Rent control on erityinen joukko lakeja, joita tietyt kaupungit säätävät. Se sisältää yleensä vuokrankorotusrajoitukset ja häätörajoitukset. Joidenkin kaupunkien vuokratarkastukset edellyttävät, että vuokralaisille maksetaan tietyin edellytyksin muuttotukea ja korkoa vakuustalletuksille. Tarkista lista.
näitä lakeja ei sovelleta muihin kaupunkeihin eikä kaikkiin kaupungin vuokra-asuntoihin. Yksi yleisimmin väärin ymmärretyistä ajatuksista vuokralaisten keskuudessa on se, että he olivat vuokrasäännöstelyn alaisia, kun eivät olleet.
Älä oleta. Selvittää. Jos haluat tarkastella Los Angelesin vuokrasääntelyä, Katso tästä.
Los Angelesissa, Santa Monicassa, Beverly Hillsissä ja Länsi-Hollywoodissa on vuokrasääntely, mutta Glendalessa, Burbankissa, Torrancessa, Pasadenassa, Downeyssa ja muissa lähikaupungeissa ei ole mitään vastaavaa. Vuokralaiset saattavat asua esimerkiksi Encinossa, Van Nuysissa, Northridgessä, San Pedrossa, Venetsiassa ja Hollywoodissa, eivätkä ajattele asuvansa ”Los Angelesissa.”Nämä ovat kuitenkin kaikki Los Angelesin kaupungin osia, eivätkä erillisiä kaupunkeja lainkaan. Nämä ovat vuokrasäännösteltyjä alueita. Tässä on kartta, jonka avulla voit määrittää, oletko Angeleno.
sitä vastoin ihmiset, jotka asuvat tällä yleisellä alueella maassa, jota kutsumme ”LA: ksi”, saattavat todellisuudessa asua erillisessä kaupungissa, koska he virheellisesti uskovat, että heillä on vuokrasääntely suojanaan. Jos olet Los Angelesin alueella ja maksat vettä ja sähköä, tarkista laskusi nähdäksesi, mikä kaupunki saa sen. Los Angeles on” DWP ” niiden hyödyllisyys.
hämmennystä lisää se, millä rakenteilla on vuokrasääntely. Vain siksi, että he ovat vuokrasäännöstellyssä kaupungissa, he eivät kuulu noiden lakien suojaan. Esimerkiksi Los Angeles hyväksyi vuokrasäännöstelyn vuonna 1978 vuokranantajien huutaessa, että vuokrasäännöstely estäisi tulevan asuntorakentamisen, joten Los Angeles vapautti kaikki lokakuun 1978 jälkeen rakennetut rakennukset poliittisena kompromissina. Los Angelesin uudemmat rakennukset eivät ole lainkaan vuokrasäännöstelyn piirissä.
”Costa-Hawkins” – lain mukaan vuokralaisen lähtiessä vapaaehtoisesti tai jouduttua häädetyksi useimmista syistä vuokranantaja voi nostaa vuokran minkä suuruiseksi tahansa uudelle vuokralaiselle, jonka vuokrat on sen jälkeen lukittu vuokrasääntelyrajoituksiin . Kaikki 2/1/95 jälkeen rakennetut vuokra-asunnot sekä talot ja asunnot eivät ole vuokrarajoitusten alaisia. Häätösuoja jatkuu silloinkin, kun näitä vuokrarajoituksia ei sovelleta.
la Rent Controlin kaksi uutta lisäystä ovat huomionarvoisia. Asetus 175130 kieltää nyt vuokranantajaa muuttamasta vuokrasopimuksen ehtoja ilman vuokralaisen keskinäistä sopimusta. Määräys 174501 kieltää vuokranantajia nostamasta vuokralaisen osuutta vuokrasta vuokratukiohjelman päättymisen jälkeen, kuten pykälä 8; vuokranantaja voi päästä ulos ohjelmasta, mutta luopuu kaikista avustusrahoista, jos hän tekee niin.
toinen poissulkeminen koskee omakotitaloja: yksin tontilla oleva vuokratalo ei ole vuokrasäännöstelyn piirissä, mutta Paritalo eli ”kaksi tontilla” – talo olisi vuokrasäännöstelyn piirissä . On olemassa muita poikkeuksia, kuten college asuntoloissa, motellit, ja sairaalat.
kaupungit, joilla on vuokrasäännöstely, tarjoavat soittonumeroita, joista voit selvittää, onko asuinalueellasi vuokrasäännöstelyä ja onko yksikkösi rekisteröity vuokrasäännöstelyn piiriin. Voit myös pyytää heitä postittamaan sinulle paketin vuokravalvontalakia, jos rakastat yksityiskohtia.
vuokrankorotukset
normaalisti vuokraa voi nostaa 30 päivän varoitusajalla. Nykyisen vuokrankorotusaallon vuoksi, joka tuli voimaan 1.tammikuuta 2001, siviililain uudistettu pykälä 827 edellyttää kuitenkin 60 päivän irtisanomisaikaa, jos kyseisen vuoden vuokrankorotukset ylittävät 10 prosenttia. Ajatuksena on antaa vuokralaisille mahdollisuus sopeutua vuokrankorotusten kourimiseen, mutta ei pysäyttää niitä. Laskelma on hieman outo; sen ei tarvitse olla iso vuokrankorotus kerralla, vaan vain vuoden aikana tehtyjen korotusten kokonaismäärä. Uusi laki vaikuttaa lähinnä kalliisiin vuokriin, joissa on myös suhteellisesti paljon suurempia korotuksia. Se ei myöskään vaikuta vuotuisiin vuokrasopimuksiin, vaan ainoastaan kuukausittaisiin vuokrasopimuksiin. Lain voimassaolo päättyy automaattisesti vuonna 2006, ellei lainsäätäjä pidennä määräaikaa tai tee siitä pysyvää.
esimerkiksi, jos viime vuoden tammikuussa maksoit 500 dollaria, ja vuokranantaja nosti jo heinäkuussa vuokraa 25 dollaria, yli 25 dollarin korotus tänä tammikuussa vaatisi 60 päivän irtisanomisajan, koska vuoden korotusten kokonaismäärä olisi yli 50 dollaria, 10% 500 dollarista. Jos korotus oli 10% tai vähemmän vuodelle, saat vain 30 päivän irtisanomisajan. Jos vuoden vuokra nousee jo yhteensä 10 prosenttia ja vuokranantaja haluaa sen jälkeen nostaa vuokraa yhdellä dollarilla, sen pitää tapahtua 60 päivän varoitusajalla vaikutuksen lieventämiseksi.
uudessa laissa lisätään 5 päivää myös postitettuihin ilmoituksiin vuokrasuhteen ehtojen muuttamisesta. Postitettu 30 päivän ilmoitus tulee voimaan 35 päivää myöhemmin; postitettu 60 päivän ilmoitus tulee voimaan 65 päivää myöhemmin.
Miten Saamme Vuokrasääntelyn?
vuokrasääntely on oikeastaan tarpeen vain silloin, kun alueen avoimien työpaikkojen määrä on alle 5%, koska siinä vaiheessa vuokranantajat eivät huolehdi avoimista asunnoista korottamalla vuokraa tai laiminlyömällä korjauksia, eikä sinulla ole paljon valinnanvaraa, kun katselet ympärillesi. Vuokrakontrolli on siis kaupunkien säätämä laki, jossa asuntomarkkinat ovat kireät ja vuokrat nousevat vain siksi, että vuokranantajat hallitsevat elämän välttämättömyyttä, josta on pulaa. Vuokrasäännöstelystä ei todennäköisesti tule osavaltion lakia, koska ongelma on paikallinen.
vuokrasääntelyn saa kahdella tavalla. Helpointa mutta heikointa on, että kaupunginvaltuusto hyväksyy sen, kuten Los Angeles teki. Vaikeinta mutta vahvinta on se , missä vuokralaiset järjestäytyvät ja laittavat vuokrasäännöstelyn vaaliuurnille hankkimalla adressien allekirjoituksia, kuten Santa Monica teki. Molemmat vaativat vuokralaisäänestysvaltaa, että suuri osa vuokralaisista on rekisteröitynyt äänestämään, äänestävät kunnallisvaaleissa ja kaikki äänestävät yhdessä. Jos kaupunginvaltuusto sen hyväksyy , se olisi järjestyssääntö, Mutta äänestäjät voivat tehdä siitä peruskirjan muutoksen .
ensimmäinen askel olisi mennä kaupunginvaltuuston kokoukseen, ja suullisen Esittelyosion aikana kerrot heille ongelmasta ja kysyt , harkitsevatko he vuokrasäännöstelyn käyttöönottoa tai ainakin vain häätöä , kuten Glendale on tehnyt. Haluatte mainita nämä kaupungit esityksessänne, koska heidän ensireaktionsa on, että ”vuokrasääntely tuhoaa kaupungit”, mutta he tuskin voivat sanoa niin näistä kaupungeista.
he sanovat mitä tahansa julkisesti, mutta sitten sovitaan tapaamisesta heidän kanssaan erikseen nähdäksemme, missä he henkilökohtaisesti ovat ja kuinka pitkälle he menisivät. Saatat huomata, että pelkkä häätö ei ole paheksuttavaa, ja että he saattavat jopa suostua maksamaan uudelleensijoitustukea rakennusten vuokralaisille, jotka puretaan tai jotka käyvät läpi suuren kunnostuksen tai termiittien kaasutuksen. Älä ole riidanhaluinen heidän kanssaan. He eivät halua loukata vuokranantajien avustajia heidän kampanjoissaan, mutta saattavat olla tarpeeksi sympaattisia laittaakseen poliittisen varpaansa veteen. Jos saa enemmistön yksityisesti hyväksymään jonkin asian, jonkun heistä on esiteltävä ajatus julkisessa keskustelussa.
jos kaupunginvaltuusto aikoo jotain tehdä, he haluavat olla sankareita sen tekemisestä, vaikka vuokrasääntelystä onkin pulaa. Kun he valmistautuvat ottamaan tämän askeleen, sinun kannattaa olla yhteydessä paikalliseen sanomalehteen ja kertoa suunnitelmastasi järjestää vuokralaisia paremman oikeusturvan saamiseksi. Kun olet uutisissa, muut vuokralaiset alkavat ottaa sinuun yhteyttä, ja voit muodostaa ryhmän, joka voi kaikki mennä kaupunginvaltuustoon ja vahvistaa sanomaasi. Tämä julkinen meteli saa kaupunginvaltuuston reagoimaan, ja te lähdette. Ryhmä kiittää kaupunginhallitusta huolesta ja saa nähdä, miten yleisö reagoi siihen. Jos se on hyvä reaktio, heitä kannustetaan tekemään enemmän.
samaan aikaan pitää löytää muita vuokralaisia, jotka ovat sekä motivoituneita tekemään jotain omasta tilanteestaan että valmiita laittamaan jonkin verran aikaa sen tekemiseen. Vanhemmat ryhmät, jotkut uskonnolliset instituutiot, opettajat, palomiehet, ammattiliitot, paikallinen demokraattinen klubi tai vastaava liberaali ryhmä, jotkut liberaalit järjestöt, ja paljon paikallisia yrittäjiä, voivat auttaa eri tavoin saada sanan ulos ja auttaa sinua muodostamaan poliittisen ryhmän. Talkkareita on paljon, mutta tekijöitä vähän, joten vapaaehtoisia halutaan hanketoimikuntiin, jotka luonnollisesti suodattavat puhujat pois. Tässä hyödyllinen selitys uusille ihmisille.
jos vuokrasääntelyä pitää hakea adressin avulla, voi yhtä hyvin olla tiukin mahdollinen laki, sillä vuokranantajat eivät tule vastustamaan yhtään vähempää, jos laki on heikko. He tappelevat likaisesti koko matkan, ja ovat aina taistelleet. Vaalivilppi on heidän tärkein työkalunsa. Niistä kuulee vain propagandaa, väärää tietoa ja harhaanjohtavia väitteitä. Heillä on rahaa ostaa miljoonia poliittiseen mainontaan, kun taas teillä on onnea, jos saatte yhden postittajan äänestäjille. Siellä on julkkiksia ja julkisuuden henkilöitä kertomassa yleisölle, että vuokrasääntely tuo rikollisuutta kaupunkiinne, muuttaa sen slummiksi, ajaa alas heidän kiinteistöarvonsa, varastaa vuokranantajilta, estää vuokranantajia maksamasta korjauksia, kasvattaa miljoonia veronmaksajien kuluja ja pakottaa vuokranantajat häätämään kaikki vuokralaisensa. Tässä muutamia yleisiä vuokrasääntelymyyttejä. Mikään näistä ei tietenkään pidä paikkaansa, mutta kiistattomat Äänestäjät suostutellaan. Sinun puolellasi on julkista kiistaa, uutisointia, keskusteluohjelmia, lehtijuttuja, TV-uutisointia ja säälittäviä tarinoita vuokranantajien väärinkäytöksistä haavoittuvassa asemassa olevia vuokralaisia kohtaan. Poliittista taistelua ei käydä lainkaan lain sanamuodoista, vaan tunneperäisistä ja filosofisista kysymyksistä yleensä.
vuokravalvontalain tekninen sanamuoto edellyttää asianajajaa kirjoittamaan. Sen on oltava perustuslaillinen, Ei estettävä Valtion lait, kattaa kaikki porsaanreiät, ja tehokkaasti luoda sellaista suojaa haluat. Sen on oltava selkeä ja järjestelmällinen, jotta sitä voi seurata helposti eikä se pääty vuosikausiksi oikeuteen. Kun se jaetaan allekirjoituksia varten, on noudatettava erityisiä lakeja, jotka koskevat menettelyä, muotoa, ajoitusta ja julkista tietoa, ja sinun pitäisi olla asianajajan apua sen varmistamiseksi, että nämä asiat tehdään. Tämä sivusto voi tarjota osan tästä avusta, mutta käytännön asia, paikallinen oikeudellinen neuvonta on tarpeen. Ensinnäkin, tässä on luonnos vuokrasääntelylaista, jota kannattaa kierrättää adressilla kaupungissasi. Sitä voidaan muokata jonkin verran, helposti, mutta suuret muutokset vaatisivat uudelleenvalmistelua, koska niin monet asiat liittyvät toisiinsa sen sisällä.
äänestäjien rekisteröinti on tärkeä osa tätä prosessia. Vuokralaiset ovat niin tottuneita siihen, että heillä ei ole sananvaltaa, heidän mielipiteitään ei oteta huomioon, heillä ei ole valtaa muuttaa elämäänsä, että äänestäminen vaikuttaa epäjohdonmukaiselta sen kanssa, miten he ovat alkaneet suhtautua itseensä. Vain noin 5 prosenttia vuokralaisista todella äänestää paikallisvaaleissa. Vuokralaiset ovat todella poliittisesti äänioikeudeton enemmistö. Vuokranantajat ovat vain 2% väestöstä, mutta näyttävät johtaa asioita, koska he käyttävät rahaa ja valtaa. 10 prosentin äänestysaktiivisuus voi muuttaa kaupungin politiikan historiaa. Poliitikot lakkaisivat sanomasta vastustavansa vuokrasääntelyä ja alkaisivat ilmaista huolta kaltoin kohdelluista vuokralaisista, jotka tarvitsevat heidän apuaan. Se on numeropeliä.
jos todella vilpittömästi haluaa toimia, on tammenterhon kaltaisia ryhmiä, jotka auttavat, prosentuaalisesti lahjoituksistasi. Kaupunkiisi voi jo olla perustettu asukasryhmä, josta paikalliset toimittajat tai kaupunginvirkailijat saattavat tietää, ja voit liittyä heihin. Et ole ainoa, joka ajattelee näin.