Impact de COVID-19 sur les problèmes des propriétaires et des locataires

Un verrouillage national a été imposé par le gouvernement central à partir du 25 mars pour freiner la propagation de la maladie Covid-19. Cela a considérablement affecté la relation entre les propriétaires et les locataires. Si le locataire dispose de fonds disponibles avec lui, son obligation de payer le loyer n’est pas impactée.

Par Kiran Bhardwaj

Bien que la pandémie de COVID-19 ne soit pas un événement anticipé, if ne remplit pas l’exigence d’un locataire d’avoir le droit de suspendre le paiement du loyer. Le gouvernement de Delhi avait mis des restrictions aux mouvements des citoyens dans la ville à partir du 23 mars, en raison des cas de Covid-19 à venir dans la capitale à cette époque. De nombreux locataires sont confrontés à une crise financière due au coronavirus et ne sont pas en mesure de payer leur loyer. En cas de défaut de loyer du locataire, les propriétaires souffrent et pourraient ne pas être en mesure de faire face à leurs propres obligations financières telles que les paiements hypothécaires sur le bien locatif, les frais d’électricité et d’eau, les assurances, l’entretien, la taxe foncière, etc. Pendant la Covid-19, il est nécessaire que les propriétaires ne donnent pas de préavis ou ne cherchent pas à en prendre possession pendant cette période difficile et dans des circonstances sans précédent pour se protéger mutuellement et sans une très bonne raison de le faire et devraient en outre assouplir les mesures telles que la santé et la sécurité pendant le temps de verrouillage. Les locataires doivent continuer à payer le loyer et à respecter toutes les autres conditions de leur contrat de location au mieux de leurs capacités.

Dans une situation normale où le locataire ne paie pas de loyer, les propriétaires ont la possibilité de résilier la location conformément aux lois applicables et les propriétaires peuvent alors déposer une demande d’expulsion pour que les locataires soient physiquement retirés de la location. Mais en raison de COVID-19, les problèmes de santé et de sécurité ont conduit tous les lieux, même les tribunaux, à interdire temporairement l’expulsion. Un propriétaire peut déposer une affaire d’expulsion devant un tribunal, mais l’affaire pourrait ne pas être entendue car seules les affaires urgentes sont répertoriées pour audition. Cependant, même si les propriétaires retirent des locataires en ce moment, les propriétaires vont être confrontés à de nombreux problèmes comme l’obtention de nouveaux locataires, la signature d’un nouveau bail ou d’un contrat de location et l’emménagement des nouveaux locataires en prenant toutes les mesures pour se conformer aux directives d’urgence et aux mesures de santé et de sécurité adoptées par le gouvernement. Un propriétaire peut prendre une mesure comme une renonciation au loyer pour un mois, reporter le loyer ou accorder une réduction sur le loyer ou réduire le montant du loyer. Le propriétaire peut avoir un mot avec le locataire sur la situation et les circonstances et essayer d’accommoder leurs suggestions. Le Locataire peut faire tout son possible pour tenir sa fin de marché et s’assurer de mettre tous les accords par écrit de préférence comme un addendum à votre bail ou contrat de location actuel, y compris tous les détails des arrangements convenus et peut prendre l’aide des options données dans le cadre des allégements COVID-19, des régimes, etc. ou collecter des fonds ou des bons pour aider les locataires.

Alors que l’ancienne Loi sur l’encadrement des loyers imposait l’enregistrement des contrats de location de plus de 11 mois ou plus de Rs. d’une valeur de 50 000, la nouvelle loi exige que tous les contrats de location soient enregistrés auprès de l’Autorité de location, indépendamment de la durée et de la valeur de la location. Il comprend à la fois les locations commerciales et résidentielles; y compris l’utilisation de locaux à des fins éducatives, mais n’inclut pas les locaux enregistrés en vertu de la Loi de 1948 sur les usines. Le propriétaire ne peut prendre que deux mois de loyer en garantie. Si le propriétaire estime qu’une activité illégale se déroule dans des locaux loués ou qu’il y a négligence de la part du locataire ou nuisance créée par le locataire et que des dommages sont causés aux voisins, il peut saisir le Tribunal pour faire libérer les lieux. Le propriétaire ne peut pas entrer dans les locaux loués comme et quand il le souhaite. Le propriétaire doit donner un préavis de 24 heures pour entrer dans les locaux loués au locataire et toute réparation ou entretien à effectuer sur le bien loué doit être effectué par le propriétaire.

Mesures pendant le Coronavirus, 2020:-

1. Le 23 mars 2020, le gouvernement a annoncé un gel des augmentations de loyer et des protections contre les résiliations de bail. Cela a été appliqué en tant que loi par le biais de la Loi sur la législation sur la Réponse à la COVID-19 (Mesures de gestion urgentes), qui est entrée en vigueur le 26 mars 2020. Cela signifie que les propriétaires ne peuvent pas augmenter le loyer de leurs propriétés locatives. Cela s’appliquera pour une période initiale de six mois, du 26 mars 2020 au 25 septembre 2020.
2. Les restrictions de résiliation d’une location s’appliquent du 26 mars 2020 au 25 juin 2020. À partir du 26 juin 2020, les propriétaires peuvent donner un avis de résiliation d’une location en vertu des dispositions de la Loi sur la location à usage d’habitation normale. Les délais de préavis normaux à compter du jour où il est donné s’appliqueront.
3. Les propriétaires et les locataires doivent respecter les directives sur la distanciation physique, l’hygiène personnelle et le nettoyage des surfaces et doivent tenir des registres à des fins de recherche des contacts. Ils doivent suivre les conseils de santé du gouvernement sur COVID-19.
4. Le 29 mars, le ministre en chef de l’Honorable Delhi avait appelé les propriétaires à ne pas forcer les locataires pendant un ou deux mois à donner le loyer et à accepter des paiements échelonnés si le locataire manque d’argent. Plus tard, en avril, une ordonnance de l’Autorité de gestion des catastrophes de Delhi avait appelé au « strict respect » des instructions selon lesquelles les propriétaires n’exigeront pas de loyer des travailleurs migrants et des étudiants pendant un mois. Il exigeait des magistrats de district respectifs qu’ils sensibilisent la population à cette directive et, en cas de non-respect, qu’ils intentent des actions en justice.
5. En tant que conseiller, le gouvernement de Delhi a annoncé et demandé aux propriétaires de pardonner le loyer pour les 3 prochains mois et l’honorable CM est également allé déclarer que le gouvernement paiera le loyer si le locataire ne le faisait pas.
6. Dans l’Uttar Pradesh, le gouvernement a également émis un ordre magistral pour emprisonner ou infliger une amende aux propriétaires qui ne retardent pas d’un mois la perception des loyers. En outre, le département du logement du Maharashtra conseille aux propriétaires de différer le loyer d’au moins trois mois et de ne pas expulser le locataire pour non-paiement du loyer ou des arriérés.
7. il existe déjà une ligne d’assistance téléphonique pour suivre la situation et les personnes lésées peuvent contacter les autorités concernées.
8. La RBI a également annoncé un congé EMI de 3 mois sur divers types de prêts. Mais de tels programmes d’abstention ne font que reporter les paiements hypothécaires. Les intérêts continuent de s’accumuler sur le montant du prêt impayé, plutôt que de le renoncer complètement ou de l’interrompre.

Cependant, la simple annonce en l’absence d’ordonnances gouvernementales pour la déférence du loyer n’exonère pas légalement les locataires des droits de location. Étant de nature de conseiller, il ne doit pas être mal interprété comme absolu ou juridiquement exécutoire par les locataires. La raison d’être de l’ordonnance était de donner un répit aux locataires qui sont incapables de payer leur loyer pendant cette période de crise. Des propriétaires aux poches pleines et en bonne intention comme le groupe Lodha ont annoncé une renonciation complète pour plus de 200 locataires commerciaux jusqu’au retour à la normale. Cependant, tous les propriétaires ne peuvent pas se permettre des renonciations ou des reports de loyer, en particulier les personnes âgées dont la survie dépend en grande partie des revenus locatifs.

La Haute Cour de Delhi a récemment rendu un jugement daté du 21-05-2020 dans Ramanand et autres contre le Dr Girish Soni et Anr., où le Tribunal a rejeté la Demande de suspension du paiement du loyer déposée par les Locataires appelants, en raison de la situation de verrouillage du Covid19. Un banc à juge unique de l’honorable juge Mme Pratibha M Singh a déclaré que les locataires ne peuvent invoquer la doctrine de la suspension du loyer sur la base « d’un cas de force majeure car ils (les requérants) n’ont pas l’intention de céder les locaux loués et de continuer à les occuper ». La force majeure est un événement indépendant du contrôle des parties et comprend à la fois des actes de nature tels que tremblement de terre, inondations, etc. et des actes de personnes tels que émeutes, grèves et guerre, etc. Dans un tel cas, les parties doivent respecter les stipulations contractuelles de la clause de force majeure, afin de déterminer si le locataire est redevable du loyer ou est en droit de suspendre le loyer. Qu’il n’y a pas de stipulation contractuelle liée à la condition de force majeure ou à la suspension ou à la renonciation au loyer en cas de survenance d’un événement de force majeure. En outre, les articles 32 et 56 de la Loi sur les contrats ne sont pas applicables dans ce cas, car la Loi sur le contrôle des loyers de Delhi de 1958 est applicable.  » La demande de suspension de loyer des locataires est donc susceptible d’être rejetée dans la mesure où, tout en invoquant la doctrine de la suspension de loyer sur la base d’un cas de force majeure, il ressort des observations faites que les locataires n’ont pas l’intention de céder les locaux loués. Tout en estimant que la suspension du loyer n’est pas admissible dans ces faits, un certain report ou un assouplissement du calendrier de paiement peut être accordé en raison du verrouillage « , a déclaré le tribunal. Le Tribunal a également constaté que si le locataire était en possession des locaux qui étaient en état habitable, le locataire était tenu de payer le loyer. Elle a en outre estimé que le Contrat de location étant un contrat exécuté, le Locataire était lié par les termes dudit Contrat et devait remplir ses obligations contractuelles et payer le loyer accumulé pendant la période de Covid-19.

Dans une affaire récente, le 30 avril, l’Honorable Cour suprême avait adopté une ordonnance dans l’affaire Pawan Pathak Prakash v Bar Council of India, Requête en bref (Civil) No 10949 de 2020 qui déclarait que

Le 5 mai, dans une autre affaire Pawan Pathak Prakash v Union of India, Requête en bref No 11005 de 2020, la Cour a jugé que

« Nous ne sommes pas enclins à examiner cette requête en vertu de l’article 32 de la Constitution. La requête en bref est donc rejetée  »

Dans cette affaire, le Tribunal a rejeté la requête demandant une dispense de loyer pour les avocats pendant la période de confinement. L’ordonnance du tribunal ne mentionne pas que le paiement du loyer est obligatoire pour les locataires de toutes les propriétés qu’elles soient résidentielles, industrielles ou commerciales. L’Honorable Cour suprême a rejeté la demande de concession dans le paiement du loyer de la Chambre-Bureau aux avocats de l’Association du Barreau de la Cour suprême. La cour dit qu’aucune exemption spéciale ne peut être accordée aux avocats.

Dans les circonstances, il sera difficile pour la plupart des propriétaires jusqu’au 30 septembre 2020, d’entamer une procédure de possession à moins d’avoir donné un préavis de trois mois à leurs locataires.

La clause de force majeure accorde un sursis temporaire à une partie dans l’exécution de ses obligations en vertu d’un contrat.La formulation de la clause détermine si un événement particulier relève de la clause et quelles conséquences suivre. Une question qui peut se poser est de savoir si un Locataire peut invoquer la Doctrine de la Frustration en l’absence de Clause de Force Majeure pour le Non-Paiement du Loyer de location? En règle générale, la Doctrine est invoquée dans des circonstances où l’objet de leur contrat est considéré comme frustré en vertu de l’article 56 de la Loi sur les contrats indiens. Toutefois, l’honorable Cour suprême dans l’affaire Raja Dhruv Dev Chand v Raja Harmohinder Singh, (1968) 3 SCR 339, AIR 1968 SC 1024, a observé que « Les autorités des tribunaux indiens ont généralement considéré que l’article 56 de la Loi sur les contrats n’est pas applicable lorsque les droits et obligations des parties découlent d’un transfert de propriété en vertu d’un bail ». Ainsi, il est peu probable qu’un locataire puisse invoquer la rupture du contrat en l’absence d’une clause de Force Majeure dans le cadre d’un contrat de location et demander la renonciation à la location à la suite d’un événement de Force Majeure. Cependant, la plupart des contrats de location ne prévoient pas de « force majeure » et ne peuvent invoquer la doctrine de la frustration et, par conséquent, à moins que les annonces ne soient étayées par des ordonnances, l’incertitude quant à son applicabilité demeure. Indépendamment des efforts du gouvernement, les circonstances individuelles pourraient mener à des procédures de forclusion à travers le pays. Heureusement, l’Honorable Cour suprême dans son arrêt Vishal N. Kalsaria Vs. Bank of India & Ors. (2016) 3 CSC 762 et dans le cas de Bajarang Shyamsunder Agarwal Vs. La Banque centrale de l’Inde, (2019) 9SCC 94, a estimé que « les droits d’un locataire légitime ne peuvent être compromis en vertu de la procédure de la Loi SARFAESI. Toutefois, l’application de la Loi sur le contrôle des loyers ne peut être étendue à un  » locataire en souffrance « .

Conclusion

La dévastation économique due à la propagation du virus Corona a forcé les parties privées et les défenseurs à parcourir la copie en petits caractères des contrats à l’épreuve du temps. Au milieu de la pandémie, les mains tant oubliées et invisibles de la disposition de « force majeure » dans les contrats et les baux affectent les obligations contractuelles tout au long. Toutefois, les cas de force majeure ne sont pas prévus de manière exhaustive par la loi et l’applicabilité de cette disposition dépend de la langue du contrat de location et de l’interprétation des tribunaux. L’effet de ce virus sur le bail dépendra de la décision finale prise par les tribunaux. Un scénario idéal pour un locataire et un propriétaire serait de négocier et de discuter de la situation et de renégocier les termes de l’accord de renonciation au loyer ou de solution alternative pour éviter les litiges et les complexités. Tous les termes de l’accord doivent être écrits pour donner une marge de manœuvre aux deux parties. En outre, en l’absence de toute clarté de la part des autorités sur les obligations de location en vertu des contrats de location commerciale, les entreprises se retrouvent aux prises avec des ventes nulles associées à des obligations salariales et locatives.

L’Auteur est Avocat au dossier, Cour suprême de l’Inde.