La sección 1031 del Código de Impuestos Internos permite el aplazamiento de la ganancia sobre la enajenación de negocios o propiedades de inversión si los ingresos se reinverten en propiedades similares y la transacción califica como un intercambio similar. Para calificar como un intercambio de tipo similar, tanto la propiedad cedida como la propiedad de reemplazo deben mantenerse para su uso en un comercio, negocio o con fines de inversión. La determinación de lo que constituye «retenido para su uso en un comercio, negocio o con fines de inversión» ha sido una fuente considerable de disputas entre la Junta del Impuesto de Franquicia (Franchise Tax Board, FTB) y los contribuyentes en los últimos años. Esta diferencia se ha manifestado en varios casos relacionados con intercambios similares estructurados como las llamadas transacciones de «Swap y Drop».
En una transacción típica de «Swap and Drop», el contribuyente contribuye con la propiedad de reemplazo y/o los ingresos de la venta de la propiedad cedida a una LLC o sociedad de nivel inferior. Este tipo de estructura se puede preferir cuando hay socios que desean vender sus acciones de la propiedad cedida y otros socios que desean continuar su inversión con impuestos diferidos en otra propiedad. La simple compra de los socios generalmente no es factible porque la sociedad probablemente tendría que refinanciar la propiedad original para obtener el efectivo necesario para la compra. Dado que los intercambios de tipo similar requieren que el valor de la propiedad de reemplazo sea mayor o igual al valor de la propiedad cedida, los socios restantes tendrían que contribuir en efectivo adicional o correr el riesgo de recibir una bota imponible en la transacción de cambio, disminuyendo los beneficios de entrar en un intercambio con impuestos diferidos.
El FTB ha adoptado previamente la posición de que los intercambios de la Sección 1031 estructurados como una transacción de «Swap and Drop» no califican para el tratamiento diferido de impuestos porque considera la transacción como un intercambio de bienes inmuebles por bienes personales intangibles (es decir, intereses de sociedad, que están específicamente excluidos de los tipos de bienes elegibles para el aplazamiento de impuestos según la Sección 1031). El FTB también ha argumentado que la transacción de «Swap and Drop» impide a los contribuyentes la posesión requerida de la propiedad de reemplazo para su uso en un comercio o negocio o para fines de inversión debido a la naturaleza transitoria de la propiedad de reemplazo antes de su transferencia a la LLC o sociedad de nivel inferior.
Sin embargo, la Junta de Ecualización (BOE) recientemente sostuvo que una bolsa de la Sección 1031 estructurada como una transacción de «Swap y Drop», de hecho, calificaba para un tratamiento con impuestos diferidos*. En apelación de Rago Development Corp., la corporación intercambió bienes inmuebles por intereses de TIC en propiedades de reemplazo que consistían en parcelas desarrolladas y no desarrolladas. El contribuyente fue requerido por su prestamista para consolidar sus intereses de TIC en las parcelas desarrolladas en una LLC de un solo propósito dentro de los siete meses de la compra de las propiedades. El FTB sostuvo que la transacción no calificaba para el tratamiento diferido de impuestos porque el contribuyente no poseía las propiedades de reemplazo para su uso en un comercio o negocio o para fines de inversión y que la doctrina de la transacción de paso debería aplicarse para refundir la transacción como los contribuyentes que habían recibido intereses de sociedad en la LLC en lugar de bienes inmuebles como su propiedad de reemplazo. El Banco de Inglaterra desestimó estos argumentos y sostuvo que la transacción constituía una continuación de buena fe de la inversión del contribuyente en bienes inmuebles. En consecuencia, el Banco de Inglaterra sostuvo que la transacción era un intercambio válido con arreglo a la sección 1031 y que cumplía los requisitos para el tratamiento con impuestos diferidos.
El FTB ha estado auditando agresivamente transacciones de intercambio similares en los últimos años. Esta decisión, si bien no es un precedente, afectará a varias apelaciones en curso que se están examinando. La decisión del Banco de Inglaterra debería proporcionar cierto nivel de comodidad para los contribuyentes que participan en transacciones de «intercambio y abandono». Comuníquese con su asesor de SLD para obtener información adicional al 415.397.4444.
* Apelación de Rago Development Corp., 2015-SBE-001, de fecha 23 de junio de 2015.