobilien zu einer einzigen Zweck-LLC zusammenzufassen. Der FTB machte geltend, dass die Transaktion nicht für eine steuerbegünstigte Behandlung in Frage komme, da der Steuerzahler die Ersatzeigenschaften nicht zur Nutzung in einem Gewerbe oder zu Investitionszwecken gehalten habe und dass die Step-Transaktionsdoktrin angewendet werden sollte, um die Transaktion neu zu fassen, da die Steuerzahler Partnerschaftsanteile an der LLC und nicht Immobilien als Ersatzeigenschaft erhalten hätten. Die BOE wies diese Argumente zurück und befand, dass die Transaktion eine gutgläubige Fortsetzung der Investition des Steuerzahlers in Immobilien sei. Dementsprechend befand die BOE, dass die Transaktion ein gültiger Umtausch gemäß Section 1031 war und für eine latente steuerliche Behandlung qualifiziert war.
Das FTB hat in den letzten Jahren aggressiv gleichartige Tauschgeschäfte geprüft. Diese Entscheidung ist zwar nicht Präzedenzfall, wird sich jedoch auf mehrere laufende Rechtsmittel auswirken. Die Entscheidung der BOE sollte den Steuerzahlern, die „Swap and Drop“ -Transaktionen durchführen, ein gewisses Maß an Komfort bieten. Bitte kontaktieren Sie Ihren SLD-Berater für weitere Informationen unter 415.397.4444.
* Berufung der Rago Development Corp., 2015-SBE-001, vom 23.Juni 2015.